发布时间 : 星期二 文章《资产评估学》配套练习题及答案更新完毕开始阅读
9．对于生产线、成套化工设备等具有独立获利能力的机器设备和租赁的机器设备一般采用成本法进行评估。（ × ）
10．在运用收益法进行机器设备评估时，既可假设假设机器设备的收益期限是有限期，也可以假设机器设备的收益期限是无限期。（ × ）
第四章 房地产评估
一、单项选择题
1．房地分估的目的在于（ ）。
A.提高评估效 B.提高评估价值 C.减少评估失实 D.减少评估价值 答案：C
2．如果某房地产的售价为100万，其中建筑物价格为70万，地价为30万，该房地产的客观收益为5万，建筑物的资本化率为6%，则土地资本化率接近于（ ）
A.6% B.3% C.2.7% D.2% 答案：C
3．待估地产年总收入为300万元，年总费用为250万元，剩余使用年限为40年，折现率为6%，则其评估值接近于（）
A.700万元 B.833万元 C.752万元 D.800万元 答案：C
4．某宗地单价为10 000元/米，容积率为8，则其楼面地价为（）
A.5 000元/米 B.1 250元/米 C.800元/米 D.80 000元/米 答案：B
5．评估房地产时需要考虑的主要风险是（ ）
A.不可移 B.使用时间长 C.不易变现 D.规划限制严 答案：C
6．某当事人拟购置1 500平方米土地使用权建楼，从下面备选对象中选择较经济的一宗（ ）。
A.单价3 000元/平米，容积率为4 B.单价4 000元/平米，容积率为5 C.单价35 000元/平米，容积率为4.3 D.单价3 800元/平米，容积率为4.6 答案：A
7．市政府实施新的经济政策或发布新的法规限制了某些资产的使用，造成资产评估价值降低，这是一种（ ）。
A.功能性贬值 B.经济性贬值 C.实体性贬值 D.非评估考核因素 答案：B
8．当建筑物的用途和使用强度与土地的最佳使用严重冲突时，应为（ ）。
A.减少土地价值 B.增加土地价值 C.减少建筑物价值 D.增加建筑物价值 答案：C
9．某宗地2 000平方米，土地单价为1 000元/平方米，国家规定的容积率为4，则楼面地价为（ ）。
A.250元/平方米 B.500元/平方米 C.1000元/平方米 D.4000元/平方米 答案：A
10．由于土地用途改变而带来的增值收益应归（ ）
A．转让人 B．占有人 C．使用人 D．所有人 答案：D
11．新建房地产评估成本法中的开发成本不包括（ ）
A.勘察设计和前期工程费 B.基础设施建设费
13
C.房屋建筑安装工程费 D.商业网点如粮店、副食店等经营性用房的建设费用 答案：D
12．被估地块剩余使用使用年限为30年，参照物剩余使用年限为25年，假定折现率为8%，被估地块的年限修正系数最接近于（ ）
A．0.9659 B．0.948 C．1.152 D．1.1054 答案：D
13．某待评土地剩余使用年限10年，其参照物剩余使用年限为15年，由于待评土地面积大于参照物，故其面积因素对价格影响较参照物高1.5%，如折现率为8%，则个别修正因素为（ ）
A．0.7956 B．0.5448 C．0.6951 D．0.7838 答案：A
14．在评估土地使用权时，如选择一个参照物，应选择（ ）。
A.同一地区、近期交易的、类似土地 B.同一地区、有标价的、类似土地 C.不同地区、近期交易的、类似土地 D.不同地区、近期交易的、相同土地 答案：A
15．某宗工业用地最高出让年限为40年，实际转让年限为36年，若还原利率为9%，则年限修正系数为（ ）。
A.0.992 B.0.986 C.0.981 D.0.930 答案：B
16．最佳使用是（ ）必须考虑的评估前提。
A.地产 B.房屋建筑物 C.企业资产 D.资产 答案：A
17．确定待估地产价格，按照要求，采用市场比较法至少应选择（ ）以上的参照物。
A.三个 B.五个 C.八个 D.十个 答案：A
18．在地产评估中，以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利息、利润、税金和土地所有者权益等来确定土地价格的估价方法称之为（ ）
A.收益法 B.成本法 C.市场法 D.路线价估价法 答案：B 19．假定被估房地产剩余使用年限为永续，在剩余年限中，前3年的每年预期纯租金收入分别为3万元、2万元和1万元，从第四年到永续，该地产纯收益保持在3万元水平上，折现率为10%，该地产的评估值最接近于（ ）万元
A.28 B.32 C.25 D.30 答案：A
20．在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是（ ）。
A.交通通达程度 B.公共公用配套设施状况 C.区域的繁华程度 D.城市规划限制 答案：C
21．某宗土地2 000平方米，土地上建造了一栋10层高的宾馆，宾馆的首层建筑面积为1 200平方米，第2层到第10层每层建筑面积为1 000平方米。则由此计算出的建筑容积率为（ ）。
A.0.6 B.5.1 C.2 D.6 答案：B
22．在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用( )评估较为合适。
A.成本法 B.市场法 C.残余估价法 D.收益法 答案：A
23．土地“三通一平”指( )。
14
A.通水、通热、通路和场地平整 B.通水、通电、通路和场地平整 C.通水、通气、通路和场地平整 D.通水、通讯、通路和场地平整 答案：B
24．采用成本法评估建筑物是以( )为依据的。
A.预算定额合理 B.建筑物客观投入合理 C.建材价格变化不大 D.人工费率变化不大 答案：B
25．土地市场的不完全竞争性是由土地的( )决定的。
A.稀缺性 B.位置固定性 C.用途多样性 D.价值增值性 答案：B
二、多项选择题
1．利用市场比较法需进行的基本因素修正有 （ ）
A、 情况修正 B、 期日修正 C、 区域因素修正 D、个别因素修正 答案：ABCD
2．评估建筑物需考虑的因素包括（ ）。
A.产权 B.用途 C .建筑结构和装修质量与水平 D.建成时间 答案：ABCD
3．每一类资产的评估总是具有特殊性，房地产作为被评估对象，其具有的特征是（ ）
A.位置固定性 B.适用长期性 C.影响因素多样性 D.投资大量性和保值增值性 答案：ABCD 4．房地产不论是作为一类资产或作为一种商品，其市场价格要受到许多因素的影响，这些因素为（ A.区域因素 B.社会因素 C.行政因素 D.经济因素 答案：ABCD
5．不动产评估的原则（ ）
A.合法原则 B.相关比较原则 C.预测原则和估价时点原则 D.最有效使用原则答案：ABCD
6．城市规划对各类用地的具体要求主要包括（ ）。
A.建筑等级 B.建筑高度 C.建筑容积率 D.建筑密度 答案：BCD
7．影响地产价格的个别因素包括（ ）
A.交通条件 B.土地使用年限 C.容积率 D.临街深度 答案：BCD
8．在房地产评估的实地查勘中以下两个方面是必须了解的（ ）。
A.装修情况 B.地理位置 C.公共设施 D.周边环境 答案：BD
9．房地产评估的最佳使用原则可以是（ ）。
A.拆除重建最佳使用前提 B.在用用途最佳使用前提 C.在用用途转换最佳使用前提 D.装修改造续用最佳使用前提 答案：ABCD
10．构成取得房产收入所必须支付的必要费用包括（ ）。
A.土地出让金 B.房产税 C.折旧费 D.租金损失准备费 答案：BD
11．建安工程费主要包括（ ）。
A.招投标费 B.质量监督费 C.测量、勘察设计费 D.竣工质检费
） 15
答案：ABD
12．土地的自然特性是（ ）。
A.位置的固定性 B.质量的差异性 C.不可再生性 D.效用永续性 答案：ABCD
13．地产评估的成本法主要适用于下列地产的评估（ ）。
A.公共建筑 B.公共设施 C.已开发土地 D.新开发土地 答案：ABD
14．在地产评估中使用成本法，最需要评估人员把握的便是地产的重置成本。以新开发的地产为例，其重置成本构成是由（ ）
A.土地取得费用 B.土地开发费用 C.资金成本、利润 D.有关税费和土地增值收益 答案：ABCD
15．在不动产重置成本的测算方法中，物价指数法比较适合于( AC )的评估。
A.建筑物及其附属设施的复原重置成本 B.建筑物及其附属设施的更新重置成本 C.构造比较简单的建筑物的复原重置成本 D.构造比较复杂的建筑物的更新重置成本 答案：AC
16．房地产评估收益法公式：房地产价格=纯收益/资本化率，其成立条件是( )。
A.纯收益每年不变 B.资本化率固定 C.收益期限为法定最高年限 D.收益年限为无限期 答案：ABD
17．运用市场法评估地上建筑物部分时，选择的参照物应该在( )方面与待估资产大致相同。
A.外观 B.结构 C.用途 D.坐落位置 答案：BC
18．关于土地使用权正确的表述是( )。
A.土地使用权转让时，其地上建筑物、附着物所有权随之转让 B.土地使用权抵押时，其地上建筑物、附着物所有权随之抵押
C.土地使用者通过转让方式获得土地使用权时，其土地出让年限应为法律规定的最高年限 D.土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让 答案：ABD
19．影响房地产价格的一般因素包括( BD )。
A.商业繁华程度 B.经济发展因素
C.交通因素 D.城市规划及开发战略 答案：BD
20．建筑物评估中的公共配套设施建设费包括( )等建设费用。
A.临时用电 B.附属锅炉房 C.自行车棚 D.大型游乐场 答案：BC
三、是非判断题
1．不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。（ √ ） 2．由于不动产主要包括土地和建筑物两大部分，因此，只有土地与建筑物合在一起时才被称为不动产。（ × ）
3．不动产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。（ √ ） 4．不动产具有独一无二的特性，这一特性决定了不动产之间不具有替代性。（ × ） 5．不动产的保值增值特性，决定了不动产的价格只会涨，不会跌。（ × ）
6．独立估价发生在估价对象为土地与建筑物合一的“不动产”上，根据某种需要或特定条件，有时单独就该不动产的土地部分进行评估，并且不考虑建筑物的存在，这种情形称为独立估价。（ √ ）
16