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湖北温泉经济技术开发区——长江产业园控制性详细规划?说明书
建筑控制指标（建筑限高、建筑后退红线距离、建筑间距），交通控制指标（停车泊位、机动车出入口），配套设施控制（公共服务设施配套控制、市政公用设施配套控制）。指导性指标是作为管理部门参照执行的指标，主要有建筑形式、体量、建筑色彩、人口容量、环境污染物的排放等。 1）用地性质和面积 用地性质
用地性质是指地块内的土地主要用途。本次规划用地分类标准按国标《城市用地分类与规划用地标准》（GBJ137—90）分至小类，无小类的分至中类，并根据规划需要确定了部分类别。
凡需改变规划用地性质的，应先提出调整规划，并报当地城市规划行政主管部门批准后执行。
凡需临时性使用土地的，应经当地城市规划行政主管部门审查批准后方可执行。 土地使用兼容性
为适应园区开发建设的实际需要，本规划在规定各地块用地性质的同时，还规定了各类可以相容性质的项目，或经申请批准后可建设的项目，以提高土地开发的灵活性。
规划还允许在开发建设过程中，对划定的地块进行合并或细分，特别是在成片建设过程中，由于特殊情况，允许合并地块，但必须作调整规划并向规划主管部门申请批准。地块合并首先应满足同类性质地块间的合并，不能导致规划区内各类配套设施的减少或变更；对于规模较小的项目，在建设过程中允许将部分地块细分成两个以上地块，其原则必须满足同类性质要求。规划对地块的合并或细分，也必须符合《各类建设用地适建范围表》的规定。
容积率规定
(1)容积率是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。为了保证开发商的2）土地使用强度 S G R 居住用地 C 公共设 施用地 M 工业用地 W 仓储用地 T 对外交 通用地 道路广 场用地 绿地 设施用地 混合用地 ? ? ＃ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ? ＊ ＊ ＃ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＃ ＊ ＃ ＊ ? ? ＃ ? ＊ ＊ U 市政公用＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ? ? ＃ ＊ ＃ ＃ ＊ ＃ ＃ ＃ ? ＃ ＊ ＃ ? ＊ ＃ ＃ ? ＃ ＃ ＃ ? ? ? ? ＃ ＃ ＃ ＊ ＊ ? ＃ ? ? ＃ ＊ 用地性质 居住公共设工业用地 施用地 用地 表6-3-1 城市建设用地相容性规则表
仓储用地 ＃ ＊ ＃ ＃ ＃ ＃ ? ? ＃ ＃ ? ? 对外交道路广绿市政公用混合通用地 场用地 地 设施用地 用地 注：以竖列用地性质为基础，表达在竖列用地性质中安排横列用地的相容性；?代表相容，＃代表有条件相容，＊代表不相容）。 用地面积
用地面积是指按地块围合范围计算的面积。规划区用地面积计算至城市主次干路中心线，地块用地面积按地块界线围合的面积计算，其中边界为支路以上级别道路（≥15米）的计算至该道路红线，其它道路（<15米）计算至道路中心线。开发建设单位征地面积以建设用地规划许可核定的计算方法和数据为准。
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利益和土地的有效利用，同时防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行及环境质量下降，本规划规定的容积率控制指标为控制上限与下限。
建筑总面积的计算办法参照国家经委(82)经基设字58号《建筑面积计算规则》规定计算，对高度在2．2米以下(含2．2米)的设备层，可不计建筑面积；对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽，由城市规划管理部门核定。但不包括雨篷、外挑阳台、檐口、连接两座建筑物的架空通道、玻璃拱顶下的天井、室外楼梯或坡道，以及仅一面有围护结构，面积不大于基地空地面积(即基地面积减建筑占地面积)10％的基地附属建筑物面积，也不包括：
I．地下室和楼板面不高于明沟面1．5米的半地下室。
Ⅱ．开放供公共使用的地面敞空层。如该敞空层不作公共使用，则按一半面积计入总建筑面积，但该敞空层以后不准再行改建，改变使用。
Ⅲ．面积小于标准层面积10％的机房、水箱、了望用房等屋顶附属建筑物。 （2）容积率计算方法为
I．在计算容积率时，地下室的建筑面积不计；屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积1／8的不计；用作开放空间的建筑面积不计；半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1.5米的不计。
Ⅱ．半地下室在室外地面以上部分的高度超过1.5米的，按下式计算建筑面积： A’＝KA，式中：A’――折算的建筑面积，K――半地下室面以上的高度与其层高之比，A――半地下室建筑面积。
Ⅲ．商办综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成，其建筑密度控制指标可按商业建筑的指标执行。
Ⅳ．高层商住综合楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的10％，不足10％的，其容积率和建筑密度的控制指标按高层居住建筑的规定执行；多层商住综合楼商业用房应至少占两层以上(含两层)，仅设底层商店的，其容积率和建筑密度控制指标按多居住建筑的规定执行。
(3) 本次规划居住用地容积率规定为1.8；居住商业混合用地容积率规定为2.3；公共服务设施用地容积率基本上规定为2.0；工业用地容积率规定为1.8；仓储用地容积率上限规定为2.0；市政设施用地容积率规定为1.2。同时，为了合理开发土地，节
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约用地，规定了部分类别用地的容积率下限：居住用地为0.8；居住商业混合用地为1.2；公共服务设施用地为0.9；工业用地为0.8。各地块的容积率按各本次控制性详细规划的分图则的规定执行。
(4) 容积率补偿规定：
? 同类使用性质的相邻地块，因成片开发的需要，经城市规划行政主管部门同意
后，原规划所规定的容积率和建筑密度可互相转让，但不得改变其平均容积率和建筑密度；
? 对于提供部分公益项目的用地，其地块容积率允许提高0.2-0.5；
? 提供底层或平台作为公共空间的，在建筑密度不变、不影响周围建筑日照间距
及后退距离规定的前提下，其容积率允许适当提高，具体提高值由咸宁市城市规划局确定。
建筑密度规定
(1) 建筑密度是指地块内各类建筑物的基底总面积占地块用地面积的比例。本规划建筑密度控制指标为控制上限，以保证地块一定的旷地率及绿地率。
建筑占地面积为建筑垂直投影面积，但不包括雨篷、外挑阳台、檐口、连接两座建筑物的架空通道、玻璃拱顶下的天井、室外楼梯或坡道和街坊内连接建筑物之间的过街楼以及仅一面有围护结构、面积不大于基地空地面积(即基地面积减建筑占地面积)10％的基地附属建筑面积。
(2) 规划建筑密度指标为上限值，居住用地建筑密度规定为25％，公用服务设施用地建筑密度规定为30-40％，工业用地建筑密度规定为40％－45％，仓储用地建筑密度为45％，规划区内低层建筑其最高建筑密度不得超过45％。各地块的建筑密度按各本次控制性详细规划的分图则的规定执行。 绿地率规定
绿地率指地块内绿地总面积与地块面积之比(％)。本规划绿地率控制指标为控制下限，用以保证园区的绿化和开放空间，为人们提供休憩和交流的场所。
计算绿地的面积，包括地块内部的集中绿地和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建
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筑间距内的零星绿地面积。地块内绿地率包括水面后不足25%的，应以屋顶绿化、垂直绿化作补充，屋顶绿化按实际绿化面积、垂直绿化按实际绿化面积的1/5计入绿化总面积。
规划居住用地绿地率不低于35％；居住商业混合用地绿地率不低于35％；公共服务设施用地绿地率不低于30％；工业用地绿地率不低于25％；仓储绿地率不低于15％；道路停车场绿地率不低于15％；广场绿化率不低于40％；公园绿地率不低于85％；街头绿地与防护绿地的绿化率不低于90％。规划区内各地块的绿地率应符合各本次控制性详细规划的分图则中的规定。 3）建筑控制指标 建筑限高规定
(1) 建筑限高是指地块内建筑物地面部分最大高度限制值。建筑高度是指由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直高度。建筑物的控制高度必须满足日照、通风、城市住宅街区景观、高压线安全、微波通道等限高要求允许的最大值。
建筑高度按下列规定计算：
Ⅰ.平屋面建筑：挑檐屋面自室外地面算至檐口顶，加上檐口挑出宽度；有女儿墙的屋面，自室外地面算至女儿墙顶。
Ⅱ.坡屋面建筑屋面坡度小于45°(含45°)的，自室外地面算至檐口顶加上檐口挑出宽度；坡度大于45°的，自室外地面算至屋脊顶。
Ⅲ.水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施，其高度在6米以
内，且水平面积之和不超过屋面建筑面积1／8的，不计入建筑高度。局部突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间等可不计入建筑控制高度。
Ⅳ.沿城市道路的一般限高要求，应符合两式之一：H≤1.5（W+S）或A≤L（W+S） （其中H为建筑物最大高度,A为沿路建筑以56.3°高度角，垂直道路投射在建筑后退线近道路一侧地面上的投影面积，W为道路红线宽度，S为建筑后退道路红线距离，L为基地长度）。
(2) 本规划按居住建筑限高18米；居住商业混合建筑限高18米；公共建筑限高22－30米，工业和仓储建筑规划限高20米。各地块的建筑物限高按照各本次控制性详
细规划的分图则执行，所取值为上限。银泉大道东侧50M存在地质断裂带，银泉大道东侧沿街规划建筑高度不得超过15米，但地块内其他建筑的限高仍遵照分图则执行。 建筑后退红线距离规定
建筑后退是指建筑相对于规划地块某方位边界后退的距离。 (1) 后退相邻地块分界线距离
Ⅰ.多层建筑后退距离，主要朝向面控制在建筑物高度的0.5倍，最小为6米。侧
面控制在建筑物高度的0.3倍，最小为4米；
Ⅱ.高层建筑后退距离，主要朝向面控制在建筑物高度的0.3倍，最小12米。侧
面控制在建筑物高度的0.2倍，最小为6米；
Ⅲ.毗邻地块为文、教、卫建筑时，其后退距离在上述基础上加退3米； Ⅳ.毗邻地块为绿地时，后退距离在上述基础上减少3米； (2) 后退城市道路红线距离
本规划建筑后退城市规划道路红线的距离具体规定如下表：
表6-3-2 建筑后退城市规划道路红线规定 道路等级 后退距离（米） 主干路 ≥8 次干路 ≥5 城市支路 ≥3 Ⅰ.当建筑物山墙面向道路时，其后退距离在上述基础上减少1－2米； Ⅱ.当围墙及建筑物的附属建、构筑物面向道路时，其后退距离不得小于1.5米。 Ⅲ.对于人流量大的大型公共设施，必须在上述基础上加退3米以上。 (3) 建筑后退其它用地距离规定
Ⅰ. 后退国道（107国道）用地边界线距离为20米。
Ⅱ.沿河流两侧建筑物后退河道规划蓝线（规划管理部门按城市总体规划确定的长期保留河道规划线）最小距离不小于6米。
Ⅲ.后退架空电力线每侧距离：3KV以下后退2.5米，10KV后退4米， 110KV后退10米。
Ⅳ.后退各种工程管线的距离参照有关规定执行。 Ⅴ.后退边坡、挡土墙等距离参照有关规定后退2米。
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（4）本次规划分图则中建筑后退红线距离是综合各项建筑后退要求后的最小距离。 建筑间距规定
建筑间距是指两幢建筑或构筑物外墙面之间的水平距离。坡度大于45°的坡屋面建筑，其建筑间距是指自屋脊线在地面上的垂直投影线至被遮挡建筑的外墙面之间最小的垂直距离。
Ⅰ.住宅建筑间距不得小于1：1.2，多层住宅侧间距不得小于6米，两侧为高层建筑时，其侧间距不得小于13米
Ⅱ.多层公共建筑间距不得小于1：0.8，侧间距不得小于9米，侧面开窗时其间距不小于13米。
Ⅲ.工业建筑间距必须满足消防要求，同时应考虑货物运输和装卸的要求。 4）交通控制指标 停车泊位规定
停车泊位数是指地块内配建机动车停车泊位的最小数量，包括机动车位数和非机动车位数。本规划停车泊位规定见下表，停车面积按室外25－30 m2 /车，室内30－35 m2 /车控制。
表6-3-3 停车泊位规定 建 筑 类 型 工业建筑 办公建筑 商业建筑 旅馆饭店 文化建筑 体育场馆 居住组团 商住 机动车配建指标（当量小汽车） 0.05个停车位／100m2建筑面积 0.3－0.5个停车位／100m2建筑面积 0．5个停车位／100 m2建筑面积 0．3个停车位／100 m2建筑面积 0．5个停车位／100 m建筑面积 1．5个停车位／100 m2建筑面积 3．0个停车位／10户 3－5个停车位／10户 2交通出入口方位及数量
交通出入口方位及数量是指规划地块内允许设置出入口的方位和数量。 Ⅰ.规划尽量减少对城市主干道开口，临街单位尽可能在支路上设置出入口 Ⅱ. 每个地块的机动车出入口不得少于两个。 Ⅲ. 禁止机动车出入范围按照下表执行： 表6-3-4 禁止机动车出入范围规定 快速干道 ≥100米 主干道 ≥80米 次干道 ≥70米 支路 ≥30米 Ⅳ.各地块适宜的机动车出入口位置，参见各分图则。 5）配套设施控制 公共服务设施
公共服务设施配套一般包括文化、教育、体育、公共卫生等公用设施和商业、服务业等生活服务设施，主要分为两大类，一是城市总体层面上的公共服务设施，二是不同性质用地上的公共服务设施。
本次规划公共服务设施的配建以服务全区、节约投资为原则，部分设施集中布置，部分设施与园区周边的设施共享。规划为产业园全区服务的园区管理、文化娱乐、体育场馆、商业金融用地集中布置在园区中心区B－09、B－10地块内；规划居住用地的小区级和组团级公共服务设施具体配置在居住用地内。在地块A－06配置小区级的商业金融服务、幼儿园、小学、卫生所和其它小区级公共建筑；在地块A－07，B－01，C－03居民还建用地内配置幼儿园、组团级的公共建筑。 市政公用设施
市政公用设施配置主要是对交通、供电、燃气、供热、通信、给排水、防灾、环境等各项公用工程在地面上的构筑物的用地、位置、体量和数量的控制。本次规划中由于部分市政设施用地较少，或可与其它功能的建筑合并，所以只对其位置、体量及数量进行控制。市政公用设施的控制详见市政专项图纸及分图则。
注：一般居住区内机动车停车标准参考有关国家小康居住区标准，按居住总户数的30％安排，基本上也是居住小区中经济安排地面停车的极限。远期如有需求，可结合居住区中组团之间的公共空间进行半地下车库的改造建设。
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