发布时间 : 星期六 文章戴德梁行项目部工程手册更新完毕开始阅读
大连希望大厦物业管理处工程部岗位职责及管理制度
1、根据设备设施所规定的大修、中修的周期按期执行。 2、工程部专业技工能自己做的工作由工程部自已完成。 3、专业性强、技术含量高的，由专业公司进行。
4、所有由专业公司分包进行的中、大修工作，应以招标方式进行。
5、所有由专业公司进行的中、大修工作，工程专业人员应进行全方位的配合、跟进、 监察、质量检查、验收签字。
6、进行的中、大修工作应有详细记录并记入设备档案、存盘。
（七）能源、管理及节能降耗
大厦的能源消耗费用占大厦整体支出的重要比重，因此节能是一项非常重要的工作，如节能有效控制，大厦支出成本将有所降低，增加管理效益，节能主要靠加强管理来达到，而不影响用户服务质量。节能并非要损害客人的舒适感，而是减少大厦资源浪废。增加大厦收益，保护地球环境。
节能是一项提高大厦经济效益，降低经营成本的有效手段，节能工作是一项系统工程，应从两方面入手解决。
第一，加强大厦全体员工的节能管理，主要培养全体员工的节能意识，在日常工作中从小处做起，制定出相关可行的节能措施和节能方案，此项目实施速度快，资金投入小，节能有一定效果；
第二，通过对现有耗能较大的设备改造来降低能源费用的支出，如对空调主机、大功率电机等设备实施改造或增加节能产品，此项目实施周期较长，需投入一定量的资金，但节能效果显著。
节能工作应从以下两个方面开展： 1、设备的运行、保养方面考虑
（1）应考虑使设备运作有一个最佳外部环境(温度)。
（2）正确的操作程序,使设备按照一定的规律运转,避免因误操作导致设备细小
偏差而增大能量损耗。
（3）最大限度使用自控系统， 自控与实际设备相结合， 调整是时最佳参数,可
最大限度节省能源。 （4）严密注意设备运行情况， 对设备运行中细小问题加以注意,可避免因设备微
小运行变化而增加负荷(如轴承的磨损)。
（5）按计划对设备进行维护保养，可使设备在最佳(最低耗能)状态下运行。
2、设备管理人员的主动性对节能的影响
（1）对设备因时段，因情况做调整，随时注意设备运行情况及环境情况,保证设
备良好运行达到最低损耗;
（2）对设备维修要及时,避免设备在最不利状态下运行; （3）对备品备件要认真检查,仔细安装,防止人为造成浪费;
（4）定期对设备进行保养,要认真对照设备原始运行参数达到最佳效果. 对于大厦设备系统节能措施 1、电气系统
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（1）合理运用楼宇自控系统，对风. 火. 水. 电各系统设备进行优化管理。 （2）合理调整用电负荷，使电力变压器负荷在60%—90% 之间工作。 （3）投入功率补偿装置，提高功率因数，降低无功损耗。 （4）完善系统设备的改造措施，照明采用节能灯等。
（5）保证设备的完好率，如电机的皮带松，都会影响设备的使用效率。 （6）对供水泵等设施采用变频控制，以达到节能目的。
2、排水系统
（1）用节能型卫生洁具。（如马桶. 小便冲水器. 墩布池） （2）空调系统冷凝水有效回收。 （3）消防水有效回收。
（4）保证中水系统正常运行。
（5）及时维修给排水设备，杜绝“跑 .冒 .滴 .漏”等现象。 （6）提高工作人员的节水意识。 （7）雨水回收利用。
3、供热系统
（1）合理的使用热水系统设备，根据运行情况开启。 （2）保证管道的保温良好，减少能耗。
（3）合理选择生活热水温度，将生活热水控制在60度以下。
（4）定期对交换器的翅片等设备进行清洁，提高工作效率，减少能耗。
4、空调系统：
（1）对于大厦来讲，控制大厦通往室外的门窗的开启，减少能源消耗。 （2）对于夕照玻璃幕，应采用配挂窗帘或贴太阳膜。
（3）对于各种末端设备：如风机盘管、过滤器及新风机等应及时清。 （4）有效合理的控制空调主机的工作温度，并充分利用停机时冷冻循环泵的供给
时间。
（5）对于平常不用区域时，调整通风，关闭空调。
（6）可采用新型智能控制设备，如VAV变风量控制系。 （7）在冬季交换器工作时，应及时清扫交换器的表冷器翅片污垢，以提高利用率。 除了系统上的节能手段外，还有管理上的部分：
（1）利用BAS系统控制多区的灯光开闭，尤其是东西方向部位。 （2）根据季节调整立面照明的开闭时间。
（3）省电装置的成本与节能效益分析，例如节能灯泡的寿命。
（4）保安或其它人员巡楼时要注意设备、灯光的开闭情况，无人使用的地方应关
上多数灯光、空调等。
（5）管道保温要做好，减低损耗。
（6）空调开启时间要严格控制，大厦下班前可提前关闭空调。 （7）单箱供电电压稳定控制在210V-220V。
（9）员工更衣或冲凉地方要控制灯光，无人使用时要关上灯光、空调，或定好开
放时间及使用刷卡买水冲凉等。
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（10）定期培训所有员工的节能意识。
（八）对外委托维保合同项目管理
1、 大厦重大设备应有专人，定时进行日常保养，专业主管应亲临现场，工程部经理
负责检查。
2、 大厦工程人员难以胜任的保养、维修项目，应由工程部上报物业管理处，委托专
业公司进行。
3、 委托专业公司时，应先进行3家以上公司的寻价、填表、审批、签约。
4、 专业公司保、维修过程中，各有关主管、维修工应跟班，逐渐掌握维修、保养的
技能。
5、 各主管应详细记录每次维修保养的内容、方法、使用的工具、所花的人力、更换
备件的详细材料，经工程部经理审阅、存档。
6、 有由专业公司进行维修，保养的工作专业人员应进行验收签字。
设备维修外判程序
专业主管申请外判 工作及维修
工程经理审批
否 同意 是 市场参考价格 物业管理处经理审批 否 签署合同
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五、工作内容及程序
存挡
（一）强电专业
大厦供配电主要由变压器，高、低配电装置、电容器组，发电机组成，其安全可靠性直接影响到大厦的正常营业。按供电企业有关规定供电，应配备电气运行值班电工，每班人员不得少不于两人。 1、变压器 操作规范
（1）电力变压器是用电设备必需的变电设备。因此，电力变压器的正常运行就成
其它各种设备正常运行的必要保证。 （2）大厦应使用的密封免维护式变压器。 （3）变压器在运行前应进行电流试验，冲击试验五次。（由供电 企业负责测试） （4）变压器本身具有保护功能即超温报警及超温跳闸功能。
巡查制度
（1） 应在一天24小时每整点记录变压器电流电压及温度，如发 现异常应做
好记录，查明原因，有重要情况及时汇报上级。 （2） 每班应对瓷绝缘进行巡视，有无污垢，有无放电痕，并及时作出相应处理。 （3） 各连接点应运作正常，记录异常变化，并作出相应配合。
维护保养
（1）变压器应根据周围环境和负荷情况，在负荷相对较小季节，利用节假日，每
季进行一次停电清扫和检查，每年应委托供电单位，对变压器进行全面的试验。
（2）每年应对变压器线圈的绝缘阻值进行测试。
2、高压配电装置 操作规范
（1）高压操作时，要带绝缘手套，穿绝缘鞋。 （2）倒闸操作时应按要求填写操作票。
（3）倒闸操作时应有两名电工在场，一名操作，一名监护。其中对设备熟悉者作
监，操作人和监护人应先在模拟盘上对所填操作项目认真核对，执行监护。 （4）送电时，应先合隔离开关，后合真空开关，停电时，顺序相，严禁带负荷接
合隔离关，拉动手车。
（5）真空开关两侧隔离开关操作顺序：送电时先合电源侧隔离开关，后合负荷侧
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