发布时间 : 星期四 文章商业地产项目定位及影响因素分析更新完毕开始阅读
照商圈内的同类客户群体规模的商业物业价格进行定价，最后结合相应的价格调整策确定本商业项目的最终价目表。 5.4.6产品功能定位
商业地产项目的功能是为了迎合消费群体的需求而确定的，产品功能的定位就是对商业地产项目核心纲领的总结。现代的商业地产单一的购物功能已经不能满足消费者们的需求了，随着经济时代的到了，人们的消费水平的提高以及消费方式的增加，购物消费娱乐已经成为一种趋势，所以就需要现在的商业项目具备购物、休闲、娱乐、餐饮、服务的功能。
从消费者和商家的需求对商业地产项目定位，在满足实际需求的基础上，还必须尽量创造更多的条件以满足潜在的需求，以最大化的提高消费者和商家的满意度。而在商业地产项目定位的过程中需要考虑满足消费群体的一致性、功能多样和互补性、同营业时间的相互互补性，这样不仅可以最大程度的分享客流，还可以保障各个功能联系，以满足消费者的各项需求，提升项目对消费者的吸引力，同时又能有效地将各种功能形成区分，避免相互干扰，以此来维持项目的人流量。 5.4.7形象和档次定位
形象和档次的定位是为给广大的消费群体留下深刻的影响，以在竞争激烈的商业市场中赢得一席之地。商业地产的形象是客户心中特征的组合，同时也是市场、商家以及大众对项目的一个印象。项目的特点越是突出，个性越是鲜明，就能给他们留下越深刻的印象，对消费者的吸引力也就越大。而档次是为了迎合消费者和众多商家的品味，形象是随项目的运营和发展而一直存在的，档次则是形象定位的基础，二者共同决定了经营的起点和消费群体的特征以及消费的能力，通过档次也可以为项目建立良好的形象。
5.5商业地产定位模式
5.5.1功能组合定位模式
功能组合定位模式对一个商业地产项目定位来说是非常重要的。商品之间存在很多互联的关系，把这些关系通过组合对比分析后，建立在“延续用途”、“风格特点”、“价格趋同”、“功能比较”之上。抓住商品所具有的共性、关联之处进行功能的组合，形成具有商业特色的商业地产，然而经营这些商品的商铺也同样产生独特的特质。具有代表性商业模式：购物中心
购物中心所具有的特点：1.多业态的综合体，它是汇聚了商业所有有业态，于各种消费为一体的城市综合体；2.多功能的集合体，购物中心不仅仅是购物，还包括休闲、娱乐、
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健身等多功能于一体；3.体验式购物，购物中心不同于一般的购物商场，它是具有优美的购物环境，是多元化消费模式的延伸。
购物中心建立在先进的设计以及创新的规划为基础的上，结合各业态的商业功能，合理完善并将功能分布，改变了旧时传统的沿街小商铺或超市的分布方式，以及功能设置单一的格局，创新的商业中心是汇集购物、娱乐、餐饮、休闲、服务等为一体的多功能型的商业模式。将居住与商业的融合，以满足消费者的需求与便利，通过提供个性化的消费模式，展示社会人们的生活品质，并通过特殊的消费模式影响并辐射周边的区域。 5.5.2错位经营定位模式
商业业态的组合均衡性很重要，在商业地产经营的定位模式中产品的差异不能太大，否则档次高低不一的产品会造成消费者断层排斥，在早期的商业地产项目中就存在这样的问题。
商业地产项目定位研究中，不同的商业区域的不同业态，在消费水平、经营管理、租金成本上都存在较大的差异，休闲娱乐行业等行业对租金的承载就没有服装消行业的那么高，因此在定位过程中采取错位经营的定位理念，根据不同业态对商业位置的要求，结合消费者在消费中精神体验要求，在商业地产项目定位中应该包括不同业态的商业产品。
在商业地产项目定位中，对同一个商场或者是同一条商业街进行错位经营，可以有效的规避同行竞争所带来的风险，另外通过错位经营给不同的业态之间形成交错，达到功能的互补作用。具有代表性商业模式：百货超市
在商业中百货超市是两种不同商品业态经营，但是百货与超市分工不分家，它们商品互补影响，在经营范围内互补干扰，各自结合自身的优势，互补吸引消费者，增加巨大的市场占有率。另外，由于百货与超市的经营档次不同，它们互相融合扩大了目标消费群体和经营的范围，在消费服务上互补，满足消费者的各种消费需求。百货在定位上时尚，是享受购物，而超市则是经营一些生活用品和日用平，它主要为人们生活提供便利。通过二者商品服务的互补，为这百货超市大大的增加了客流量，促进不同业态商品的销量。
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百货 超市
人流大 高 中 档 低 消 档 费 消 群 消费高 费
图3 百货超市定位模式
5.5.3特色经营定位模式
在商业地产项目定位中，除了商业业态的功能互补和经营错位外，具有独特的经营也是占领市场重要的一部分，根据不同的需求，可以是项目主题的特色，可以是建筑的特色，也可以是业态自身特色。在剧烈的商业竞争中，只有将自身突出出来，把自己明显的与众多商业地产区分开来，才能有效的吸引客户群体，取得成功。如今，各种业态的消费模式已经布满大街小巷，有照抄照搬的，也有独具特点的，但是众多的选择面前，消费者们早已产生消费疲劳了，他们对商品已经非常熟悉了，同样的商品面前他们会追求物美价廉，然而商家们为吸引消费者，展开各式的促销方式来吸引消费者眼球，但这些都不是长远之计。要长期博得消费者的青睐，必须是具有独具特色的经营，寻求市场的空缺，开发出特色的产品才能在市场中占领一席之地。
要明确的是特色经营的定位模式主要是对目标客户群体，只有保证具有稳定的客源才能持续发展，不然一旦客户转移，消费者丢失，同样风险会加剧。在进行特色定位时，必须对项目所在的区域或城市的经济水平进行测评，确定是否存在合适的目标人群，根据调查的情况才能决定是否立项。另外，对于项目本身来说，特色只是一时的，可能存在的时间长了，也会给消费者造成疲劳，或者是有项目的项目存在了，该项目就不在具有独特性了，那么这时项目的特色经营就需要重新定位，因此在项目定位前，要对各个方面的市场进行调查分析，在多方面的方位考虑项目定位的特色性，不能局限于一个方面的独特。代表性商业模式：专业市场
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有效的专业地产 解决方案 （SOLUTION）
专业性地产 专业地产自身 的3S策略 符合发展趋势 规划合理 （SUPPORT） （SELF）
图4 专业市场定位模式分析
6 总结
随着地产行业的迅速发展，商业地产也已经成为房地产行业中重要的支柱。本文主要结合商业地产的发展现状，对商业地产的定位进行系统的分析，并结合定位存在的问题，对商业地产的项目定位做一个简单的分析。商业地产定位过程是复杂并且繁琐的，如何做出一个科学的定位方案，需要结合多方面的因素考虑，房地产开发企业自身的实力、市场需求状况、消费者行为因素等都是影响定位准确性的因素。然而仅仅是多因素的分析对商业地产项目定位来说是不够的，如何策略化的操作也是定位成功的关键。定位策略框架是项目定位的指导方向，能够反映市场的需求以及行业竞争状况等，另外加之科学的辅助方法，以实际的运用操作，对定位的操作加以深化和延伸。在实际的定位过程中还要考虑横多不确定的因素。
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