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大兴生物医药基地龙湖天街购物中心
调研报告
调研报告
调研地点：北京龙湖时代天街
调研人员：刘超、王巨猛
调研时间：2016年7月11日
北京龙湖·时代天街位于大兴新城核心区域，与地铁4号线生物医药基地站无缝连接，交通条件优越。项目西侧为生物医药基地，该基地占地1000万平方米，超过150家企事业单位入驻其中。向南，未来将有首都第二机场及空港产业园落地，年旅客吞吐量预计达1亿人次，周边工作及居住人群超过20万人。
龙湖时代天街项目总体量约67万平方米，其中商业总体量约30万平方米，属于北京屈指可数的新地标级商业中心，且自持很大比例商业。龙湖将出售的商业机遇与置业者进行共享，创造共赢未来的机会。在龙湖天街运营模式下，置业者可以共享地标级商业中心的人流聚集优势，共享周边规模居住区及产业基地消费力，共享地铁、临空经济区源源不断的人流。
7月1日，作为大兴新城南部区域商业新地标的龙湖北京大兴天街正式开业了。据统计，开业期恰逢周末，三天时间，龙湖北京大兴天街总客流量突破40万人次，总销售额达到2300万元。这座体量15万平方米的全业态商业综合体，是目前六环外面积最大的地铁上盖购物中心，也是龙湖集团在北京打造的第二个“天街”项目。
开业前夕，依托龙湖商业布局全国的品牌实力，龙湖北京大兴天街的整体出租率达到了99%，品牌同步开业率达到了95%。目前聚集了优衣库、H&M、GAP等众多国际快销潮牌，
上影国际IMAX影城、迪卡侬、喜悦滑冰场、奇乐儿萌兽主题公园、特色餐饮等近300个知名品牌。
在大兴天街，商场配置专属VIP会员中心、母婴室、残疾人卫生间、免费轮椅、免费充电站、饮水机等，国内顶尖的无线Wi-Fi网络覆盖全场；商场停车位超过1200个，还有专为女性设置的“大尺寸”停车位，让女性司机在停车时倍感安心，龙湖商业体系化的星级服务得以充分彰显。
龙湖北京大兴天街引入了物美精品超市、上影IMAX国际影城、喜悦滑冰场、迪卡侬、优衣库、H&M、星巴克、便宜坊、汤城小厨等众多优质品牌，全面提升大兴区域的消费环境，引领南城家庭消费全新升级。同时，基于项目周边人群的育儿刚性需求，大兴天街更是突破性地将儿童业态占比提升到16.5%，总体量接近14000平米，成为南城最全的早教中心。
总体分析：
大兴龙湖时代天街项目选址南六环外，位于地铁4号线次首站地铁上盖，以“商业+住宅+物业”全驱动模式，总体量78万㎡。项目西侧为商业中心，东侧为住宅。项目专门为儿童打造了上万平米的成长乐园，集早教中心、培训中心、儿童乐园于一体。并提出生活概念：以家庭为中心，满足全家所有需求，注重享乐体验。
占地面积：25万㎡ 物业类别：普通住宅（板楼） 项目售价：均价12500元/㎡ 建筑面积：78万㎡ 装修状况：毛坯 容积率：2.8 项目主推户型：85㎡两居 物业费：4.7元/㎡ 绿化率：30% 开工时间：2011年9月1日 项目特色：地铁沿线 产权年限：70年 完工时间：2014年（商业部分比住宅晚3个月） 环线位置：大型六环以外 区位分析：
交通十分便利，位于地铁四号线首站生物医药基地站，与地铁无缝连接。横跨新源大街、向北直达兴华大街，毗邻经开告诉，约30分钟到达西单、金融街。附近公交线路：大兴44。区位价值十分明显，南城引资2900亿进行开发、北京第二机场、京南新区构建。在龙湖拿地当天，保利也以31.68亿元竞得生物医药基地东配套三地块；金融街则以20亿元投得生物医药基地东配套11号地块。截止目前，华润、绿地、保利、龙湖、金融街、富力、金地、中建、城建等大型开发商也进入大兴区，更快促进商业和住宅的相互补给共同发展。
总体规划：
项目总建筑面积78万㎡，其中住宅28万㎡；8万㎡景观公园；商业41万㎡其中34万㎡为自持类，7.1万㎡为销售类。
项目紧邻区政府、首都第二机场。十余分钟车程可达北京市重点中学大兴一中、北师大大兴附中、大兴五小、大兴八小、中心小学等；便捷到达首都医科大学附属大兴医院、大兴仁和医院、大兴中医院、妇幼保健院等。项目总商业体量38万㎡的SHOPPING MALL，集京南首个五星级IMAX影院，天街餐饮中心，主力百货，大型超市，娱乐中心，儿童乐园，风情商业街等；东区还有沿街小型商铺。
项目西侧紧邻大兴天龙河，河岸走廊景观带由龙湖为政府免费代建；北侧距离念坛公园、滨河森林公园1000米。项目中具有8万㎡景观园林，其中商业综合体有320米商业景
观轴。住宅景观三季有花、四季常青有樱花大道、光之庭院、芳香之旅、水之庭院、活力中心、雕塑广场。
商业分析：儿童篇
随着80后、90后逐渐成为消费主力，很多婚后的两口之家开始向三口之家、四口之家过渡，家庭消费重心逐渐转移到孩子身上。加上城市中家庭结构主要以小家庭结构为主，这种家庭结构影响了消费结构。与此同时，由于国家二胎政策的放开，家长对儿童消费支出的力度加大，儿童消费在继女性消费之后，成为消费新生力量。一定程度上，中国购物中心已经进入“得儿童者得全家”的发展阶段。作为商业地产“老兵”的龙湖地产自然深谙此理，在7月1日开业的北京龙湖大兴天街购物中心中，更是颠覆性地打造了1.4万平方米的“疯狂儿童城”。
打造北京南城最大儿童城：多样性与立体化布局
“北京未来三十年看南城。”自2009年起，北京市政府发布两次新南城计划中，大兴享受了最大政策红利，不只是南城计划发展的中心，更是未来10年北京发展重心。作为龙湖地产在北京的第二个自持型商业，龙湖大兴天街选址于此，正是看中了大兴新城未来的发展前景。基于大兴新城商圈的消费人群结构及消费需求，龙湖大兴天街定位一站式、体验式、家庭化购物中心。
北京龙湖大兴天街购物中心中庭
紧密围绕全方位、全业态满足城南居民家庭消费需求的理念，龙湖大兴天街引入物美精品超市、上影IMAX国际影城、喜悦滑冰场、迪卡侬、优衣库、H&M、星巴克、便宜坊、汤城小厨等品牌，更是创新性地将儿童业态占比提升到16.5%，总体量接近1.4万平方米。
龙湖大兴天街项目负责人表示，结合周边区域人群特点与现状，龙湖大兴天街儿童业