发布时间 : 星期三 文章新庄村旧村改造项目可行性分析 - 图文更新完毕开始阅读
西山花城项目初步可行性分析
收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。
同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，2010年“国防统计指数”值达到104.06点，比上一年增加2.6点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下几点：
房地产开发投资于到位资金持续快速增长； 商品房销售面积与销售收入增势强劲; 商品房平均销售价格稳中趋升； 商品房施工总量不断扩大；
新开工程项目快速增加，各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房控制面积出现大幅回落，房地产市稳定发展，场呈现出产销两旺的局面。
因此，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。
（二）市场分析
近年来，石家庄房地产开发投资增长迅猛，2005年为122亿元，2006年为131.5亿元，2007年为197.1亿元，2008年为281.8亿元，。2008年施工面积达1111万平米。受金融危机影响，房地产销售有所回落，但从总体看随着市场形式的好转，仍有较大回落，但从总体看随着市场形势的好转，仍有较大的潜力和空间，石家庄“三年大变样”的战略核心为“北跨、西进、东拓”。向西依托太行山，打造旅游度假、体育休闲、生态居住为主的高档功能区。西部山前区是实现城市结构调整的整体性工程也是实现石家庄三年大变样的核心工程。
（三）规模分析
项目规划拟建厂址位于我市西山脚下，用地南面为槐安路，西侧为西山，北侧为高原住宅区，东面是青银高速，规划总用地面积为397000㎡.该场址位置优越。建设内容包括住宅工程，公建工程包括小学、医务所、活动中心。商业······等。总建筑面积四十万平方米。其中住宅面积37.26平方米，公建面积2.81平方米，开发用地176000平方米，回迁用地221000平方米。居住户数2181户，居住人口7634人。
地块为一长方形，地势有缓坡，整体北高南低，西高东低。
1 2
西山花城项目初步可行性分析
容积率山前大道以西为1，山前大道以东1.5，绿地率山前大道以西大于40%，山前大道以东大于35%，山前大道以东为迁村并点区，安置辛庄（120户）、大王庙（150户）、小李庄（155户）的村民共计425户。
山前大道以东为回迁区，辛庄村425户均要回迁此地。回迁户主要一单元式为主，排列整齐又各不相同，集中绿地和组团绿地穿插其中。回迁住宅的一层为储藏室，2至5层为住户，户型工两种，一种126平方米，一种为94平方米。
山前大道以西为主要的低密度住宅，依托双龙秀美风光，有山为屏，有水为渠，有数木掩映，有花草点缀，住宅与环境完全统合在一起。开发区低密度住宅户型工有九种，A1户型434.7平方米,A2户型410.2平方米，B1户型373.14平方米，B2户型337.8平方米，C1户型317.4平方米，C2户型289.9平方米，C3户型275.1平方米，D1户型203.8平方米，D2户型155.53平方米。
（四）本项目所在地区市场分析
石家庄市区目前在售楼盘价格主要在5000-8000元/平方米之间，高于鹿泉市的平均价格水平，在价格方面我小区占优势。在建筑形态方面，石家庄市目前以高层和小高层为主，而我小区以底层和低密度住宅为主，人员简单，安全便捷，环境优美符合现代人类居住要求。
鹿泉市房地产住宅市场分析
鹿泉市房地产业从起步到发展，大致经过了三个阶段：
1988年至1993年为第一阶段，一房屋统计代建为主，所建所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。
1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发改造和逐渐兴起。1999年至今为房地产发展与规范阶段。以市区南部“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设第一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产市场进入有序发展时期。到目前为止，鹿泉市房地产基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量差显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。
2003年至今为第三阶段，鹿泉市房地产特征主要表现以下几个方面：
表现之一：投资增幅较大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%占全市固定资产投资12.6%。
1 3
西山花城项目初步可行性分析
表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。
表现之三：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房地产交易1.2万起。鹿泉市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40m2，成交金额8800万元。
表现之四：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800亿元。
从地理位置来看，辛庄村周围地区由于前几年政府的投资和基础配套设施完善，环境、道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售量居高于中心地区。
从户型设计方面来看，随着市民生活质量的提高，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。而面积达都在90-130平方米之间。
从楼盘的层高上看，底层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于底层上下方便，避免了要多上楼梯的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为近些年销售的新变化。
从楼层的销售情况看，顶层销售情况好于往年，主要是技术方面带来突破的结果，价格也略低一些，对客户有一定吸引力，销售也比较顺利。
从价格上看，5500元/平方米左右的高档商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最合理的价位，而目前市区商品房均价在6000/元平方米左右，所以我公司定价合理，占据优势。
从楼盘设计上看，近些年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬个性化需求，而我小区建筑风格以美国的田园风格为基调，整个小区的色彩都采用大地的颜色，赭石色、米白色的墙面，天然石材的装饰，牟定的窗楞，这一切组成的建筑物静静的融合在双龙山优美的自然环境中。建筑立面造型简约却层次丰富，不乏细部的精心雕琢，充分营造了居住区的轻松气氛。并且从城市设计的角度考虑城市风貌的营造，仔细推敲沿街建筑立面高度变化和色彩的变化。
从楼盘环境看，由于消费者需求提高，有追求环境优美的需求，我市发展商都十分注重环境的美化和完善。因此此小区的发展商在增加小区的绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入。
1 4
西山花城项目初步可行性分析
三、项目SWOT分析
（一）优势分析
1.人性化
在规划设计中，强调“以人为本”的目标和与自然相融合的设计原则，处处以区内的居民需求为出发点，住宅设计将更多的需求和功能空间细化，对生活环境提出高标准的要求，更加高度重视私密性和对个人的尊重；而开放的便于交流的公共空间，丰富便捷的社区生活，生态自然的环境以及独特的社区居住文化，也将在建筑规划设计中充分体现。
2．地域化
新中国由西柏坡走来，高品质社区由新庄启航，新庄地处双龙山景区，依山傍水，继承地域文脉及原有地形地貌，营造一个功能合理、环境优雅、舒适安全的宜人环境。新庄的旧村改造工程肩负着省会三年大变样的历史责任，必将为新石家庄形象的塑造增添亮丽色彩。
3.专业化
专业化的设计理念及手段为创造小区的独特性和高品质提供支持。从人们的群体心理特征、居住文化理解入手，结合自然环境营造宜人的景观环境空间。
4.和谐化
强调小区与城市的关系，尊重城市总体规划和城市规划结构布局，满足城市对建设场地的规划要求，充分发挥城市空间布局形态，配备完善的居住服务功能。
（二）劣势分析
1.本项目位于鹿泉市，据石家庄较远，商业价值较低。 2.地块狭窄，建筑格局摆布受到限制。
3.紧邻马路，噪音、空气污染较大，治安环境受影响。
4.周边生活配套设施目前品质不高，居民生活质量受到一定影响。 5.拆迁费用达、基本配套设施老旧。
1 5