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北京2016年房地产估价师《制度与政策》：城乡规划概述考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、城市分区规划由__审批。 A．市规划行政主管部门 B．市人民政府 C．市人大常委会 D．省人大常委会
2、下列关于目前我国征收土地批准权限规定，说法错误的是。 A：征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府
B：征收农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续 C：基本农田由国务院审批
D：基本农田以外的耕地未超过35公顷的由国务院审批 E：房地产估价机构必须加盖公章
3、有甲乙两建筑物，甲建筑物建于1970年，乙建筑物建于1976年，若依直线折旧法，甲建筑物的折旧与乙建筑物的折旧相比，则__。 A．甲大于 B．甲小于乙 C．甲等于 D．难以判断
4、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是__。 A．交通拥挤 B．建筑技术进步 C．城市规划改变 D．自然环境恶化
5、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为。 A：0.95 B：0.99 C：1.01 D：1.05
E：工业用地的监测点评估价格 6、经济适用住房价格__。 A．由市(县)人民政府制定 B．实行市场调节价
C．由房地产开发商定价格 D．由政府限定销售价格
7、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，套内使用面积为132㎡，应分摊的公共部分建筑面积为9㎡，按套内建筑面积计算的价格为3500元／㎡，该套住宅按建筑面积计算的价格为元／㎡。
A：3000 B：3277 C：3295 D：3599
E：工业用地的监测点评估价格 8、已知某地区某类商品住宅2000年至2065年的价格依次为：1900元/m2、1960元/m2、2010元/m2、2065元/m2、2125元/m2、2180元/m2，预测2007年该地区该类商品住宅的价格应为（）元/m2。 A．2292 B．2236 C．2240 D．2290 9、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于．【2003年考题】
A：自然折旧 B：物质折旧 C：功能折旧 D：经济折旧
E：工业用地的监测点评估价格
10、报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在__。 A．期初 B．期中 C．期末 D．年末
11、随着政府土地储备制度的建立，__划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。 A．存量 B．增量 C．流量 D．减量
12、关于房地产融资的意义的说法错误的是__。
A．就房地产开发投资而言，开发商已获取了开发建设用地的土地使用权，就能运筹房地产业
B．对于置业投资来说，如果找不到金融机构提供长期抵押贷款，投资者的投资能力就会受到极 大的制约
C．从金融机构角度来说，其拥有的资金如果不能及时融出，就会由于通货膨胀的影响而贬值，如果这些资金是通过吸收储蓄存款而汇集的，则还要垫付资金的利息
D．金融机构在融出资金时，要遵循流动性、安全性和盈利性原则 13、不属于法人成立必须具备的条件是。 A：独立承担法律责任 B：依法成立 C：必要的经费
D：自己的名称、组织机构和场所
E：执行层的组织协调
14、的建筑规模一般都在3万m2以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。
A．市级购物中心 B．区购物商场 C．居住区商场
D．邻里服务性商店
15、A市B房地产开发公司欲建一住宅小区，该地块面积为10000。经城市规划部门批准，该项目的建筑密度为0．70，该小区内的所有建筑的基底占地面积之和约为。 A：3000 B：5000 C：7000 D：10000
E：执行层的组织协调
16、对于__竞争者的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。 A．从容不迫型 B．选择型 C．凶猛型 D．随机型
17、下列关于路线价法的表述中，不正确的是。
A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D：路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
E：工业用地的监测点评估价格
18、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于。 A：乙土地上建筑物价值低于拆迁费用 B：甲土地的容积率大于乙土地的容积率 C：甲土地的价值高于乙土地的价值
D：甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长 E：工业用地的监测点评估价格
19、可比实例房地产成交价格为3500元/m2，与估价对象比较，可比实例房地产相对估价对象房地产状况较优6%，则可比实例房地产在估价对象房地产状况下的价格为__元/m2。 A．3290 B．3302 C．3500 D．3710
20、存量是指报告期期末已占用和控制的拇业空间总量。在数值上，报告期总量＝上期存量+报告期新竣工量—__。 A．报告期灭失量 B．最低销售量 C．工程量
D．盈亏平衡点量
21、房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得__
A．建设工程规划许可证 B．施工许可证 C．预售许可证 D．房屋所有权证
22、城市由于建筑密集，生产与生活活动过程散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为。 A：冷岛效应 B：温岛效应 C：热岛效应 D：绿岛效应
E：执行层的组织协调
23、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、 781元／㎡和815元／㎡，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为， 【2004年考题】 A：849元／㎡ B：865元／㎡ C：882元／㎡ D：915元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格 24、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用__预测房地产的未来价格。 A．数学曲线拟合法 B．平均增减量法 C．平均发展速度法 D．移动平均法
25、以下不属于外部性的事件有。
A：房地产出售之前业主对其进行重新装修提升房地产价值 B：由于距离1000m处修建了地铁路口，提升了房地产价值 C：由于修建一座化工厂，降低了房地产价值
D：城市政府对原来的排污河进行治理，抬升了周边物业的价值 E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、以下选项中，估价师和估价机构不应承接业务的情形有。 A：估价需求者恶意压低估价服务费的估价业务 B：委托人没有提出明确的估价基本事项的估价业务