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从北京市绿化隔离地区政策谈绿隔房地产项目
北京市为了实施城市建设总体规划，防止城市中心地区与外围组团之间连成一片，避免城市“摊大饼式”的发展，实现城市规划“分散集团式”布局，在城市中心区和10个边缘集团之间，以及各边缘集团之间用约240平方公里成片的大绿带进行隔离，由此形成了城市绿化隔离地区。范围涉及朝阳、海淀、丰台、石景山、大兴、昌平六个区，近30个乡镇。绿化隔离地区建设除了植树造林实现绿化目的外，还包括了绿化隔离地区的农民搬迁、土地征用，旧村改造和新村建设、商品房开发，市政基础设施建设等。为了推动绿化隔离地区建设，北京市从1994年至今，专门成立了组织机构，出台了一系列政策法规，对绿化隔离地区的建设进行了规范，其中也包括了绿化隔离地区的房地产项目。由于绿化隔离地区规划面积较大，其房地产项目用地也在北京市的房地产市场占据了一席之地，业界通常将绿化隔离地区的房地产项目称之为“绿隔项目”。本文将从绿化隔离地区的产生历史渊源，结合现行北京市相关政策法规，介绍绿隔项目的政策特点，以期让更多的人了解绿化隔离地区房地产项目。
一、绿化隔离地区产生的历史渊源
建设绿化隔离带是实现城市规划的一项保障措施，最早可溯源至英国的卫星城市理论。早在 1927 年，雷蒙.恩温(Rqymond Unwen)就提出了卫星城市的概念，其主导思想就是建议用一圈绿化带把城市的中心区圈住，不再让往外发展，在绿化带外围再建设一连串的卫星城镇，以控制城市建设的规模。
北京作为我国的首都和政治、文化、经济的中心，其城市建设在建国后一直受国家各届领导的关注。新中国成立后，北京市政府立即着手开始研究北京城市发展发向，编制总体规划。1954年推出了北京市城市总体规划第一稿，即《改建和扩建北京市规划草案要点》，其主要特点是：以旧城为中心向四郊发展，中心城市是 6000 平方公里、可以容纳 600 万人的一张“大饼”，郊区建设若干卫星城镇，市域总人口达到约 1000 万人。
1958年北京城的总体规划又做出了重大的修改，压缩了中心城市的规模，并第
一次把中心城市这张“大饼”的模式改变为“分散集团式”，中心城市变成了几十个不同规模的集团。在后来北京城总体规划的修改中“分散集团式”的模式被一直坚持了下来。
按照“分散集团式”的城市布局，需要用绿化隔离带将北京市中心、边缘集团、郊区城市卫星镇区分开来，绿化隔离地区由此产生。1986年，首都规划建设委员会下发《关于印发<首都城市绿化近期规划建设方案的通知>》，提出在绿化隔离地区建设九片大面积的绿化隔离带，正式启动了绿化隔离地区的绿化建设。目前北京市的绿化隔离带共有二道，第一道是在城市中心区和 10 个边缘集团之间以及各边缘集团之间用成片的大绿带进行隔离，已基本完成；第二道用于隔离市区与卫星城、边缘集团与卫星城，将形成一条环市区的绿色生态环，也于2003 年全面启动。
为了加强绿化隔离地区的建设， 2000 年 2 月 29 日，由北京市政府有关部门、北京市园林局、北京市规划委员会、北京市城市规划研究总院等单位共同组成了北京市绿化隔离带地区建设总指挥部，具体负责绿化隔离带的实施。并确定了把房地产开发同旧村改造、实现绿化相结合的原则，在绿化隔离地区除了建设绿化项目外，还采取了多种形式进行新村建设和旧村改造，完善城市基础设施，并通过适当比例的房地产开发，以弥补绿化隔离地区建设的资金不足。为规范绿化隔离地区建设活动，北京市制定了一系列的配套政策，从而使绿化隔离地区的房地产项目区别于普通的商品房开发项目，更具北京特色。
二、有关绿隔项目的主要政策及内容
为推动绿化隔离地区的建设，北京市政府先后出台了一系列专门针对绿隔项目的政策文件，主要包括：
1、北京市政府于 1994 年 1 月 20 日下发了《批转首都规划委办公室关于实施市区规划绿化隔离地区绿化请示的通知》（京政发 1994 年 7 号），规定了绿化隔离地区的范围内容、促进实现规划绿化隔离地区绿化的政策及措施。
2、2000 年 3 月 24 日，北京市人民政府印发了《关于加快本市绿化隔离地区
建设的意见》（京政[2000]12号），明确了绿化隔离地区建设的目标任务、指导思想和原则，提出加快基础设施和新村建设，推进城市化进程。在农民自住房建成的前提下，允许集体经济组织开发建设一部分商品房向社会出售，所得收益用于拆迁补偿和绿化建设。
3、2000 年 3 月 29 日，北京市人民政府办公厅印发了《关于加快本市绿化隔离地区建设的暂行办法》（京政办发[2000]20号），规定对于经营性绿色产业项目，绿化建设用地面积在10 亩以上的，允许有3－5%的土地用于与绿地相适宜的建设项目，建设农民自住房屋和上市出售的商品房的比例为 1:0.5，同时规定了金融机构对新村建设给予积极和贷款支持等内容。
4、2001 年 3 月 19 日，北京市绿化隔离地区建设总指挥部、北京市财政局、北京市商业银行、北京市农村信用合作社联合社联合颁布了《关于本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设申请银行贷款及财政贴息政策具体实施意见》（京总指发[2001]4 号、京财农[2001]635 号），对于旧村改造和新村建设项目贷款的主要发改银行及贷款主体、具体措施等进行了规定。
5、2001 年 4 月 20 日，北京市政府办公厅转发了市绿化隔离地区建设总指挥部《关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设的实施意见》（京政办发[2001]31 号），规定了建设项目实行“一条龙”审批，并对有关土地出让金的返还，税费的减免等绿隔项目优惠政策进行了规定。
6、2001 年 7 月 6 日，北京市人民政府办公厅转发了首都绿化办《关于实施北京市绿化隔离地区绿地系统总体规划意见》（京政办发[2001]53号），明确严格控制绿色产业项目的建设用地，确保绿色产业项目的建设用地面积限制在绿化面积的 3%至 5%以内。
7、2001 年 11 月 1 日，北京市国土资源和房屋管理局颁布了《关于办理绿化隔离地区新村建设房屋权属登记的通知》（京国土房管权[2001]1073号），对绿化隔离地区搬迁上楼的农民及商品房购买人办理房屋所有权证问题进行了规定。
8、2001 年 12 月 12 日，市绿隔总指挥部、市计委、市财政局、市国土和房屋管理局联合颁布了《关于印发本市绿化隔离地区新村建设中办理土地征用及使用和土地出让金返还手续有关问题的通知》（京总指发2001[18]号），主要明确了农民自住房、按比例建设的商品房土地使用手续的办理及商品房部分土地出让金返还程序问题。
9、2001 年 12 月 30 日，市政府办公厅转发市国土房管局《北京市绿化隔离地区土地置换管理办法》（京政办发[2001]97号），对绿化隔离地区土地置换的审批、房屋搬迁、土地房屋登记发证、房屋的出租销售等问题进行规范。
10、2002 年 8 月 6 日，市绿化总指挥部、市规委、市计委、市国土房管局联合颁布了《关于统一安排本市绿化隔离地区范围内剩余建设用地的通知》（京总指发[2002]11 号），对绿化隔离地区范围内剩余建设用的规划有开发管理有关事项进行了规定。
11、2003 年 2 月 14 日，市绿化总指挥部、市规委、市计委、市国土房管局联合颁布了《关于本市绿化隔离地区剩余建设用地土地一级开发工作的实施意见》（京总指发[2003]5 号），规定了绿化隔离地区剩余建设用地的开发建设主体、开发内容和范围、有关政策及工作程序等内容。
三、绿化隔离地区的房地产项目
结合上述绿化隔离地区的政策，我们分析绿化隔离地区的房地产项目主要有以下几类：
1、旧村改造和新村建设。
绿化隔离地区建设除了植树造林实现绿化目的外，其主要任务就是改善绿化隔离地区农民的生活条件，加快基础设施建设，带动绿化隔离地区的经济发展，即绿化隔离地区的旧村改造和新村建设，通常我们称之为“农民上楼”。目前旧村改造和新村建设采取的方式主要是农民合作建房的形式，也可由集体经济组织引资进行建设。并由政府投入，加快绿化隔离地区水、电、气、热、环卫、道路等基础设施建设，为旧村