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安徽中信房地产评估有限公司 房地产抵押评估报告
（二）委托方提供的文件资料 1、《房地产权证》（产权证号： ）；
2、其他资料（土地证、建设用地规划许可证、租赁合同等） （三）、估价方收集的有关资料 1、现场勘察资料； 2、市场调查资料
3、估价师收集的其他资料。 八、估价原则
根据估价委托，结合估价对象的有关情况，遵循估价工作合法原则，最高最佳使用原则，替代原则，估价时点原则、谨慎原则。
1、合法原则：估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
2、最高最佳使用原则：指房地产估价必须在合法条件下以估价对象房地产充分发挥最高最佳效为估价前提下。分别以保持现状前提、转换用途前提、装修改造前提、重新利用前提作出判断和选择。
3、替代原则：指房地产估价必须依据同一市场上具有相近效用的房地产，其价值也应相近的一般原理进行估价。
4、估价时点原则：估价时点又称评估时点，估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值，反映了房地产估价的结果具有很强的时间相关性和时效性。
5、谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
（在实际估价中，如果面临的是确定性因素，则不存在谨慎问题，应依据确
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定性因素进行估价。如果面临的是不确定性因素，先进行分析，对该因素的乐观或保守估计会导致对房地产抵押价值的高估或低估时，则应采取导致对房地产抵押价值“低估”的估计。）
九、估价方法
根据估价对象是 用房的特点（分析采用方法原因，具体对象具体对待） 经研究采用 法评估估价对象房地产的价值。
十、估价结果
我公司派出房地产估价师对估价对象现场进行了实地勘察，并查询、收集、调查估价所需的相关文件、资料，根据估价目的，遵循估价原则，按照法定估价工作程序，运用适宜的估价方法，在认真分析现有文件、资料的基础上，经过周密的测算，并详细考虑了影响房地产价值的各种因素，得出估价结果如下：
位于 （建筑面积为 m2）在估价时点（已减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款）的可抵押价值为： 万元，（大写人民币） ，单价每平方米 元。
十一、估价人员
十二、估价作业日期 年 月 日至 年 月 日 十三、估价报告应用有效期
自估价报告完成日起有效期为十二个月（或为六个月，要与前面一致）。
注册房地产估价师：
年 月 日
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房地产抵押估价技术报告
一、因素分析 （一）、个别因素分析 略
（二）、区域因素分析
估价对象位臵、基础设施、环境等略
（三）、市场背景分析
房地产市场状况（应根据估价时点时的实际状况进行调整） 住宅市场状况：
2008年，中国经济在金融风暴的大背景下仍保持较高的增长。中国在年内已五次降息，并且推出4万亿元的投资计划。住宅房价因前期涨幅过大，需求量的消费需要时间，加上政策关注和调控压力增大，长远看住宅用房房价和需求上涨趋势不变，但价格涨幅将有放缓。2008年合肥住宅市场上半年房价出现较为不理智的快速增长，而下半年受经济环境的影响，价格滞涨，但并未出现大幅降价。据调查近几个月来住宅类商品房没有特别大的波动，住宅类销售量降幅明显。
办公、商业用房市场状况：
近年来，住宅价格涨幅过快，办公楼和商业用房投资增速放慢，同时国内经济景气而推动的办公楼和商业用房需求将持续缓慢上涨，所以预计办公楼和商业用房价格有望获得更好的上涨表现。
成本法用
由于国家出台的一系列刺激消费、拉动内需宏观经济政策效果的逐渐显现，我国国民经济正处于恢复性上升阶段，特别是近阶段基础原材料价格出现明显底部回升状态，并仍有稳定攀升之势。建筑行业
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原材料价格的上升必然会拉动房地产开发成本的提高，最终推动房地产价格的上涨。该处房地产价格将具有一定的升值潜力。
（四）、最高最佳使用分析
房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提进行。所谓最高最佳使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行。估价人员根据法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性、价值最大性、土地与建筑物的均衡性、与外部环境的协调性、可持续发展性作为衡量标准，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。根据估价师现场勘察，待估价对象房地产目前主要为 用房，与《房地产权证》登记的用途一致，故设定登记用途为最高最佳使用用途。（实际用途如与房地产证登记用途不一致，以房地产证用途）
I、市场比较法
住宅用房
（五）、方法的选用
估价人员认真分析了所掌握的资料并进行了实地查看，根据估价对象的特点和实际状况，在估价对象同一供求圈内房地产市场存在一定的交易量，根据《房地产估价规范》中的规定，有条件选用市场法进行估价的，应选取市场法为估价方法。
（六）、评估过程
I、市场比较法：将估价对象在与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价值作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
运用市场比较法估价：根据市场比较法替代原理，本次评估调查了与估价对象功能相同、标准相近、且处于同一供需圈内的多个实际成交实例，并从中选取3个实际成交物业作为可比实例，进行交易日期、区域因素、个别因素修正，具体情况如下：
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