发布时间 : 星期五 文章北京-北奥公馆推广策略（中原）[1]更新完毕开始阅读
2006年2月 2006年3月 2006年4月 尾盘期 2006年5月 总计 103.9电台广告6天 《北京青年报》整版版硬广 《楼市》内页一版硬广 103.9电台广告6天 《北京青年报》整版版硬广 《万房》内页一版硬广配合软文 《新地产》内业软文 《北京青年报》整版硬广 《新京报》半版硬广配合软文 《北京青年报》整版硬广 《安家》内页一版硬广配合软文 《北京晚报》半版硬广 现房发售与其相对 私密性的创意整合 40万 现房发售与其相对 私密性的创意整合 40万 “现房入住私享豪邸” “现房入住私享豪邸” 850万 48万 48万 13
3．6价格策略
3．6．1项目价格制定原则
? 从项目各个单位的实际情况出发； ? 充分考虑开发商的利润回报； ? 紧密联系项目工程进度；
? 结合项目销售策略和项目的销售预期。 3．6．.2本案执行“平开高走”的价格策略
? 房地产产品在整个推广过程中会随着工程进度的进展并结合不 同的销售阶段，价格不断攀升，给客户造成一定的压力，促成其尽快成交，对预先购房的客户，同时也起到一定的稳定作用。 ? 根据以上情况，在开盘即认购阶段往往价格做出一定的让步，给后期价格的提升预留出合理空间。
? 市场亮相及客户积累期如果价格太高，有挫伤市场的潜在风险，同时对消费者的购买信心、项目的美誉度及形象亦有一定程度的负面影响，一旦不成功，局面极难扭转。
? 为了保证项目操作的稳妥性，建议本项目执行“平开高走”的价格策略。
? 后期具体价格与上调单价将根据市场实际情况作适度调整。
4、推广方案
4．1推广主线
? 市场亮相及客户积累期（2004年12月初—2005年2月）
本销售周期意在将项目推向市场，提升项目市场认知度，吸引目标客群的关注，从而达到积累有效客户的目的。从推广上讲应当集中宣传项目的宏观优势，即区域优势及主要的产品优势，使目标客群能够将项目列为其置业的选择，为强销期打下良好的基础。
在本销售周期内，主要将“奥运中央腹地，新富都市中心”、“尊贵奥运板楼”以及“钻石般稀有”这“三板斧”做为此阶段报广宣传主题。通过这三个主题三管其下，引起人们的关注，宣传项目优势，让本项目逐步在市场中树立形象，吸引业内人士和客户的注意。树立项目中高档次的产品形象。 ? 第一强销期（2005年3月—2005年6月）
这一阶段主要利用辅助媒体，充分展现项目的各个卖点，以此向市场充分展现项目优势，诱导客户的购买欲，本阶段推广主题以、“中等社区，舒适生活”和“诠释纯居住空间，私享大宅”以及“分户式空调，高品质享受”这七种武器中的三种主要突出社区规模、纯居住和智能化三方面明确我们项目的品质，从而使项目推广从形象诉求逐步过渡到产品诉求。 ? 第一调整期（2005年7月—8月）
进入调整期，推广力度随之减弱，在此阶段只需根据项目工期的进展，继续宣传项目产品卖点，通过推广积累新客户，同时促成老客户成交。该阶段推广主题为“准现房发售，购买更有信心”和“现代化暖色外立面、国际化居所、暖意盎然” ? 第二强销期（2005年9月—11月）
这个阶段项目的形象和产品已经在市场中有了较大的认知度，而随着园林景观的建成以及现场形象的改观，通过集中宣传必将掀起新一轮销售高峰。本阶段推广主题为“苏式庭院·小桥流水的精致生活”“封闭小区管理，安心居住场所” ? 第二调整期（2005年12月—2006年3月）
本阶段项目处于办理入住阶段，此阶段开发商精力大部分集中在收楼及办理入住上，同时又正直房地产销售淡季，此时降低推广力度，只要借入住一事在市场上造势，维持楼盘的平稳销
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售，同时顺利完成入住的办理。 ? 尾盘期（2006年4月—2006年5月）
本阶段前期销售的部分应该顺利完成入住，此时又迎来了房地产的强销期，此阶段以“奥运区域内成熟板楼”作为市场诉求点可以达到一招制敌的效果。在掀起一个销售高潮的同时，完成尾房阶段的销售任务，使项目顺利结案。
4．2各阶段媒体推广策略
? 市场亮相及客户积累期
广告推广目的： 因项目在市场上没有明确的市场形象，我司将在12
月份的广告推广上以整版强视觉冲击力的形式将项目推向市场。项目在市场明确亮相后1月份广告推广目的是在短期内大量累计潜在客户。2月份因进入市场销售淡季故媒体选择软文配合较强。软文的推广效果区别与其它广告，它可阅读性强可在字理间传达项目的优势和卖点。
广告诉求： 地域性优势明显、产品稀缺性、升值潜力。 ? 强销期
广告推广目的： 项目进入强销期后，推广也随即进入爆破性的阶段。
媒体将以报广，杂志广告，网媒多方面全方位的形式，将项目带到一个销售热潮。
广告诉求： 产品分户式中央空调的独有性及项目私密性。高档
现代的社区环境（楼体外力面，铝包木窗及社区园林 ）。
? 调整期
广告推广目的：在项目进入调整期后，将平面媒体的投放进进行小
幅度下调，选择针对性较强的直投类媒体，从而保持稳定的销售速度。
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