发布时间 : 星期一 文章新庄村旧村改造项目可行性分析 - 图文更新完毕开始阅读
西山花城项目初步可行性分析
1.5 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 4 5 6 付息 年末借款本息累计 房地产投资人民币借款 年初借款本息累计 本金 建设期利息 本年借款 本年应计利息 本年按约定还本付息 还本 付息 年末借款本息累计 还本资金来源 上一余额 摊销 折旧 利润 可利用租房收入 其他 偿还等额还款本金 偿还长期贷款—本金能力 长期借款偿还期（年） 722 3891 722 3891 722 14 483 483 14 14 14 483 70 1866 483 483 1383 70 70 70 1866 7 7 7 172 3891 1866 1866 2025 172 172 172 3891 178 7 171 178 233 2594 3891 3891 233 1530 1297 233 2594 4273 178 4095 1297 2976 155 1297 2594 2594 155 1452 1297 155 1297 5205 2976 2229 1297 3908 78 1297 1297 78 1374 1297 78 4253 3908 345 1297 2956 6.00 注：有效利率为5.98﹪
4.资金平衡分析和资产负债分析
在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。资产负债率是比较低的，资产负债率最高时（第3年）仅47﹪。因此从总体上看，项目的清偿能力是比较强的，资金平衡分析和资产负债分析详见表12和表13.
表12 资金来源与运用表 单位：万元
序号 项目 1 1．1 1．2 1．3 1．4 1．5 1．6 1．7 1．8 1．9 1．10 1．11 1．12 2 资金来源 房地产销售收入 房地产租金收入 自营收入 自营资产长期借款 自营资产经营资金借款 房地产投资借款 短期借款 资本金 其他 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 资金运用 合计 27605 20486 185 3891 300 44 24107 1 1983 2 4440 3 9030 4 7186 5 4094 6 873 763 66 44 1755 483 1500 1557 1383 1500 7005 2025 7133 53 4028 66 1983 4192 7772 5346 3059 3 6
西山花城项目初步可行性分析
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11 2.12 2.13 2.14 2.15 2.16 3 4 序号 1 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 自营资产固定资产投资（含方向税） 自营资产固定资产建设期利息 房地产投资（含利税） 经营资金 自营部分经营费用 自营部分财务费用 出租房经营费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 应付利润 自营资产长期借款本金偿还 自营资产经营资金借款偿还 房地产长期借款本金偿还 偿还其他应付款 短期借款本金偿还 盈余资金 累计盈余资金 项目 资产 流动资产总额 应收账款 存货 现金 累计盈余资金 在建工程 固定资产净值 无形及递延资产净值 负债及所有者权益 流动负债总额 应付账款 短期借款 借款 经营资金借款 固定资金投资借款 开发产品投资借款 负债小计 所有者权益 资本金 资本公积金 累计盈余公积金 累计未分配利润 1 1983 12391 31 1137 2202 1635 2821 3891 3498 2 5107 1983 3824 86 163 119 6119 385 732 535 233 9 395 754 561 2098 1297 1840 3346 5 155 11 225 454 337 581 1297 1034 4381 78 11 46 99 83 143 1297 -883 3498 6 3498 3 248 248 1258 1507 4 5964 表13 资产负债表 单位：万元 8219 4770 1983 1983 5107 4859 248 8219 6713 1507 5964 2618 3346 4770 389 4381 3498 44 3454 1983 5107 1866 1866 1866 3242 3000 36 3 7
8219 3891 3891 3891 4328 3000 199 5964 2594 2594 2594 3370 3000 370 4770 1297 1297 1297 3473 3000 473 3498 3498 3000 498 483 483 483 1500 1500 比率指标 西山花城项目初步可行性分析
资产负债率（%） 流动比率（%） 速动比率（%） 5.敏感性分析
24 37 47 43 27 将开发产品投资、售房价格、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方向变动10%，则全部投资内部收益率将分别下降至20.1%和17.7%，净现值分别下降至12万元和—206万元，投资回收期则增加到4.0和4.2年。预收款回笼进度相对较不敏感。最不敏感的因素是租房价格，这是因为计算期只有6年，而且是从第4年才开始出租，租房收益占整个项目收益的比重较小（详见表14）。 表14 敏感性分析表 序号 0 1 2 3 4
6.临界点分析
临界点分析师项目评价的另一重要方面，它反映在预期可接受的投资内部收益率下，投资方能承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。根据敏感性分析，假定投资者期望的内部收益率为20%，在这种情况下，开发产品投资的临界点为13651万元，增加了1260万元；平均售房价格的临界点为每平方米1538万元，下降了132元；土地费用的临界点为1580元，增加了1160万元；售房面积的临界点为108377平方米，减少了14283平方米（详见表15）
表15 临界点分析表 敏感因素 内部收益率（%） 售房价格（元∕平方基本方案结果 28.8 1670 3 8
项目 基本方案 开发产品投资 售房价格 预收款回笼进度 租房价格 变动幅度 （%） 全部投资（所得税前） 内部收益率 （%） 28.8 20.1 39.2 39.7 17.7 31.4 24.1 28.8 28.7 净现值 （万元） 781 12 1550 1769 -206 942 398 787 775 投资回收期 （年） 3.8 4.0 3.6 3.6 4.2 3.7 4.1 3.8 3.8 +10 -10 +10 -10 +10 -10 +10 -10 临界点计算 期望值 最高值 最低值 20.00 13651 1538 开发产品投资（万元） 12391 西山花城项目初步可行性分析
米） 土地费用（万元） 420 最高值 最低值 1580 108377 售房面积（平方米） 122660 八、项目评价
（一）经济效益评价
该项目符合国家产业政策和发展方向，小区房屋销售价格适中，预计工程完工后，销售前景会令人满意。项目的实施将对石家庄市的建设和改善居民居住条件和居住环境起到积极作用。项目内部收益率大28.8%，6年内上缴各类税金总计达4973万元。具有良好的社会效益和经济效益，且有较强的康风险能力。项目选址适宜，总平面布置和方案设计合理，从技术方面看项目亦可行。项目主要经济指标见下表16
表16 主要经济技术指标 序号 一 1 1.1 1.2 二 1 2 3 4 5 6 7 8 9 三 名称 项目设计规模 房地产开发产品总建筑面积 商品房销售 高层住宅楼 多层住宅楼 营业房 出租房 营业房 项目经营数据 开发产品投资 其中：财务费用 资金筹措 其中：资本金 借款 预售房款 经营收入 经营税金及附加 总成本费 利润总额 所得税 税后利润 土地增值税 财务评价指标 单位 平方米 平方米 平方米平方米 平方米 平方米 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 数据 123320 122660 9100 31000 660 660 12391 722 12391 300 3891 5501 4134 227 2476 991 327 664 440 备注 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 3 9