发布时间 : 星期一 文章新庄村旧村改造项目可行性分析 - 图文更新完毕开始阅读
西山花城项目初步可行性分析
七、项目财务经济分析
（一）主要技术经济指标
投资估算
本项目总投资为12391万元，其中土地费用420万元、前期工程费28万元、基础设施建设费10万元、建筑安装工程费9917万元、公共配套设施建设费96万元、管理费用和销售费用各99万元（按建筑安装工程费的1%计）、开发期税费367万元、其他费用183万元、不可预见费449万元、财务费用772万元（详见表2）。 表1 用款计划表 项目 合计（万元） 第1年 100% 100% 100% 10% 第2年 33% 第3年 57% 第4年 第5年 第6年 土地费用 420 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 28 10 9917 96 63% 33% 4% 33% 17% 41% 55% 33% 1968 14 1982 33% 50% 33% 33% 33% 3754 70 3824 33% 32% 26% 12% 34% 5947 172 6119 233 233 155 155 78 78 管理费用 99 销售费用 99 开发期税费 不可预见费 367 其他费用 183 449 以上合计 11669 财务费用 722 以上合计12391 （万元） 注：①由于表中有效数字是四舍五入取整，但计算过程中仍然保持足够的有效位数，可能造成表中合
2 8
西山花城项目初步可行性分析
计数与各年数字之和不等，以后各表同。
②表中财务费用数据是作者对原案例进行的增加，它来自表11，可以先计算出来，再填入此表中。
资金筹措
项目总投资12391万元。其中项目资本金3000万元，分两年等额投入；商业银行贷款3891万元，3年的贷款比例分别为12.4%、35.6%和52%；不足部分拟由预售房款解决（详见表3）。
表2 项目总投资估算表 单位：万元
序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12 2 3 3.1 3.2 3.3 项目 开发建设总投资 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 财务费用 经营资金 项目总投资 开发产品成本 固定资产投资 经营资金 总投资 12391 420 28 10 9917 96 99 99 367 183 449 722 12391 12391 估算说明 前10项之和x4% 表10—1 2 9
西山花城项目初步可行性分析
表3 投资使用计划与资金筹措表 序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 2 序号 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.6.1 2.6.2 2.6.3 项目 总投资 自营资产投资 自营资产投资借款建设期利息 自营资产投资方向调节税 经营资金 开发产品投资 其中：不含财务费用 财务费用 资金筹措 项目 资本金 销售收入 预租收入 其他收入 其他 借款 固定资产投资长期借款 自营资产投资人民币借款 自营资产投资外币借款 房地产投资人民币借款 自营资产投资建设期利息借款 经营资金人名币借款 合计 12391 11669 722 合计 3000 5501 3891 3891 3891 1 1983 1968 14 1 1500 483 483 483 2 3824 3754 70 2 1500 941 1383 1383 1383 3 6119 5947 172 3 4 12391 1983 单位：万元 5 155 155 5 6 78 78 6 3824 6119 233 155 78 233 233 4 12391 1983 3824 6119 233 155 78 4094 2025 233 155 78 2025 2025 贷款条件
年利率5.58%，按季、按单利计息，宽限期3年，3年等额还本，借款期间利息照付。 因此，有效利率为5.98% 税利率见表4
表4 税费率表 税费项目 营业税 城市维护建设税 教育费附加 企业所得税 房产税（按租金） 销售与出租计划
西山花城项目高层、多层住宅和部分营业用房计划在4年内全部出售。住宅楼从项目开工第二年开始预售，分期付款，按20%、70%和10%分3年付清。出租第4年开始出租，出租率第4年为80%，以后各年平均为100%。各类房屋销售计划见表5 表5 房屋销售计划表
3 0
税费率（%） 5 7 3 33 12 税费项目 公益金 法定盈余公积金 任意盈余公积金 不可预见费 土地增值税 税费率（%） 5 10 0 4 30、40、50超税累进 西山花城项目初步可行性分析
年 2 份 类 型 高层楼房 多层楼房 营业用房 合计 3 4 5 合计 面积比例（平方（%） 米） 面积面积面积面积比例比例比例比例（平（平（平（平（%） （%） （%） （%） 方方米） 方米） 方米） 米） 40 36400 40 36400 20 18300 100 91000 30 9300 30 9300 30 9300 10 3100 100 31000 30 198 30 193 40 264 100 660 45898 45898 27764 3100 100 122600 根据2006年时近期相同的房地产项目的租售价和居民购买的预测，计划西山花城小区高层住宅售价1800元每平方米，多层住宅售价1250元每平方米，营业用房一半出售，售价为3500元每平方米。售房加权平均价为1670元每平方米。营业用房另一半出租，租价为每年1000元每平方米，建设期出租房不预租，且计算期结束时，即出租期3年后转售，预计净转售收入44万。
（二）项目财务分析
1分析依据
建设部发布的《房地产开发项目经济评价》（中国计划出版社，2000）。 2盈利能力分析
项目在计算期内营业收入20761万元，可获利润4954万元，扣除所的税，公益金，公积金后还有2821万元可分配利润。项目缴纳的营业税金为1137万元，所得税为1635万元土地增值税为2202万元，合计缴纳税金4973万元。与项目业主投入的资本金3000万元相比，在6年内项目盈利和缴纳税金的绝对额是相当高的，表明项目的盈利能力是比较强的（详见表6、表7和表8）。
3 1