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产业地产市场发展前景及开发模式分析
产业地产开发模式分析
作为一种新型的地产模式，产业地产在推动企业加速孵化、产业集聚、区域经济发展等方面具有重要作用。根据开发主体的不同，产业地产的开发模式主要分为四种：产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。
模式一：产业园区开发模式
产业园区开发模式是目前我国最常见的产业地产开发模式，是以政府为主导，根据城市规划发展的需要，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，政府根据产业运营的特点进行规划与开发，并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等吸引相关产业入住，从而形成产业化的区域模块，提高了产业地产的辐射力和影响力，所以这种模式的产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。但是，这种模式也有缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点，非常容易导致机构膨胀、政企不分。
模式二：主体企业引导模式
主体企业引导模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地再开发，建立完善相应配套设施，以出让、项目租售等方式引起其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。
这是政府支持、企业带动的一种开发模式，它不仅符合主体企业战略发展的需要，也易于带动同一产业的集聚。但是，这种模式只适用于功能定位比较单一的小规模开发，无法适应跨行政区划的综合开发要求，所以难以作为产业地产开发的主要模式。
模式三：产业地产商模式
产业地产商模式是地产开发商在工业园区或其它地方获取土地，建设基础设施以及厂房、仓库、研发楼等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目的经营和管理，最后获取开发利润的开发模式。
从本质上来说，产业地产商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别。这种模式的产业地产对开发商没有后期产业经营和管理的要求，地产开发商与整个产业的结合不紧密，地产商的利润来源点并不建立在产业的发展与繁荣上，而产业本身也并不过分依赖于其所使用的地产，因此难以形成产业辐射力。但是，正是对开发商的产业经营能力要求非常低，而且回收资金相对较快。
模式四：综合运作模式
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综合运作模式是指产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式混合运用的开发模式。这种模式下，政府提供土地、税收等优惠政策，并成立管委会负责行政管理事务，地产商投资开发建设并提供相应的园区服务，龙头企业入驻发挥产业号召力，多方合力共同推进产业园区开发和经营。
综合运作模式既能充分发挥政府的指导性，同时也能发挥市场的灵活性，权责明确，有利于引入多元投资主体实施综合性、大规模成片开发项目。但是，这种模式对政企关系协调要求非常高，如果关系处理不当，则很容易造成产业园区的发展停滞。
未来产业地产可持续运营模式
综合运作模式是目前产业地产运作的主导方向，鸿伟摩尔此次合作的天安集团开发的深圳天安数码城堪称是综合运作模式的典范。它通过打造一个数码主题集聚平台，吸引了一批手机通讯、电子软件企业进驻，形成一种产业聚集效应，由此催生规模效应，带动上下游产业链发展。
同时深圳天安数码城还注重自身内功的修炼，为入驻企业提供各类行政性事务服务，实现工商注册、税收年检、审计咨询，消防环保、海关报建、高新科技认证、资质认证、专利申请等一条龙服务，这种方式有效的解决了企业的后顾之忧，使企业集中精力发展核心业务，这是产业园区对入驻企业最有效的帮助，杨建伟直言，这也是真正的产业园项目与那些打着“产业地产”的旗号，实际只是出售物业的项目之间最大的区别。
综上所述，由于产业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备产业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使产业项目建设能顺利推进的目的，必须对产业园区协调开发模式、主体企业主导模式、产业地产商开发模式等进行综合使用。
产业地产行业前景展望
（一）从发展限制来看，与近年严控以红头文件形式的行政命令替代法律法规的政策初衷类似，产业引入政策需要严格控制在现有法律法规红线之内。也就是说未来重塑一个更加公平的竞争环境是政策预期的目的之一。产业地产企业在做“土地文章”时候要考虑这个因素，慎重选取合适的地域开展业务，不能把优惠条件作为开展业务的高权重型要素。
（二）从运作模式来看，产业地产企业获得的收益不再是单纯的直接补贴和出让，模式将会转向合作与运营转化，利益输送将向收益共享转变；从运营方向来看，政策预期已经把全国各地优惠指标划到同一水平线，而严重依靠优惠指标的第二产业则处于去产能阶段，在产能过剩的大背景下，制造业投资依然处于减速区间，产业地产企业打造的载体和招引标的需要更新换代。
（三）从未来政策预期来看，政府资源收紧的利空之下，尽快的升级“土地文章”并开展“运营”业务的组建；从未来产业趋势来看，结构调整和发展新兴产业是产业地产开展多元业务的关键，新常
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态下土地获取的难度很高；从未来经营模式来看，同一起跑线的企业，以“运营”的软性服务远比靠有限资源的形成的硬性资产护城河更牢固。
经济新常态下的政策越来越趋向于标准化和规范化，这实际是产业地产企业最大的机会，通过找到“运营”为核心的优势发展模式，在“新常态”也能开辟产业地产的黄金时代。
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