发布时间 : 星期五 文章新旧物业公司交接管理流程更新完毕开始阅读
问：原物业公司何时退出？拒不退出的怎么办？
答：原物业公司应在查验接管工作完成后10个工作日内全部撤出物业管理区域。开发商、业主或原物业公司不移交有关资料的，由区县房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对开发商、原物业公司予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。物业服务合同终止时，原物业公司拒不移交物业管理用房和有关资料的，新选聘的物业公司应与业主委员会协商或
通过司法途径解决，不得非法强行进驻物业管理区域。
怎样做好新旧物业服务企业移交工作 武汉同济物业管理有限公司 杨 宁
新旧物业服务企业移交是在业主委员会通过招标拟定新物业服务企业，并与之签订物业服务合同备案后至新物业企业正式进驻项目工作的整个过程。在新旧物业移交工作中，除了自动退出情况，一般由业主委员会解聘更换新物业企业的情况下，会产生移交难的问题，常常会出现旧物业不愿走，新物业进不来的现象。下面就这一普遍存在的现象，对如何做好新旧物业服务企业移交工作，做如下分析： 一、新旧物业企业移交涉及的主体
涉及主体包括政府行政机构、开发建设单位、新旧物业服务企业、业主委员会、广大业主。由于主体类型和人数较多，关系复杂，各种意见难以统一，决定了工作中会遇到各种困难，协调难度大。
政府部门是监督机构和物业服务企业的管理机构，对物业服务行业的总体发展和行政政策以及法规都有很准确的把握。新物业服务企业在移交前充分与政府部门沟通，寻求监督指导，进一步了解项目、原物业服务企业和业主委员会的情况对于移交工作方向性的正确把握是很有必要的。
开发建设单位是物业的建造者，也是前期物业服务招投标工作的主导人，原物业服务企业多少与开发建设单位有一定的历史渊源，且在保修阶段或由于久修不善使得物业保修时限超过保修期时，会继续存在开发单位与业主之间的利害关系，开发建设单位也是新旧物业移交工作的重要主体。
业主及其委员会选择为自己服务的物业服务企业，物业服务企业向业主收取物业管理费，形成市场对价关系。他们在移交工作中最具有主观能动性，都是移交工作中的直接利害关系人。
二、旧物业服务企业退出项目的原因
原物业服务合同期限届满，业主委员会和物业服务企业不再续签合同，另行选聘新物业服务企业。
原物业服务合同期限未满，物业服务企业的服务质量与合同约定标准相去甚远，业主委员会通过业主大会解聘原物业服务企业，通过招标方式选聘新物业企业。
原物业企业因业主欠费处于长期亏损状态，不得已自动退出物业服务项目。原物业管理企业因公司战略目标调整，合同期限届满，与业主委员会协商，主动退出项目管理。 三、新旧物业移交的内容
公用设施设备：电梯、生活给排水系统、消防系统、绿化设施、康体娱乐设施、地下车库、道路、监控系统、供配电系统、其他各种配套设施等；各种图纸和技术资料：竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用说明和维护保养等技术资料；物业质量保修文件。文档资料：业主信息资料、入伙资料、装修资料、日常管理资料等。物业管理费等其他物业管理相关费用的明细账目：物业管理费收缴登记表、车位费收取登记表、水电代收登记表（如果有此项）等。日常公共用水用电起止码登记表和移交时起止码的详细登记数。遗留问题：主要是指在质量保证期内出现的屋面和外立面以阳台渗水，经过长时间维修没有完全修缮好，以至超过质量保修期。还包括因公用设施设备问题影响业主正常生活的情况。物业管理用房：产权移交和实体建筑移交以及相关租赁合同的移交。
有时还伴随着员工的移交：原物业公司中业主反映比较好，对工作较积极的部分员工通过试用，可以考虑被新物业企业吸收，这些员工对项目的情况比较熟悉，有一定的真对性的工作经验，通过磨合能很好的融入到新物业企业，业主对他们比较熟悉，有利于新物业企业及时有效的全面开展项目上的物业服务工作，保障移交后物业服务工作的平稳过渡，最大限度保障业主的利益。
四、新旧物业服务企业移交的难点问题
新旧物业管理移交难主要体现在公共设施移交难、物业资料移交难和欠费处理难等方面。需要从政府、企业、业主委员会、业主几个角度来开展工作，化解矛盾和减少纠纷，顺利实现物业服务移交这一市场行为。其中，加强政府的监督指导和协调、企业的风险规避意识和实力、业主委员会和业主的互动沟通以及业主委员会合法的可行性操作是实现成功新旧物业移交的关键。
1、物业管理费和车位费等费用的清算和移交
旧物业物业费收取账目混乱，不能详细地公布物业费收取情况，哪些是物业多收取需要退还的费用，哪些是业主需要补交的费用，都不是很清楚，给物业移交工作带来阻碍。