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淮安市房地产市场调查报告
调查者：
调查目的：了解淮安市房地产市场行情，对房地产有进一步的认识。
调查方法：采用抽样调查（实地调查）与间接调查（二手信息收集）相结合的调
查方法。
调查时间：2011年6月 调查成果与数据分析：
（一）整体市场
1、 供需情况走势
2010年1-12月淮安全市商品房新增325万平方米，成交264.19万，供需比1.23，总体呈现供略大于求，同比09年供小于求有点差距，但和其他一线.二线城市相比，在2010年多次调控的情况下，取得此成绩当属不易，2010年淮安市区商品房主张成交同比09年下降48%。 项目/年份 供应量 成交量 供求比 2 供应情况 2010年总供应325万平方米，其中12月供应量最大，达到79.24万平方米，以开发区和清河区为主，年底开发商为回笼资金，增大供应量。
淮安市区住宅类商品房每月新增供应量（万平方米）
月份 供应量 3 成交情况
截止12月底，淮安市区成交商品房住宅共26331套，面积364.19万平方米，平均面积100平米，2010年成交超过09年销量。
2010年淮安市区住宅类商品房成交套数和面积情况
月份 7 8 9 10 11 12 19.24 7.39 10.58 22.03 26.62 17.06 19.38 11.6 50.5 23.5 38.2 79.24 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2005年 143.51 136.95 1.05 2006年 181 120.83 1.5 2007年 242.95 192.49 1.26 2008年 280 202 1.39 2009年 580 583 0.99 2010年 325.3 264.39 1.23 成交套数 成交面积(万平方米) 1349 14.04 2028 22.7 2224 23.7 3229 36.2 2570 28.8 3489 42.5 2011年上半年，由于国家对房地产的调控继续加强，各项目成交均呈现下降趋势，尤其是新开楼盘，成交量更是创下新底，新政策前，绿地世纪城“日光”到现在的去化80%左右，茂华国际汇开盘仅成交20套等数据表明政策得调控导致楼市逐渐进入冰封，但是价格却一直呈现增长的趋势。
2011年淮安市区住宅类商品房成交量
月份 8 7 6 5 4 3 2 均价（元/平方米） 4047.83 4160.23 4061.67 4199.84 4101.31 4005.1 3733.58 面积（平方米） 120647.17 328643.88 454912.94 336987.59 316383.77 322187.18 384451.48 套数（套） 1102 3024 4216 3059 2923 2964 3561 （二）板块情况
12月份开发区成交量激增，环比增长179%，主要是本月多个新盘上市，如河畔花城，金榜花园，学林雅苑，东冠逸品等项目的热销。
2011年1-5月成交商住土地板块情况
区域 幅数 土地面积土地面积成交总价 （平方米） （亩） 清河区 清浦区 开发区 淮阴区 合计 一 清河板块
定位于城市行政中心和商业中心，是房地产市场起步最早发展最成熟的区域，其核心价值在于区位和配套优势。
区位优势：中心城区房地产是以市政府为核心发展起来的，经过多年发展已进入成熟阶段。
15 4 15 1 35 802823 230066 883599.4 7930.4 1924418.8 1204.25 345.11 1325.39 11.9 2886.65 214630 54200 244660 890 514380 1109 905 1324 1122 1171 楼面地价 平均容积率 2.41 2.6 2 1 2.28 配套优势：中心城区客户认知度最高，商业生活配套最为齐全的区域。 强烈的区域情节和对主城区的城市向心力是淮安人置业的主要驱动因素。 评价：1.清河公寓项目价格最高
2.客群价格敏感度较低，在售项目体量较大，未来供应充足
3.客户层次高，主要来自政府公务员和私营业主 4.中心区位和完善的配套是客户置业核心价值驱动
淮安市区新增供应走势
4.26-5.25期间内淮安市区新增商品房32.2万平米，环比4月供应略有增长，主要是随着“金三银四“的退朝和“红五月”并没有显现出往年的热销，相反楼市的调控继续延长，并没有放松的迹象，开发商为了资金回笼的需求，加大市场的供应，通过新品上市刺激市场短暂的辉煌5月份清河区供应量最大，占比达到40%，其次为开发区供应为30%，清浦区5月暂无新品上市，清河区依然是供应最大的板块，主要是其新品上市和大盘项目较多，导致其供应体量的增加，清河区也是竞争最激烈和品牌最多的一个版块 区域 项目 浩源汽车博览城 绿地世纪城 清河区 东城.欧尚风情街 优诗美地 白鹭湖庄园 茂华国际汇
二 清浦板块
主城重要组成区域，人口密度配套完善，随着城南大学城的发展，区域价值将进一步提升
区位优势：主城区域重要组成部分，区域内集中发电厂，卷烟厂等大部分的淮安大型事业单位
配套优势：商业，交通，教育等各项配套齐全，尤其是淮阴中学为区域带来大量教育客群 项目供给较大，随着市区发展南扩，结合南部大学城的发展，区域价值逐步显现。 评价：1.公寓项目为主，清河区房地产市场的重要补充，客户价格有一定敏感度
2.以周边企事业单位职工为主要客户群，区域客户战主要比例
推量 22422 11229 14286 15130 24722 39771 核发时间 2011-4-28 2011-4-28 2011-4-28 2011-5-19 2011-5-10 2011-5-17 推量 372 99 68 130 110 236 成交 5 89 45 4 0 0 去化率 1% 90% 66% 3% 0% 0% 3.价格以及就地置业的便捷性是客户置业的主要驱动
三 开发区板块
新城市东扩的延伸带，聚集了大量的工业企业，周边配套相对缺失，人力量不足。 区位特征：翔宇大道以东区域，政府规划的工业园集中带，发展速度快，内部交通发达 配套现状：商业配套欠成熟，商业配套集中在深圳路沿街，辐射半径较弱，逊色于市中心商业圈。
区域 项目 公园龙湾 香缇豪庭 开发区 东方豪城 翰林花园 鸿基雅园
四 淮阴区板块
受城中心地带直接辐射，梯形差异化代表性板块独立性与依赖性的统一体 区位关系：运河北部区域，以王营镇为核心，淮安中心2区域的重要补充板块 配套现状：无核心商业配套，依托于市区商业配套，区域零散性配套较为完善
评价：价格吸引力和区域，收入限制是区域内购房的策动元素，因此楼盘档次相对一般，外部客源较少，高档客流量较大。
区域 项目 喜利达名苑 淮阴区 星宝大酒店副楼 五 淮安区板块
定位于老城区行政中心，房地产市场起步较晚，核心价值在于区位资源和配套优势 配套优势：客户认知度一般，区域内交通生活配套及自然资源丰富
强烈的区域情节和对教育，自然资源的依赖是楚州人置业的主要驱动因素。
区域 楚州区 项目 锦绣江南 推量 12356 核发时间 2011-4-29 推量 108 成交 23 去化率 21% 推量 16220 17439 核发时间 2011-4-28 2011-5-20 推量 252 597 成交 71 0 去化率 28% 0% 推量 24144 17564 11291 14483 30398 核发时间 2011-5-24 2011-5-19 2011-5-19 2011-5-24 2011-5-4 推量 218 144 190 198 288 成交 0 47 28 0 0 去化率 0% 33% 15% 0% 0%