发布时间 : 星期三 文章某磁材厂“三旧改造”项目可行性研究报告 - 图文更新完毕开始阅读
XX区XX路XX磁材厂“三旧”地块改造项目可行性研究报告
2、国家及XX市颁布的相关法律、法规、政策； 3、《XX市城区住房建设规划》；
4、XX国土资试点发[2011] 175号文关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知 ；
5、《XX市城市总体规划（2008-2020）》；
6、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额； 7、XX市城区国有土地使用权基准地价更新成果的通告； 8、编制《报告》的委托合同；
9、XX市中心城区“三旧”改造专项规划（2010－2014）；
10、《XX市中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法》（XX区政府2009年9号文）； 11、《XX市中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法补充细则》（XX区政府2009年32号文）；
12、《中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法补充规定》（XX区政府2010年3号文）；
13、业主提供的其他有关依据资料； 14、XX市住房城乡建设信息网；
15、全国统一建筑安装工程工期定额（2010）；
16、XX区XXXX路XX磁材厂“三旧”地块改造项目建议书； 17、《XX市2012年政府工作报告》；
18、国家发改委办公厅计办投资[2002]15号文颁发《投资项目可行性研究指南》； 19、国家发改委、建设部联合制定的《建设项目经济评价方法和参数》（第三版）； 20、《投资项目可行性研究方法与案例应用手册》。
五、简要结论
（一）投资环境分析：目前，全国房地产宏观投资环境良好，XX市经济运行良好，本项
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目未来发展前景非常好；
（二）目标客户：XX区周边乡镇的中高层消费群；
（三）价格定位：按建筑面积计算，住宅部分均价为4800元/平方米，商业部分均价为10000元/平方米，车位为13万元/个；
（四）风险状况：项目抗风险能力强，企业所面临的财务风险和市场风险较小； （五）营销策划：突出配套、彰显景观、强调社区认同，配套学校，提高项目的市场渗透力和吸引力。
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第二章 项目建设背景和必要性
一、项目建设的背景
1、XX市简介
XX，是XX最年轻的地级市。XX地处XX中部，依傍XX，东接XX，与XX市、XX市交界，南与XX市、XX市相邻，西靠XX东南，北临XX，与XX市的XX县、XX县隔江相望。市区距XX60公里，距XX160公里，水路距XX177海里，上溯XX60海里。是富饶的XX经济区与广袤的XX腹地之间的交通枢纽和商品集散地。“城中有山，山中有水，绿树花香，山水相映”是XX的特色。全市总面积7779平方公里。总人口295.5万。
XX市管辖XX区、XX县、XX县、XX县、XX市等5个行政区域。XX区是XX市人民政府所在地，全市的政治、经济、文化中心。
2、XX市总体发展战略 （1）集聚优势战略
引导资源和相关企业向优势地域集中，使同一行业的产业链相对密集与完整，多企业、多环节紧密联系，分工合作，优势互补，促进市域产业的整体升级，发挥规模效应，推动经济又好又快发展。
（2）特色主导战略
选择在全国全省具有影响力、产业关联度高、市场潜力大、技术进步快的产业作为区域主导产业培植，集中资源投入，有效带动区域经济增长和促进区域产业结构升级，提升区域综合竞争力。
（3）中心崛起战略
壮大中心城区规模，推进XX、云安同城化发展；推动中心城区滨江延伸，构筑现代化功能型的城市基础设施和服务设施体系，全面提升城市功能和品位，增强中心城区的凝聚力、吸
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引力和辐射力。
（4）城乡统筹战略
推进城乡统筹协调发展的综合配套改革，建立城乡优势互补、良性互动的发展格局，促进城乡资源要素均衡配置和合理流动，推进城乡基本公共服务均等化，实现城乡互补、融合、协调发展和共同繁荣。
3、“三旧”改造背景
我国人多地少，耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地矛盾十分突出。切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子，是关系民族生存和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是我国必须长期坚持的一条根本方针。(国务院关于促进节约集约用地的通知，2008年1月3日)。
由于XX改革发展和经济社会转型走在全国前面，人多地少，土地供需矛盾比较突出。人均耕地只有0.45亩，远远低于联合国粮农组织规定的人均耕地0.8亩的警戒线。
土地利用方式粗放，产出效率有待于进一步的提高。如：历史问题需要解决，改革开放以来东莞、佛山等村镇工业区是建设在农用地的基础上，没有合法的用地手续，不完善用地手续无法实现改造，土地使用效率难以提高、土地使用用途难于改变、产业结构和城市功能难于调整。
2008年3月7日，温总理参与第十一届全国人大XX代表团的讨论，在听取了XX省国土厅厅长有关国土资源管理的意见后，说：“希望XX在这一方面做出新的成绩，积累新的经验，真正使XX不仅经济发达，而且生态优美，成为节约集约利用土地的示范省。”2008年12月20日，XX省建设节约集约用地示范省启动仪式，省部合作共同推进示范省建设。
4、项目提出背景
为了促进经济发展方式转变，优化人居生活环境，完善城市功能和建设用地结构布局，XX市政府提出城区\三旧\改造工作计划。
城中村、城中小型加工石材厂现象在XX市区非常突出，己成为困扰城市良性发展的一大
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