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XX区XX路XX磁材厂“三旧”地块改造项目可行性研究报告
问题。随着XX市建设“XX富庶文明大西关”的战略的实施和建设“健康、生态、幸福的宜居城市示范市”城市目标的提出，城中村、城中厂改造已经成为当前城市建设不可回避的一项任务。
根据《XX市中心城区\三旧\改造专项规划》(2010-2014)，XX区XXXX路XX磁材厂“三旧”地块被列为40个近期重点改造项目之一，这使XX区XXXX路XX磁材厂“三旧”地块迎来了良好的改造机遇：
(1)天时——改造的良好政策机遇
2009年，XX省出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见(粤府【2009】78号)》，市政府也出台了《XX市推进“三旧”改造促进节约集约用地实施办法的通知(XX府办【2009】 95 号)》，为XX城区“三旧”改造提供了良好的政策环境。
2010年11月，XX市政府出具了《关于印发XX市城区\三旧\改造工作若干意见的通知》，要求加快推进城区“三旧”改造工作，并结合实际提出了组织机构、改造模式、改造主体、运作方式和土地处置方法等意见。
(2) 地利——地处市过境公路两侧，市场改造时机的成熟
XX的城市建设在早期主要是以拉开城市框架为主。2006年之后，XX市房地产价格快速上升，市区土地经济价值逐步得到体现，城中厂改造迎来良好的市场机会。
对于XXXX路XX磁材厂“三旧”地块而言，位于环市路两侧，潜在的土地经济价值较高，改造具有良好的市场机会。
5、XX市中心城区“三旧”改造专项规划
根据省委省政府作出的“加快城乡建设，推进城市化进程” 的重大决策部署以及城市化发展目标、方针和政策措施，XX市全面加快了城乡建设步伐，围绕建设“XX富庶文明大西关”和“健康、生态、幸福的宜居城市示范市”的目标，并采取了一系列行之有效的措施，努力完善城镇功能，改善城乡环境，提高人民生活质量。近年来，XX市采取节约集约用地的重要举措，以城中旧厂房改造作为重要抓手，努力拓展城市建设空间，提升城市功能，建设宜居城市，推进”三旧”改造工作。
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XX市中心城区三旧用地规模：中心城区“三旧”总用地共约883.5公顷（13252.5亩），其中旧城镇用地约111公顷（1665亩），旧厂房用地面积约339.5公顷（5092.5亩）旧村庄用地面积约433公顷（6495亩）。在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，促进存量建设用地和低效用地“二次开发”，统筹城乡发展，优化人居环境，改善城乡面貌，切实提高建设用地利用效率。
目前，XX市“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造正在全市范围内逐步铺开，XX建安公司旧厂房改造、罗定市的阳光美域、郁南县的新永光大酒店等一批项目正在抓紧推进，一个又一个曾经垃圾成堆，污水横流的典型“脏、乱、差”地方华丽变身为干净整洁的小区，城市品位进一步提升。
根据《XX市中心城区“三旧”改造专项规划（2010-2014）》的会议指出，国家有关部委和省专门出台以旧城镇、旧厂房、旧村庄改造为主要内容的“三旧”改造政策和措施，对于我们解决历史遗留问题、提升土地利用效率、拓展城乡发展空间、推动宜居城市建设和城乡统筹发展、提升经济发展水平十分有利，机会难得。会议提出，有关部门要吃透政策，抢抓机遇，在2012年底前，集中力量启动一批“三旧”改造项目，推动“三旧”改造工作全面铺开，到2014年底，完成“三旧”改造总面积431.1公顷，重点项目40个，进一步优化我市城市空间和功能分区。
二、项目建设的必要性
1、项目建设是促使节约集约城市土地
我国人多地少、耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地矛盾十分突出。切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走一条建设占地少、利用率高的符合我国国情的土地利用新路子，是关系民族生存和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是我国必须长期坚持的一条根本方针。
项目建设是为了促进经济发展方式转变，优化人居生活环境，完善城市功能和建设用地结构布局而进行的城市旧村改造，促进节约集约城市土地建设。
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2、项目建设是盘活土地资源、利用区位优势促进集体经济再发展
本项目拆迁地块建筑密度大，容积率低，土地利用不充分，对土地资源日益紧张的城市建设区来说，是一种资源的浪费。该项目的建设，依据城市规划，合理利用容积率，将地块这一稀缺资源的空间利用发挥到最大；且由于该项目的实施，盘活了周边大面积城郊土地，对大幅度提升其原有价值，真正体现城市土地的价值具有重大意义。
同时土地价值的迅速提升，市场发展动力充足，给集体经济发展带来良好机遇。 3、项目建设是提升城市形象的需要、促进城市经济效益
XX区XXXX路XX磁材厂“三旧”地块改造项目位于324国道旁，是XX市中心城区东扩的主要地段，是XX城市形象的重要组成部分，该片区的城市面貌直接影响到城市招商引资及社会经济发展。该地块上的建筑物是我司属下XX磁材厂厂房及办公用地，XX磁材厂产品因市场原因早已停产，目前厂房空置，直接影响市容市貌及城市景观和宜居环境，阻碍城市发展。
本项目通过拆迁改造，根据发展规划、重新科学合理构建，使整个地块面焕然一新，融入新城区的风格之中，可以极大改善居民生活环境，弘扬城市文化,塑造城市个性,打造城市品牌,提升城市形象和核心竞争力,从而使XX城区走上可持续发展的道路。
在城市加快结构整合、功能提升的过程中，XX所拥有的区位优越的土地资源成为城市宝贵的财富，从而促使XX通过用地功能和布局调整达到充分利用土地价值，创造更高城市经济效益的目的。
因此，该项目建设必要性明显。
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第三章 房地产发展环境及项目市场调查分析与预测
一、房地产宏观调控政策
2009年国内房地产市场在拉动内需克服金融危机，和实现国内GDP增长保八目标的总体背景下，得益于2009年中央四万亿投资拉动和全年9059亿元天量信贷所形成的宽松货币政策，以及一系列有利于房地产投资政策的共同作用下，2009年我国房地产行业出现了一次井喷式的高速发展，已经积累了一定的泡沫风险。据国家统计局公布的相关调查后发现，20l0年1月份，全国70个大中城市房价同比大幅上涨，同比涨幅创下2008年5月份以来的21个月新高，远远超过了同期国内GDP的增福。
面对高房价，2010年1-9月间，政府先后19次出台政策，抑制高房价和房价过快增长。 从2010年1月7日“国十一条”房地产调控开始，国家从没有放松过政策：
2010年1月1 0日国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展；
2010年1月12日，中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人
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