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我国房地产经纪业存在的问题及发展趋势
数信学院
10数学与应用数学一班
温柳锋 10110021058
[摘 要] 近年来，我国房地产经纪业随着房地产业的迅猛发展而迅速成长。
总体而言，我国房地产经纪业起步晚，发展势头猛，整体行业仍在低水平的状态上运行，加上巨大的利润空间使得大量的经营者进入这个领域，高速发展的道路上不可避免的出现了诸多问题。这需要我们进一步探讨，以便能够推动房地产经纪业健康发展。
[关键词] 房地产；经纪业；问题；趋势
房地产经纪行业作为向进行房地产开发、转让、抵押、租赁等房地产经济活动的当事人有偿提供居间介绍、代理和行纪的营业性行业。它的初步发育和发展对于联接、沟通房地产开发，有助于促进交易主体间的联系，活跃房地产市场、促进房地产流通发挥着积极的作用。目前，我国的房地产经纪行业存在较多问题，如何从管理上和行业自身发展上积极推动行业的健康发展，是我国房地产经纪行业发展面临的问题。
一、我国房地产经纪业存在的主要问题
（一）房地产经纪机构规模小，资金实力弱
由于我国房地产经纪业进入“门槛”较低，行业发展历史较短，还未经历充分竞争而优胜劣汰的重组兼并过程，从而导致经纪机构普遍规模较小，资金实力较弱。例如， 2003年某市实施的房地产经纪服务管理条例中规定，经纪机构注册资本金不少于30万元，仅从事咨询业务的机构的注册资本金不少于10万元;有不少于15平方米的场所;有执业资格证的人员不能少于3人。如此低的准入条件，导致许多经纪机构只有“一部电话、两三张台子、三五个人”，市场上规模较大的专业经纪机构“凤毛鳞角”。这种状况使开发商很难有信心将自己的上千万、甚至上亿元的房产委托给他们，二手房市场的供求双方也对这些机构充满戒
心，不敢轻易把业务委托给他们。
（二）经纪机构之间各自为政，经纪机构与政府部门及其它相关机构之间缺乏有效的信息沟通
我国房地产经纪业是固定投入和变动成本较低的服务性行业，随着房地产热的出现，房地产经纪机构遍地开花，业务量普遍较少，如北京市2003年成交二手房1.6万套，由3000余家经纪公司分食，平均每家只有5.17套。各经纪公司之间为了争夺有限的市场，互相封闭房源信息，使原来信息就严重不对称的房地产市场更是雪上加霜。这不仅损害消费者的利益，影响房地产市场的发展，最终也影响经纪机构的利益。此外，它和相关政府部门，甚至其主管部门的信息沟通渠道也并不顺畅。这种信息不通畅通的状况，使得原本就存在环节多、程序复杂、信息需求量大、信息不对称的房地产交易活动，增加了不必要的环节和障碍，使得交易费用大增，减少了交易成功率。、
（三）房地产经纪机构内部管理混乱
目前，我国大部分房地产经纪企业普遍缺乏有效的内部管理。主要表现为：从业人员素质较差，高素质的专业人员缺乏。房地产经纪业务的开展需要大量精通建筑、物业管理、金融、法律等有实践经验的专业人员，但满足这些条件的经纪机构并不多。我国虽然也开展了经纪人资格考试制度，但通过全国性考试的并不多，2003年只有4078人通过全国性经纪人资格考试；内部组织体系不健全。许多机构由于人员较少，许多人既是业务员，又是出纳，又充当会计，没有完整的组织体系，业务流程混乱，导致业务员卷款而逃的现象屡有发生；缺乏必要的台账记录和会计记录。这对主管部门监管和了解信息提出了难题，也导致国家税收的大量流失。另外，还存在合同格式不规范、内容含糊、服务不到位、手续不齐备等现象，影响企业经营和声誉。
（四）经纪机构违规现象严重
我国房地产经纪行业存在大量的违规现象，争议和诉讼案件较多。据统计，关于房地产投诉案中，房产经纪业的投诉占到15%左右，仅次于房屋质量投诉案件。经纪业中的违规形式多种多样，主要表现为：无证、无照经营；经纪机构及其从业人员通过包销的名义，隐瞒委托人的实际价格和第三方交易，赚取差价，谋取佣金以外的收入；不到房地产主管部门办理登记备案手续；向客户提供不实信息；利用格式条款对相对人作出不公正的规定等等。
（五）法律、法规建设严重滞后
虽然，我国已相继颁布了一些规范房地产业的法律、法规，其中不乏对房地产经纪业活动进行规范的条款，但其内容大多空洞、泛泛，缺乏可操作性，甚至许多法律、法规在内容上互相冲突，缺少一部完整慎密的规范房地产经纪业的法律、法规，导致监管机构和从业人员无法可依，给实践活动带来许多不良影响。许多地方性的法规，也存在同样问题。比如，《经纪人管理办法》第二条规定的
经纪活动包括：居间、行纪和代理等业务，而建设部1996年颁发的《城市房地产经纪服务管理规定》中的经纪活动规定为：提供房地产信息和居间代理。二者差异大矣!作为指导人们活动的法律、法规如此不明确，从业人员和监管部门常常束手无策，造成市场混乱。
综上所述，我国的房地产经纪业还不大成熟，，竞争力较弱，难以满足经济发展的需要。难以抵御国外实力强大的经纪公司对我国经纪业的冲击。虽然如此，但我们并不能因此而丧失信心，正视困难、解决问题才是我们的出路。
二、我国房地产经纪业发展对策
（一）走经纪公司间的联合和规模化道路，实现房产连锁经营
加入wto后中国将更加开放，经纪商要想在日趋激烈的市场竞争中争得一席之地，必须降低服务成本，提高成交率。因此，企业间的联合，规模化发展，连锁性经营，将是今后房地产经纪企业发展的必然趋势。联合不是简单的叠加，而是资源的共享，优化组合的过程。企业联合实行连锁经营，可采用原有的品牌或创立新品牌。目前的连锁经营主要有三种模式：直营连锁经营、加盟连锁经营和前面两种的混合模式。
（二）房地产经纪信息的网络化和资源共享
当前的任务是利用先进技术手段，及时、准确地提供房地产信息。房地产经纪服务无论是经纪、评估、咨询，都要依靠及时而准确的信息，仅靠人工的市场调研是远远不够的，必须大力推广计算机应用，建立房地产信息网络系统，组建最具权威的房地产信息收集、加工和传送服务机构，这是收集、传递信息最可靠、最便捷的途径，可以保证房地产经纪服务有一个坚实的信息基础。
（三）加强企业内部管理，提高服务水平
首先要建立健全企业内部各项管理制度，从日常的行为规范、机构设置、责任分工到客户档案、会计制度都要逐步完善，以减少职工违规、违法的可能性。其次，经纪企业应不断拓展服务领域，延伸服务内容，提高企业的服务层次和内容以满足客户的更多需要。提高从业人员素质。监管部门不仅要严格经纪从业人员的准入制度，对从业人员的学历、知识结构、资格考试、考评、监督等都要有明确的规定。还要通过考评逐步淘汰不合格者，要充分利用行业协会的资源，建立从业人员再培训机制，不断提高从业人员的素质。
（四）运用行政和技术的手段，建立信用保障机制
针对目前我国许多房地产经纪机构和人员存在不守信用、欺诈顾客的现象，主管部门应采用行政和技术手段建立信用保障机制，主要途径和方法有：
1.保证金制度。在机构设立时要求经纪公司交纳和其业务规模相称的保证
金，存于指定的银行，并每半年根据其业务量大小随时调整保证金，当客户权益受到侵害时，根据双方协商或法院裁决的数额，从保证金中支付。
2.鼓励或强制经纪机构投保职工忠诚保证保险。鉴于从业人员素质不高，对欺诈顾客和企业的行为，除进行必要的职业道德教育和加强企业内部管理外，还可通过投保职工忠诚保证保险。当职员的不诚信而导致企业损失时，保险公司可先予赔付。
3.投保信用保证保险。当对方或自己不守信或违约给相对人造成损失时，保险公司负责赔付。
4.建立以银行为主体的“托管”机制，即经纪公司负责提供信息和代办过户等服务，而将房产证和预付的房款在双方合同未履行完前由银行托管，银行收取居间担保和保管费。虽然看起来经纪公司收益减少，但由于买卖双方的信任度增加，业务量可能不降反升，收益增加。
5.建立“违规曝光”制度，行业主管部门要充分利用现代通讯工具，通过网络、电视等媒体对“黑经纪”、违法企业给予曝光，并对职业操守较好的企业和个人予以表扬并公示于众。
（五）规范酬金的提取标准
国家计划委员会、建设部于1995年7月17日发布了《关于房地产经纪服务收费的通知》的文件，对房地产经纪服务的收费标准规定了一个范围或上限。如房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收；实行独家代理的，最高不超过成交价格的3%。各地房地产行政主管部门根据国家统一的收费的具体标准，结合当地房地产市场交易及其价格情况，制定了房地产经纪收费的具体标准。如苏州市，房屋买卖代理收费，按成交总额的0.4%-2.0%计收；实行独家代理的最高收费标准不超过成交价格总额的3%。
（六）健全完善法律制度，创造公平规范的市场环境
为了保证市场经纪组织的健康发展，发挥对市场经济的积极作用，我国也需要加强立法：完善法规，将房地产经纪组织纳入法制化、规范化的轨道。为此，必须在已颁布实施的有关政策法规的基础上，
国家有关部门应尽快制定各种市场经纪组织的管理法规或条例，对房地产经纪组织的主体资格、活动范围、酬金标准、权利与义务、违法处理等问题做出更明确的规定。这方面我们可以学习和借鉴西方国家以及港台地区的成功经验。如美国，自加州于1917年颁布《州执照法》后，其他州都相继颁布了各自的《州执照法》，并据此制定了相关的法规，如《一般代理法规》、《契约法规》、《专业伦理法则》，另外还有《联邦法》。其中房地产执业法最严、作用最大。这些法规