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上海裕安大酒店项目计划书
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一、上海高星级酒店市场分析及裕安大厦简介 （一）上海高星级酒店现状分析
《上海市旅游事业管理委员会公告（2006年第1号）》称，到目前为止，上海拥有五星级饭店25家，四星级40家，三星级125家，二星级130家。
从分布状况看,四、五星级饭店大都集聚在中心城区。这与高星级饭店的功能定位和适配环境基本一致。近、远郊地区目前尚未有正式挂牌的成熟的五星级饭店;四星级饭店仅有宝山的宝山宾馆、奉贤的悦华大酒店与嘉定的迎园饭店。三星级以下饭店相对平衡,全市18个区与崇明县均有分布。
根据上海市2005年统计年鉴的数字显示，上海市2004年旅游星级饭店基本情况如下图所示：
图表1：上海市2004年旅游星级饭店基本情况
旅游星级饭店基本情况 (2004)
指标 饭店数（个） 客房数（万间） 床位数（万张） 客房平均出租率（%） 营业收入（亿元） 平均房价 (元/间天) 合 计 359 6.05 10.32 69.0 139.69 539 五星级 24 1.05 1.50 76.0 60.10 1177.21 四星级 37 1.31 2.07 72.3 34.33 586.81 三星级 132 2.35 4.25 65.7 35.24 332.94 二星级 147 1.22 2.26 66.3 9.37 204.70 一星级 19 0.12 0.24 61.1 0.65 178.23 另外，根据上海旅游事业管理委员会网站所公布的统计资料，上海市四星级饭店2005年1月至2006年2月平均出租率和房价走势如下图所示：
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图表2：上海市四星级饭店平均出租率（2005.1—2006.2）
上海四星级酒店2005-2006年平均出租率100806040200四星级酒店平均出租率(%)2005年201月05年203月05年205月05年207月0520年905月年2011月06年1月
图表3：上海市四星级饭店平均房价（2005.1—2006.2）
上海四星级酒店2005-2006年平均房价8007006005004003002001000四星级酒店平均房价(元/间天)2005年201月05年203月05年205月05年207月0520年905月年2011月06年1月
根据上图数据显示，上海市四星级酒店2005－2006年平均出租率一般在60—80％之间波动，平均房价在600－800之间波动。但是，由于浦东新区金融中心的特殊地理区位，酒店出租率和平均价格都高于全市平均水平。
（二）上海浦东新区酒店市场分析
随着金融、旅游会展等现代服务业迅速发展，浦东对高档宾馆的需求量也不断提升。据浦东新区旅游会展处统计，自2002年以来，
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浦东新区四星级以上的高星级宾馆平均房价年均增幅达17%，2005年达到每晚每间1513元，平均出租率均高于72%这一良好水平。
这几年，高星级宾馆兴建越来越多。从黄浦江畔的世纪大道由西向东，在不到1公里的距离里，已投用和将建设的世界顶级酒店达到6个品牌——临江的两座香格里拉酒店、香港新鸿基地产在建项目中引进的W酒店和里兹·卡尔顿酒店、已经投用的金茂君悦酒店、在建的环球金融大厦和21世纪大厦将分别引进柏悦酒店和四季酒店。世界各地抢摊陆家嘴金融贸易区的机构越来越多，作为高星级酒店潜在客户聚集的甲级写字楼还在不停建造，而且短期内还将继续呈现供不应求的局面。此外，其中有半数以上世界500强企业在浦东、近百个在金桥出口加工区设立总部基地，商贸往来非常频繁，高星级酒店自然孕育着巨大发展空间。
上海作为国际会展之都及国际性旅游观光城市，会展旅游业非常发达。据统计，仅浦东新区一年的国际性会展就高达600个，上海新国际博览中心一年365天几乎都有展会，今年展会日程就已排至2008年。2010年上海世博会历时6个月，将吸引200多个国家和国际组织参展，吸引海内外7000万人次参观，参展参观者居历届世博会之首，这些参观者将成为浦东高星级酒店重要的客户资源。2010年前上海酒店业规模将大幅度扩容，床位将从现在的27万张增加到40万张，其中星级酒店的床位将从现在9万张的基础上增加到17万张。
综上所述，根据浦东高星级酒店的发展趋势以及酒店业巨大的发展空间，把裕安大厦部分楼层改建为酒店，组建裕安大酒店是符合市
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场发展需要的。
（三）裕安大厦简介及区位特点
裕安大厦位于上海市浦东新区东方路738号，地上30层、地下一层，总建筑面积39000平方米。裕安大厦享有“浦东开发开放第一楼”的美誉，被载入浦东开发开放史，代表了安徽在上海的形象。
大厦位于陆家嘴金融贸易区中心地段，紧邻第一八百伴、世界广场、华都、汤臣、宝安等商贸大厦，周边有紫金山、齐鲁万怡、通贸、由由（喜来登）、红塔、汤臣州际等高星级酒店。目前，大厦功能齐全，商务中心、银行、餐饮等一应俱全。2005年末裕安大厦房屋入住率达到 94 %，较2004年（88%）提高6个百分点。
裕安大厦交通十分方便，公交地铁车站近在咫尺。大厦紧邻世纪大道地铁站，从地铁站到裕安大厦徒步只需3分钟。另外，根据上海轨道交通规划，世纪大道路地铁站将成为有4条地铁线汇集的交通枢纽站，裕安大厦优越的交通条件更为凸现。
去年以来，公司已自筹资金对裕安大厦一楼大堂、消防系统、监控中心、中央空调及管网系统等进行了全面的改造，开设了员工餐厅等服务设施，大幅提高了大厦服务功能。改造后的监控中心面貌焕然一新，整洁舒适，设备精良，成为裕安大厦对外展示的又一“窗口”。裕安大厦软硬件各方面的改造完成为裕安大酒店的改建奠定了良好的基础。
（四）上海裕安公司介绍及经营特色 1.公司简介
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