发布时间 : 星期六 文章某省政府办公楼物业管理方案更新完毕开始阅读
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（三）在执行预算过程中实行成本否决制，即预算中未列项目坚决控制或从简，
同时，采取员工参与、适当授权、数据评价、库房挖潜等有效手段，使成本控制落实在物业管理全员、全要素、全过程中。
（四）划小核算单位。费用控制采用管理处各部门“内部购粮本”方式，确保资金正常运作，并保持机关新大院物业管理发展后劲。
（五）通过节能降耗措施，降低物业运行能源费用，减少政府行政支出。 四、机关新大院物业管理有关费用测算 表6.1 管理费支出测算表 表6.2 前期费用收支测算表 表6.3 固定资产及开办费明细表
第七章 办公大楼物业管理的前期介入和后续工程的前期介入 一、物业管理的前期介入
根据招标文件的规定，在定标后第10天起，中标的物业管理公司开始介入前期管理。从现场施工情况看，物业管理公司进场正好赶上办公大楼的设施设备安装、调试及全面二次装修阶段，当然尚有部分范围仍在进行土建施工，所以CPM将物业管理公司进场至市委市政府机关全面进驻之前的时间，分成施工期、设施设备调试期、施工验收及物业接管验收期三个阶段开展物业管理。 以下计划按市委市政府关于5月1日全面进驻的期限编制，如由于施工或其它原因造成计划的部分时间变更，按实际情况作相应调整。 （一）施工期的物业管理
施工期是指在物业管理公司进场后，办公大楼的土建基本完工、设施设备安装基本到位之前的阶段，估计时间一个半月（约为1.10~2.28）。
在此期间，CPM除派驻管理处主任及副主任各一人外，同时在公司抽调有经验的财务、行政、强电、空调、电梯、弱电等专业工作人员各一人前来协助工作，为保证进驻工作的顺利，公司另委派副总经理一人到现场协调及指导管理处的前期筹建工作。
管理要点：组织各方面的专业人员介入施工工程，进一步设计和施工现场情况，细化并完善物业管理前期的工作策划，根据CPM物业管理和前期介入的工作经验，及早发现可能影响大楼使用功能和日常物业管理的某些问题，并提出纠正及解决的建议。
工作方式：选派精干的管理及工程技术人员，逐步由浅入深地参与现场的施工管理，在完成自身前期各项准备工作及工程介入工作的同时，尽心尽力地发挥施工管理方助手的作用。 工作内容：
1、行政人事方面
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根据施工进度派驻必要的管理及技术人员，并于春节后在本地开始招募管理处骨
干人员。在不影响前期介入工作的前提下，抓紧进行内部人员培训及试用工作。 2、签订《前期物业管理服务协议》
根据国家建设部颁发的建住房[1999]246号文件《关于印发<前期物前期物业管理服务协议>（示范文本）的通知》，要求在《物业管理合同》签定生效之前的前期物业管理期间，业主与物业管理企业须签订《前期物业管理服务协议》。在CPM进驻之初，招标委托方与CPM即应明确在现场施工管理及前期物业管理服务方面各自所承担的责任及义务，并签署《前期物业管理服务协议》，以利于相关工作的顺利开展。
3、与施工管理方的协调
由招标委托方作出安排，CPM与施工管理方召开专门会议，商定物业管理前期介入期间CPM在施工现场的工作内容和工作方式，并确定双方相互的沟通方式和具体联系人员。管理处有关人员应列席施工管理方组织的重要施工会议。 4、现场介入
CPM有关人员应尽快熟悉现场和各类施工图纸，跟踪了解隐蔽工程施工情况并做详细记录，了解设计和施工状况。根据以往的工程前期介入和物业管理经验，就今后可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题，与施工管理方技术、管理人员协商，进行前期协调改进。鉴于施工工期紧迫，不可避免地存在施工进度与施工质量的矛盾，对影响大楼功能、危及设备及大楼安全、严重影响今后管理运行的问题，要及时与施工管理方商洽解决，尽量不留后患，一时无法解决的，列出整改清单并专题报告，提交市机关事务管理局处理。管理处每周就现场管理及施工的情况，以书面报告的形式分别上报市机关事务管理局及施工管理方。 （二）办公大楼设施设备调试期物业管理
设施设备调试期是指在大楼的设施设备安装基本到位开始所进行的设施设备调试、室内二次装修的阶段，估计时间一个月（约为3.1~3.31）。
CPM在适当时机，委派由机电工程部经理带队、各专业工程师组成的专家小组来现场协助工作，除进行专业培训工作外，与管理处的工程技术人员一起，共同开展现场的设施设备安装状况的检查，及时发现可能造成隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，提出相应的整改意见，及时通报工程管理方。
管理要点：在协助施工管理方共同管理施工现场的同时，组织工程技术人员将主要精力投入到设备调试的配合上。另外，重点抓好室内二次装修现场的消防预防工作。
工作方式：将现有人员分成二个小组，一组主要由工程技术人员组成，管理处主任带队，参与设施设备的现场调试工作，观摩、学习、了解设备特性和调试操作方法，其他人员在管理部部长的领导下，参与对室内二次装修现场的管理。 工作内容：
1、行政人事方面
在三月初招聘管理处人员计划中的其他管理和技术人员、技工和部分保安人员，边培训边参与现场管理工作。同时开始制定或修订完善管理处的各项管理制度、工作规程、公众文件等。 2、参与设施设备的调试
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将工程技术人员分成五个小组，分别参与大楼的供配电、电梯、空调（包括采暖、
空调、通风及消防排烟等）、给排水（包括消防供水等）、弱电（包括消防自动报警、楼宇自动化、保安电视监控、综合布线等）五个项目的调试、尽最大可能掌握设施设备的性能、结构、参数、工作环境条件和操作要领，并进行详细的记录。在进行调试观摩的同时，根据了解的实际情况，开始编制今后的设施设备维修规程和各项作业指导书。 3、室内二次装修的管理
办公楼的消防工作注重从根本上杜绝火源及控制易燃材料，在室内二次装修中，许多材料是易燃品，施工现场情况复杂，极易发生火险，管理处应积极配合施工管理方进行巡视检查，及时发现危险隐患，报告施工管理方采取措施，以保证大楼的施工进度及人员财产的安全。
4、室外绿化、停车场、道路及园林小品的前期介入 根据市委市政府的进驻计划，室外施工工作应该及早全面开展，但考虑到长沙2、3月份气温尚低，绿化等相关工程会延至在3、4月份。管理处在配合室外绿化、停车场、道路及园林小品的现场施工时，应根据物业管理方案提出施工管理方参考。例如在绿化施工中：苗种的种植时，根部保护胶袋一定要去除；要注意苗间的疏密程度；要注意安排好灌溉管道及出水口等等。 （三）办公大楼施工验收期及物业接管验收的物业管理
施工验收及物业接管验收期是指办公大楼的工程竣工并开始验收，经过物业接管验收阶段（该项目也可能与工程一并进行）至业主全面进驻的整个时期，估计时间一个月（约为4.1—4.31）。
在此期间，CPM委派由副总经理带队及土建、机电、消防、财务等方面专家组成的小组来现场工作，帮助和指导管理处接管验收物业，清点接管的资产、建立财务制度及帐目，并协调准备市委市政府机关全面进驻工作。
管理要点：在配合大楼施工验收的同时，重点做好物业的接管验收和市委市政府机关全面进驻的准备。 工作方式：在办公大楼施工验收中，管理处的工程技术人员要参与各项验收工作，任何问题记录下来，属于必须解决的及时书面呈交施工管理方协助，并报市机关事务管理局。在办公大楼物业接管验收中，管理处的全部人员必须参与，对各自分管的项目全面负责，任何问题一定要详细记录、及时报告，以求尽快解决。在完成接管验收后，协助市机关事务管理局做好市委市政府机关全面进驻的准备。 工作内容：
1．签订《物业管理委托合同》
根据招标规定，在市委市政府正式入驻前一个月与机关事务管理局签订《市委市政府机关大院物业管理委托合同》 2．行政人事方面
为保证计划按时进行，管理处人员应该全部招、调到位、并进行培训以保证能参加物业接管验收和业主全面进驻的准备工作。 3、工程竣工验收
管理处人员应参与市建筑质量管理部门与业主组织的工程竣工验收工作，帮助业主了解并发现施工质量问题。
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4、物业接管验收
物业接管验收应在工程验收后进行，也可以同时进行。但由于相关的交接方不同，验收的侧重面及程度也不同，需要区别对待。工程验收是施工单位向发展商移交物业，验收的方式按国家标准进行局部检查或抽样试验检查；而物业接管验收是发展商向物业管理方移交物业，验收的方式是按业主进驻的使用要求进行检查，主要是进行全面的外表及功能检查。物业接管验收分现场验收、资料交接及其它交接等三方面。
现场验收主要项目：
（1） 土建工程：包括各屋面排水坡度，伸缩缝、女儿墙及地面有无渗水；地下室墙面有无渗水，地面有无空鼓及渗水，进出口坡道防滑等；前广场及架空层绿化小品，地面有无空鼓及开裂等；消防门、通道、楼梯等。
（2） 装饰工程：包括各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰；门和门框及附件；护栏及扶手；灯具及其它小电气设施；外墙面（包括各涂料、装饰及玻幕）；公共区域设施设备的外装饰；各种标识及区域图示；公共洗手间、会议室、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等。
（3） 供配电系统；包括正常供配电设备：应急供配电设备；油箱及油库、各配电房的防鼠；各强电检查井内管线及电箱；避雷装置；公共照明、用电器具等。 （4） 给排水系统：各供水、消防水泵及电机等；各水箱；给排水管网、接头及阀门等；检查井内管线、水表及阀门等；化粪池及室外排污、雨水井；消防栓供水管网、接头、阀门等；人防工程及相应供水系统等。
（5） 电梯系统：各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等。
（6） 空调采暖系统：空调制冷机组、汽水交换器、风柜、各盘管机、各风管及风口；空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、新风机等（包括暖风系统）；空调冷却水系统、冷却塔、冷却泵及电机、各检修口等；通风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等；
（7） 弱电系统：消防报警系统（消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮，防火卷帘门、广播等）；楼宇自动化（模块控制的空调、采暖、电力、电梯、保安等）；弱电检查井内管线、接线箱等。
资料交接
（1） 产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、丈量报告等。 （2） 技术资料：竣工图（包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等）、各类公共设备使用说明书调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）、隐蔽工程验收记录，沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的鉴定合格证书、设备（水、电、空调、采暖、电梯）及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水及供暖管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。
（3） 验收资料：工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、完善配套办公室小区综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电话保养及验收协议等。
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