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物业管理与公众责任险
一、物业管理企业涉及风险分析
物业管理企业在从业过程中承担的主要法律责任是指因违反物业管理法律规范的行为，对使用者或其他公民的合法权益造成侵权后果。实践中物业管理法律关系比较广泛，因而物业管理法律责任也具有广泛性，物业管理公司与物业使用者的法律纠纷主要集中在侵权责任方面。
物业管理企业为业主提供多样性的服务，项目繁多，服务对象广泛。涉及的风险主要有：
财产风险：物业企业以固定资产为主的财产，业主委托物业公司对物业区域内的各种设施、设备等公共财产进行管理，就可能面临的各种自然灾害和意外事故。
责任风险：由物业企业负责管理、维护的公共设施及设备由于疏忽或过失造成第三者人身伤亡或财产损失。如第三者在小区游泳池溺水、物业区域内运动设施由于失修或其他原因伤人等。
现金风险：物业公司的职员在从事本职或非本职工作时，可能遭受的意外伤害。
餐饮风险：拥有餐饮场所的物业公司，可能因提供的食品造成食用者食物中毒或一些食源性隐患，也可能因服务人员过失或餐具存在缺陷导致食用者人身伤亡。
车辆风险：物业公司因疏忽或过失造成业主的机动与非机动车辆可能遭受损失及第三者责任。
总的来说，责任风险是物业企业主要承担的风险，因此物业公司在投保险种时首选责任保险。 二、公众责任保险内容
责任保险具有很强的社会公益性，它是投保人对第三者依法应负的赔偿责任为保险的险种，其最终目的是使受害的第三者得到及时、有效的经济补偿。责任保险的投保人多为企业，一旦发生保险责任事故，将由保险公司向受害者提供赔偿。按照承包范围，责任保险可以分为公众责任险、产品责任险和雇主责任险等几个险种。责任保险作为事故发生后的一种救助方式，虽然不能完全挽回损失，
却能有效地弥补过失和意外造成的损失。
公众责任险又称普通责任险，它主要承保被保险人在公共场所进行生产、经营或其他活动时，因发生意外事故而造成的他人人身伤亡和财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任。公众责任险的形式很多，主要有普通责任险、综合责任险、场所责任险、电梯责任险、承包人责任险等。对物业管理企业来所公众责任险是规避风险比较有效的途径之一。
日前，一种以物业管理责任为投保对象的物业管理责任保险被推出。物业管理责任保险是为保障物业管理者的合法权益，对在保险期限内，被保险人在本保险单明细表中列明区域内从事物业管理工作过程中，因过失导致意外事故而致使第三者人身伤亡或财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任险。
业内人士认为，国际惯例是在物业惯例行业中应用公众责任险，并不专门设立一个“物业管理责任险”。而且物业惯例责任保险与公众责任险从概念来看都是以“因发生意外事故而造成他人人身伤亡和财产损失”为投保依据的。虽然物业管理责任保险条款中的保险范围在公众责任险中没有，但这些条款可在公众责任保险中约定，因此可以认定物业管理责任险是公众责任险的一种，完全可以将其划入公众责任险中。物业管理责任险只负责物业管理企业责任造成损失的赔偿，而公众责任险还包括非物业管理企业责任造成的物业区域内的赔偿，涵盖范围广，可以将物业管理企业与业主双方的风险同时规避给保险公司。故认为公众责任险作为物业管理投保主要险种为宜。 三、公众责任险降低物业管理企业法律风险分析
公众责任险实际是民事案件赔偿责任险。保险公司根据保险单所列范围对在保险期内发生意外引起的被保险人在法律上应承担的赔偿。就目前来说公众责任险投保的条款和适用的费率都属于双发约定的条款和费率。根据保险标的情况、保险公司承担的责任和要求赔偿的最高限额来确定费率，承担的风险越大费率越高。公众责任险投保的最低限额为50万元人民币，最高限额未具体规定，显现了投保的空间自由度较大，有利于不同的物业管理项目的投保。
（一）投保公众责任险具体步骤
首先，物业公司与保险公司确定物业投保责任的承担范围，主要表现在条款
中保险公司与物业公司约定对投保的物业区域内人身意外、车辆、设施设备运行等意外事故承担的风险大小。
其次，保险公司委托评估部门对投保的物业项目的自然状况进行自然勘察，如物业区域的环境等级、设施设备等级、停车场设定的位置等等进行评估，对不符合投保要求的提出整改意见，对整改之后仍不合格的项目可以拒保。
再次，保险公司根据评估的结果、投保人确定投保最高限额和双方协商的保险范围等确定保险费率，核算保险费用。
最后，双方就达成的条款签订保险合同单。 （二）公众责任险保险费的计算方式
公众责任险计算内容中分基本险保险费和附加险保险费两部分。
A、基本险。主要是指物业区域内发生事故引起的赔偿，比如外墙皮脱落砸伤业主，广告栏牌倒塌砸坏物品等。
年保险费=累计赔偿额×基本险费率
B、附加险。主要是指基本险以外投保人要求附加的保险内容，如车辆责任险、游泳池责任险、电梯责任险、物业区域发生抢劫造成人身伤亡责任险等等。
年保险费=附加险累计赔偿额×附加险费率 总的年保险费=基本险年保险费+附加险年保险费 四、投保公众责任险应注意的问题
目前物业服务成本构成中未包含物业保险费的项目，随着物业市场的成熟，责任险投保问题将成为物业管理的一项重要内容，也是物业公司规避风险的有效途径。目前该市场处于启蒙阶段，物业管理企业也是在逐步探索，笔者认为物业企业在投保公众责任险应该注意以下几点。
1、投保公众责任险的保额限额与物业区域的物业服务费收费标准和年度物业服务费的收缴总额相适应。物业服务费的收费标准的高低一般决定物业区域的档次和服务内容，高档次的物业管理要求的服务内容多，物业公司承担的责任大，保险最高限额和收取率也就较高，反之亦然。
2、保险费用可以考虑在物业服务费和物业公司的经营收入中支出。物业公司投保公众责任险，收益人既包括物业公司，也包括全体业主，是对无恶意服务内容的扩展，因此应加强对公众责任险的宣传，使业主能自动接受，有利于物业管理工作的开展。
3、公众责任保险条款的内容主要包括公众责任险的保险责任范围，除外责任以及有关索赔和赔付等其他事项，物业企业在签订公众责任保险合同时应当认真阅读和深入研究这些标准条款，以弄清双方的权利、义务，发生责任事故后，要依据有关规定及时索赔。
4、公众责任险存在的最大弊端就是事故发生后不易界定责任，因此在签订保险单时对责任条款应可能地详细界定保险范围及赔偿范围、标准。
综上所述，公众责任险是规避物业管理企业经营过程过失责任风险的一项有效经济手段，也是物业公司与业主同时受益的险种，在业主或使用者的合法权益受到侵害时，能够及时、有效地给予经济赔偿，保障业主或物业使用人的一部分经济利益，最大限度地降低物业管理企业的风险。公众责任险有助于解决物业管理这个新兴的行业经济责任纠纷的困扰，促进其健康、稳定的发展。