发布时间 : 星期二 文章房地产（抵押）估价报告(2)更新完毕开始阅读
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①四至：东至海怡商厦；南至众智家园；西临柳荫路；北临柳荫路； ②供电：市政220伏生活用电； ③供水：市政供水； ④排水：市政管网；
⑤通讯：由密云县电话局接入； ⑥供暖：市政供暖； ⑦天然气：接入小区。
四、估价目的：
本报告估价目的为候建锋先生将此房产转让给委托方，向北京农村商业银行股份有限公司十里堡支行做抵押贷款,确定房地产抵押贷款额度提供价格参考依据。
五、估价时点：
二○一○年二月九日
六、价值定义：
根据房地产评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估采用的是公开市场价格标准，估价对象为产权方合法拥有,估价结果中的房地产价格是指估价对象于估价时点2010年2月9日，剩余使用年限约为49年条件下的公开市场价格。
七、估价依据： 1、有关政策法规和文件：
? 《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第29号) ? 《北京市房地产抵押管理办法(修正)》(北京市人民政府第12号令修改) ? 国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）
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? 《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通
知》【建住房[2006]8号】
2、委托估价方提供的资料（详见附件）
3、受托估价方掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的资料。
八、估价原则
我们在本次估价时遵循了合法原则、最高最佳使用原则、替代原则 和估价时点等原则。
九、估价方法：
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，选用市场比较法、收益还原法作为本次评估房地产价格的基本方法。 1.市场比较法定义
将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数 2.收益还原法定义
预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
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其中：V——房地产在估价时点的收益价格 A——房地产的未来第一年净运营收益
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Y——房地产的报酬率
g——净收益逐年递增的比例
t——房地产的收益年限
3、以上两种方法进行综合分析，得出估价对象的公开市场价格。
十、估价结果：
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象（建筑面积100.66平方米）在估价时点2010年2月9日的公开市场价格为：（币种：人民币）
房地产总价：37.62万元
大写金额：人民币叁拾柒万陆仟贰佰元整 单位价格：3737元/平方米
十一、估价人员：
中国注册房地产估价师
中国注册房地产估价师
十二、估价作业日期：
二○一○年二月九日至二月十三日
十三、估价报告应用的有效期：
自估价报告完成日期起壹年，即二○一○年二月十三日至二○一一年二月十二日。
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估 价 技 术 报 告
一、个别因素分析 1、基本情况
估价对象位于密云县博世庄园20号楼2单元401号。根据《房屋所有权证》（京房权证密私字第53357号），房屋所有权人为候建锋，住宅用途。博世庄园20号楼总层数为4层，混合结构。估价对象位于第四层，总建筑面积100.66平方米。
房屋装修情况：客厅、卧室墙面刷立邦漆、石膏板顶棚、瓷砖地面。厨房、卫生间墙面贴瓷砖、PVC顶棚、地面铺设防滑地砖。估价对象整体为一般装修。
2、基础设施情况
估价对象所在区域红线内基础设施达到“七通”（即通路、通电、供水、排水、通讯、供暖、供气）。
①四至：东至海怡商厦；南至众智家园；西临柳荫路；北临柳荫路； ②供电：市政220伏生活用电； ③供水：市政供水； ④排水：市政管网；
⑤通讯：由密云县电话局接入； ⑥供暖：市政供暖； ⑦天然气：接入小区。
二、区域因素分析
估价对象所在小区紧邻京密公路，位于密云开发区对面，交通方便，小区环境好，配套设施完善，周围有密云县交通局、公安局、检察院等政府机关单位；人民银行、工商银行、信用社联社、密云第一中学、经贸分校、大
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