发布时间 : 星期六 文章合作开发房地产合同纠纷案更新完毕开始阅读
约定富山宝公司拖欠闽南建筑公司上述[1999]深仲裁字第057号裁决书及[2000]深仲裁字第22号《裁决书》项下确定的债务，包括工程欠款、停工费、仲裁费、审计费等，闽南建筑公司同意作价为人民币796万元(不含利息)由福星公司全部承担支付；闽南建筑公司在收到上述款后全面放弃上述裁决书中所确定的全部利息，并同意将其拥有对富山宝公司的全部债权转让给福星公司，由福星公司向富山宝公司负责追索；闽南建筑公司在收到上述款项后申请法院对房屋解封。2005年12月14日，福星公司向闽南建筑公司付清了上述796万元。 1993年9月22日，福永公司取得了“金银城”项目中的23 043平方米建筑面积的宝建开字930329号《建设工程项目施工许可证》。1998年5月20日，福星公司、福永公司取得了上述土地中占地5739．5平方米、总建筑面积46 341平方米金银城1号楼的深规土建许字[1998]068号《建设工程规划许可证》。福永公司还取得了金银城其中3栋楼建筑面积为46 202．5平方米，共计462套住宅的《房地产预售许可证》和《商品住宅外销许可证》。为方便项目楼盘的销售，福星公司于1998年8月5日还取得了占地5739．5平方米金银城1号楼金宝阁6-07号代用《房地产证》。1996年3月1日，金银城项目建至3栋15层后全面停工。因金银城项目全面停工，福星公司、福永公司解除了原与该项目房屋的购房者签订的房产买卖合同，为此，福星公司向金银城项目的购房者退回了所收取的房款。
1998年4月23日，福永公司作为乙方，与福星公司、富山宝公司作为甲方就“金银城”项目之财务收支情况达成《结算书》，明确了以下内容：(一)双方对附件《“金银城”财务核算报告》确认无异，并确认此核算报告之收支账目为截至1998年4月22日止之最终结算，双方均不得对上述核算报告所列的收支账目提出异议。(二)核算报告第(8)项税项部分，乙方提出暂付100万港元，其余由甲方代付，甲方予以同意，但甲方申明，日后双方发生经济往来时该代付款必须优先抵扣，乙方对此确认无误。(三)核算报告第(9)项挂靠部分，是按合作合同条款约定的按实收楼款的6％计算，双方同意：就本期的销售收入(指销售总额)而言，甲方按3％收取挂靠费，日后仍按合同约定的6％计提，即本项甲方收取的挂靠费实为1 333 768．6元。(四)由于楼盘严重烂尾，甲方将直接面对业主诉讼索偿、换楼处理及延期交楼利益补偿等问题。双方同意，结存在甲方的收入余额在已发售的五栋楼交楼入住前不作清退，作为甲方处理上述问题时的各项支出，而甲方所负的经济责任仅以上述结存余额为限。(五)明确核算报告第(12)项换楼的八个单位，此八个单位买卖合同已取消，甲方已与业主达成换楼安排，而业主所付楼款亦相应转作新单位的楼款。(六)由于“福永村”与“富山宝”同为合作的乙方，两方应是一个整体，对该项目而言，任何一方均不得作出单方面决定，甲方只认可两方联署的合作文件。
作为上述《结算书》附件的《“金银城”财务核算报告》(简称《核算报告》)载明：截至1998年4月22日止收支情况：(1)销售总
额：86 379 328元(港币，下同)；(2)楼款收入：44 458 964．07元减：(3)支付福永村：16 200 000元；200 000元人民币折港币186 916元；(4)支付富山宝：5 000 000元；(5)律师费：822 380元；(6)宣传费用：10 070 408．31元(含广告楼书、模型、展销费用)；(7)代理费用：2 676 697．89元；(8)税项：2 164 735．73元(营业税及城建税)；(9)挂靠费：2 667 537．84元；(10)公证费：259 137．98元；(11)查账费：11 966元；(12)换楼：1 477 810元；(13)退款：244450元；(14)律师楼结存：45 950元。按本结算条款结算余额为：5 129 478．65元。该《核算报告》有福星公司、富山宝公司与福永公司签章确认。诉讼中，富山宝公司以该《核算报告》记载的第(3)项为据主张福星公司、福永公司对售楼收入中的44 458 964．07元截留了1620万元港币及20万元人民币，使得项目缺少后续资金从而导致项目停工，故是福星公司、福永公司的违约才导致项目的停工。而福星公司则认为，其取走的上述款项是富山宝公司偿还其之前对福星公司的借款而为各方所同意的行为，并非其私自截留，故不存在违约。福星公司对该主张提供了：1．富山宝公司于1996年10月30日出具，并加盖其印章的《首期结欠报告》(1994年12月23日)。其中载明：福星公司在收取福永公司转来售楼款900万元港币折人民币990万元，及富山宝公司转来其他项目来款5 348 000元后，富山宝公司结欠村公司(福星公司)人民币为12 643 397．02元。福星公司称该结欠款项正好与其提供的证据13中富山宝公司所写金额为12 643 397．02元的欠条相吻合，由此说明了富山宝公司在向福星公司
出具金额为12 643 397．02元的欠条时，已扣除了福星公司收取的售楼款990万元。2．富山宝公司于同日出具的加盖其公章的《第二期欠款结算情况》(1996年9月18日止)。载明富山宝公司在扣除物业(福永公司)转来的售楼款620万元港币折人民币682万元后，本期结欠村公司人民币8 740 227．70元。福星公司称该笔欠款恰好对应其提交证据中富山宝公司所写金额为8 740 227．70元的另一欠条。由此可见，富山宝公司在出具欠条时已经扣除了福星公司已取走的1520万元港币后的实欠金额，也即证明了福星公司取走的1520万元是抵扣了富山宝公司的其他欠款。3．富山宝公司于同日出具的并加盖其公章的《物业转来售楼款(港币)往来情况》。载明：福星公司收港币1520万元，富山宝公司收港币600万元。福星公司诉讼中称在98年的结算中确认是福星公司收取1620万元港币，富山宝公司是500万元港币。福星公司对此同意按98年的结算报告为准，以避纷争。4．富山宝公司于同日出具的并加盖其公章的《“金银城”资金往来综合情况》。富山宝公司对福星公司提交的上述4份证据材料均予认可，但认为应以《核算报告》核对的数字为准，即富山宝公司取走了500万元。
由于涉案“金银城”项目在建设开发中出现问题而成为深圳市“52个问题楼盘”之一。2004年9月，深圳市人民政府出台了深府函[2004]124号《关于子悦台等52个“问题楼盘”处理意见的批复》，同意“在开发商自行处理好债权债务关系的前提下，对问题楼盘进行合作建房或者直接置换土地使用权的受让方”。2005年8月8日，