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谈利率变动对我国房地产价格的影响
内容摘要：利率变动对房地产价格的影响受多种因素制约，本文以1996-2006年的数据为基础分析其影响效果及原因，得出利用利率杠杆调控房地产价格必须有相关的政策相配合。本文力图找出当时房地产价格居高不下的主要原因，为以后的政策调控提出建议。
关键词：利率 房地产 宏观调控
自2000年以来，我国房地产价格持续上涨，房地产投资高温不退。政府出台一系列“以抑制房地产价格”为核心的宏观调控手段。利率政策被业内专家公认是调控房地产供给和需求最好的市场化手段。那么利率杠杆的作用在当前的形势下能否发挥作用？或者说利率变动能对房地产价格产生多大的影响以及其原因是什么？本文以1996-2006年数据为基础来分析利率影响房地产价格的效应，并希望能找到相应的规律用于调控房地产市场，实现我国房地产市场平稳、健康地发展。
实证分析
由图1可以看出，房地产价格从1996至2006年一直保持增长势头。而利率经历了下降又到上升的调整过程。本文按利率变动方向把这一时期分为两个阶段来分析利率变动对房地产价格的影响。
（一）1996-2002年利率下调对房地产价格影响明显
资金紧缺、销售不畅、商品房积压，是1991-1993年房地产热潮以后我国房地产业面临问题的真实写照。1991年、1992年房地产开发高潮期立项动工的项目逐渐进入收获期。至1994年底，全国的商品房积压达3289万平方米。从1995年开始,全国商品住宅空置面积每年以1000多万平方米的速度在递增。由图2可看出从1994年开始，商品房竣工面积远远超过销售面积，1996年达到高峰，当年竣工面积是销售面积的两倍。有效需求不足是我国房地产市场出现大量商品房积压主要原因。有效需求不足的原因是多方面的，价格相对过高是原因之一。但当时价格偏高是由于商品房的成本构成不合理，各项行政性摊派占了很大比重。据调查，1995年全国商品房平均价格构成中，地价占20%，建安工程费占40%，市政公用设施占20%-30%，各项税费占到了10%-20%。由于房价构成行政摊派占很大比重，所以宏观调控供给价格的空间相对较小。另外正处在住房体制转轨时期的大多数人不能改变观念，把解决住房的希望寄托于长期以来形成的住房福
利制度。再有，居民购房抵押贷款制度不健全，抑制了一部分人通过抵押贷款购房的需求，而这部分需求却是最有效的需求。
与商品房大量积压相对应的是，自1991年开始，居民储蓄存款余额增幅显著，从表1可看出，1991-1996年居民储蓄存款年末增加额连续递增，连续六年储蓄增长率增幅超过27%，1994年高达41.5%，1995年为37.8%。而1994-1996年的GDP增长率分别为13.1%、10.9%、10%。相对于GDP的增长速度来看,储蓄增长率是其2倍还多。同时还有1997年亚洲金融危机对中国经济影响，加上人们对未来预期的不确定，使得居民储蓄率一直高居不下。
拉动内需，刺激需求是宏观调控的重点。调整利率成为了最恰当的手段。减息不仅能降低开发商投资成本，又能刺激人们对房地产的需求。从房地产发展的周期规律来看，利率与房地产经济波动是负相关。利率降低，使人们通过存款方式获得利息的回报率有所降低。于是，人们将重新评估包括房地产在内的其他投资领域，从而使得一部分存款直接分流进入房地产市场。与此同时，贷款利率的下调，使消费者通过房地产按揭来满足自己用房需求的成本降低。从而使一部分贷款进入房地产市场。进而导致房地产市场需求的购买力增加。因此，此次利率下调可导致从存款转化而来的购买力增加和贷款转化而来的购买力增加。从而双向刺激房地产市场的需求。实践证明，国家1996年开始通过下调利率来刺激需求对房地产价格的影响比较明显。储蓄增长率由1996的0.3%下降到2000年的0.08%。从图2可看出，1996年商品房的供求比为1.94，2002年下降为1.3。2001年全国房屋销售价格同比与上年相比增长2.2%，2002年1-11月，全国商品房销售额已达3536亿，同比增长了37.1%。销售价格比上年相比增长3.7%。
（二）2003-2007年利率上调对房地产价格影响不明显
随着住房改革的继续深入和国家利率货币政策的扶持，全国房地产市场持续升温。2003年全国累计完成房地产开发投资突破1万亿元，同比增长29.7%；房地产到位资金增长37.6%，增幅比上年同比增加7.4个百分点；全国商品房平均销售价格同比上涨4.8％；都是1995年以来的最高增幅。房地产市场过热的迹象开始初显。2003开始国家针对房地产市场出台了以“抑制过热投资、平抑房价”为核心的宏观调控政策。
央行自2007年9月起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，也就是由现行3.6%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行7.02%提高到7.29%。此次加息成为2004年10月至今不到三年内的第九次上调利率，也是2007年以来的第五次加息。
虽然政府加大了对房地产市场的宏观调控力度，但对房地产价格的影响不是很明显。据国家统计局统计，2006年全年，我国70多个城市房屋价格平均涨幅高达6%。根据2007年1季度的统计数据，全国70个大中城市房屋销售价格上涨5.6%，新建商品住房销售价格同比上涨6.0%，涨幅比上季度低0.2个百分点；其中，经济适用房、高档住房销售价格分别上涨1.9%和6.8%，涨幅分别比上季度高0.4和0.2个百分点；普通住房销售价格上涨6.2%，与上季度相比，经济适用房和高档住房销售价格分别上涨了0.1%和0.4%；普通住房销售价格上涨0.7%，涨幅比上季度高0.1个百分点。
利率变动对房地产价格影响不明显的因素是多方面的。
首先，利率上调未能改变房地产市场过热投资。现阶段的开发商融资渠道已经越来越多样化，包括信托、基金、利用外资等。对银行贷款的依存程度大大降低。在房地产资金来源中，1997年国内贷款占到了23.87%， 2005年则下降为18.3%。另外，2005-2006年商品房的供求比小于1，当年的销售面积超过竣工面积。面对旺盛的市场需求，利率上升所来带来的房地产投资增加的成本往往会通过抬高价格得以补偿。
其次，利率的上调未能抑制过旺的市场需求。现阶段房地产价格居高不下的主要原因是旺盛的市场需求造成的。我国正处于住房的脱困性、改善性与投资性需求同时释放的阶段。还有热钱涌入房地产市场形成的投机需求。
根据我爱我家市场研究中心对于2007年前三次加息的跟踪分析，自住型购房人在迅速攀升的房价面前根本不会因为加息而延缓购房计划，只会去选择一些低总价的中小户型，尽量减少贷款量；而对于投机型买家，只要房价上涨的幅度能够满足他们的投资预期，加息带来的每月几十元甚至是几百元的额外负担，可以忽略不计。
此外，2006年，我国城市化率达到42.99%。根据诺瑟姆曲线，处在30%-70%的城市化率区间，城市化将呈现高速发展的态势。我国现阶段正处于这一区间，城市人口的膨胀必然带来对住宅需求的增长。
结论及启示
利率变化与房地产价格在理论上成负相关的关系，利率变化能够影响房地产的价格。通过分析，可以看出1996-2002年，利率的变动对房地产价格的影响比较明显。同时，除了利率政策以外，国家针对房地产市场需求不足出台了一系列政策鼓励和促进商品房的消费。如《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》提出了建立住房公积金制度为基础的新住房政策；《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》，进一步加快了停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化的步伐。
单纯的利率调控是一种需求与供给并重的措施，最终的效果受多种因素的制约。因此，对房地产价格调控，除了运用货币政策以外，还必须有政府相关政策相配合，如信贷政策，住房制度，土地政策，住房保障等。
参考文献：
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