发布时间 : 星期一 文章浅析我国公共租赁房的发展更新完毕开始阅读
公共租赁住房的意义理解不透彻、认识不到位。
在“经营城市”的理念下，土地可以卖钱，商品房可以收税，不少地方政府往往热衷于旧城改造和房地产开发。而发展公共租赁房却是赔钱买卖、亏本生意，一是要政府投入大量资金，二是要划拨建设用地，三是减免相关税费。特别是政府主导投资的公共租赁房，资金来源除中央及省级财政专项资金外，无论是地方财政专项预算资金、不少于10%的土地出让金还是扣除风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益等，都是掏地方政府的“腰包”。因此，不少城市对发展公共租赁房没有积极性。 （二）基础工作滞后
表现为：1、机构设置缺失。当前，不少地方只是简单地将公共租赁房与其他保障性住房罗列在一起，沿袭经济适用房或廉租房的运营模式，没有设立专门从事公共租赁住房投资建设和租赁经营管理的运营机构和投资融资机构。2、基础信息缺失。发展公共租赁房作为一项系统性保障工程，其发展规划、准入门槛及退出机制的制定，必须以客观的收入水平及居住条件为基础，必须以有效的需求底数为支撑。目前，不少地方并未开展相关的普查工作，个人信用制度、收入申报制度及住房档案未能普遍建立，基础信息缺失。3、规划制定不严谨。规划是建设的前提和依据，就部分地方已公布的公共租赁房发展规划来看，存在的主要问题是制定时缺乏科学依据，实施时缺乏可操作性。 （三）、投资主体缺位
对于公共租赁房建设，我国当前主要还处于政府包办、单打独斗的阶段，社会参与的程度较低。如在重庆，由政府的公租房管理局投资建设或收购房源，是最主要的投建模式。公共租赁住房的社会需求量大，仅仅依靠政府包办、仅仅依靠政府投入无法满足社会需求。由于缺乏土地、财税、金融等支持政策的鼎力支持，各类企业和其他机构投资和经营公共租赁住房的积极性远未被充分调动起来，多元化投资的道路尚任重而道远，还需要不断摸索。 （四）资金匮乏，房源不足
资金问题是影响公共租赁住房供给稳定性和持久性的关键因素，是公共租赁住房制度安排亟待突破的瓶颈。发展公共租赁房既要解决“房源”所需的资金，还要负担长期的房屋维修费用、管理费用，包括提供相应的医院、教育等公共设施与
服务，所需资金巨大且占用周期长，这是对资金长期供应的严重挑战。目前，我国发展公共租赁房的资金来源渠道狭窄，无法满足其快速发展。第一，作为最主要投资主体的政府，在资金供应上有压力。在金融危机影响下，地方政府的税收减少；在地方政府严重依赖土地财政而且当前财政负债较为严重的阶段，低迷的房地产市场又使得作为政府财政收入主要来源之一的土地出让金锐减，因此，作为公共租赁房投资主体的地方财政面临着重重压力。第二，政策支持有限，社会融资困难。表现为金融机构没有兴趣发放中长期贷款，保险资金、信托资金和房地产信托投资基金不愿介入建设和运营。由于各类企业和其他机构的积极性未被充分调动起来，社会资金不能流入投资和经营公共租赁住房的领域，限制了资金来源。第三，公共租赁房福利性的特征决定了其建设管理必须坚持“保本微利”原则，资金的回笼速度极其缓慢，难以依靠自身积累实现自我发展。由于资金匮乏，导致的直接后果就是房源不足，无法满足广大中低收入家庭的住房需求。 （五）、租赁管理不到位
结合不少地方公共租赁房的实际运营情况来看，租赁管理方面的问题突出表现为三点：1、供应对象不明确，准入门槛模糊，准入资格审查不严谨。2、租金管理混乱。一是租金水平确定不科学，或过于接近市场租金，或脱离实际背离经济规律，同时，在租金标准设定上存在“一刀切”的情况，未体现差异性；二是租金使用制度的设计有漏洞，使用的优先排序不合理。3、退出机制不健全。表现为：对承租人缺乏动态监管，对继租审查草率，对退出保障系统的约定不具体或缺乏操作性，使轮候的人迟迟排不上队。 （六）、优惠政策待落实
《指导意见》对于加快发展公共租赁房的优惠政策，已在政府投入、用地、资金、税费等方面作了总括性规定，未作进一步说明，这也是出于给地方政府更多自主性安排的考虑。除了后续下发的《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》具体细化了税收减免的对象和税种外，其他诸如如何重点保障公共租赁房建设用地、如何加大政府投入、如何建立市场化投融资机制扩大资金来源等问题，更多地要靠地方政府根据本地实际情况来具体细化和统筹安排。目前，各地对于这些优惠政策大多处于解读、研判阶段，应尽快制定实施办法予以贯彻执行，将支持公共租赁房发展的口号切实落到实处。
（七）、立法缺失，制度不全
我国的住房保障制度启动较晚，建设和推进滞后。尽管我国高度重视住房保障的制度建设，且各地已逐步建立起以经济适用住房制度、廉租住房制度和住房公积金制度、公共租赁房制度为主要内容的住房保障政策基本框架。但我国的住房保障制度仍存在一些漏洞，运行中的问题较突出。在公共租赁房发展方面，我国虽然制定并颁布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，但至今仍未建立起一套较为完善的有关住房保障的法律法规体系，制约了包括公共租赁房在内的保障性住房的建设发展。公共租赁住房制度作为住房保障制度体系的重要组成部分，在制度建设与人员落实层面，总体滞后于廉租住房、经济适用住房的发展，难以有效发挥其住房保障功能。 四、加快公共租赁住房发展的几点建议 (一)统一思想认识，加强组织领导
1、要统一思想认识。各级政府必须充分理解大力发展公共租赁房的重要现实意义，深刻领会大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。只有在主观上统一思想认识，才能群策群力，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。
2、要强化政府责任。发展公共租赁住房实行省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的责任制。作为公共租赁住房工作的责任主体，市、县政府要把这项工作作为关系民生、关系长远的大事摆上重要位置，纳入保障性安居工程统筹建设，认真制定有关规划计划和政策措施，切实抓好组织推动和监督管理等工作。 3、要密切协作配合。住房城乡建设（住房保障）部门负责公共租赁住房的行政管理工作，发展改革、监察、财政、国土资源、规划等有关部门按照各自职责负责相关工作。各部门既要各司其职，又要紧密协作，真正形成合力。 （二）做好基础工作，稳步推进发展
1、要健全机构设置。各级地方政府要加强领导，明确工作责任，健全住房保障管理机制和工作机构，落实人员和经费，确保公共租赁住房工作顺利实施。当务之急一是要抓紧成立从事公共租赁住房投资建设和租赁经营管理的运营机构，可以按专业综合设置或分别设置，切实启动公共租赁住房建设、筹措、租赁经营等
工作。二是要抓紧研究成立投融资机构和投资实施机构，引导公积金、保险资金、社会资金等投资公共租赁住房建设项目，为完善公共租赁住房的投融资渠道。在健全机构设置方面，已有部分城市走在全国前列，如常州市于2009年上半年成立的公共住房建设投资发展公司，北京市于今年3月份成立的全国首个“公共租赁住房发展中心”，重庆市于7月底成立的公共租赁房管理局等，均可资借鉴。 2、开展普查，建立个人档案。公共租赁住房主要解决的是城市中等偏下收入家庭住房困难问题，因此进行一次全面的家庭收入普查和住房情况普查，摸清需求底数，建立个人档案，是发展公共租赁房前提。个人档案以个人的收入状况、信用状况、居住状况为主要内容，建立的关键在于设置权威和准确的个人收入统计系统及居住状况监控系统。政府可通过它对个人及其家庭收入变动及住房情况跟踪调查，进行个人及家庭经济信用评估；同时根据居民收入水平的变化，动态调整公租房的准入门槛和退出机制。可以说，建立个人档案，不仅是发展公共租赁住房制度基础工作之一，也是真正发挥住房保障作用，实现社会公平、减少寻租行为现象的根本措施。 3、要科学编制发展规划。
《指导意见》要求：“各地区要制订公共租赁住房发展规划和年度计划，并纳入2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划，分年度组织实施。”各地应深入调研，根据当地经济发展水平、需求底数和市场上小户型租赁住房供需等因素，统筹考虑住房保障能力、土地等资源承载能力及住房保障进展等实际情况，因地制宜确定公共租赁住房的建设总量和进度设计，制定发展规划和年度计划。作为一项长期、系统的工程，公共租赁房的发展规划和年度计划在方向上要体现前瞻性，在发展中要具有可持续性，在实施时要具有可操作性。脱离实际，盲目冒进求规模、扩数量不足取；固步自封，刻意保守压指标、缩面积更应杜绝。 （三）、投资主体多元化，增强发展活力
必须大力宣传发展公共租赁住房的重要意义、政府所采取的措施和各项优惠政策，引导社会各方面力量共同参与到公共租赁住房建设中来，增强公共租赁住房发展的动力活力。
具体来说，公共租赁住房建设可以采取四种模式：一是财政投资。由于发展公共租赁房存在资金投入大、使用周期长，经济效益低等特点，在短期内，不可能奢