发布时间 : 星期五 文章桂林房地产现状研究及思考更新完毕开始阅读
四省之间城市市民的理想居住地创造了良好的条件。
桂林作为国际旅游城市、是桂北地区的政治、经济、交通、文化和科技中心，随着社会经济及文化层次的不断发展及提升，逐渐成为我国最适宜居住的城市之一，使得外地购房者选择入住桂林成为可能。
2009年5月，桂林市委书记刘君与部分房地产企业负责人恳谈会上强调，桂林房地产业做大做强具有独特的优势和契机。一是作为国际知名的旅游城市,桂林的名城优势明显,而且随着桂林旅游的转型升级,旅游对地产的推动作用将日益凸显。二是随着我市“保护漓江,发展临桂,再造一个新桂林”战略的实施,临桂新区建设和老城疏解提升都将给房地产发展带来新的空间和机遇。三是桂林正在加快推进全面建设小康社会步伐,工业化、城镇化水平的不断提高将给房地产业带来巨大的市场需求。“桂林山水甲天下，桂林的楼盘也要做到甲天下”。
2、城市总体规划将对桂林房地产发展有一定限制。由于桂林是世界上著名的旅游城市，在地理位置、气候环境、旅游资源上存在着不可复制性，土地资源相对稀缺。这使得桂林城市总体规划将对房地产在本地刚性需求稳步增长的基础上有一定限制。房地产开发商想在桂林进一步扩大发展的空间有限。
2003年7月，国务院《关于桂林市城市总体规划的批复》【国函〔2003〕78号】中明确指出“严格控制城市的人口和建设用地规模，保护耕地、节约用地。到2005年，主城区实际居住人口要控制在67万人以内，建设用地控制在67平方公里以内；到2010年，主城区实际居住人口要控制在70万人以内，建设用地控制在80平方公里以内”。
虽然在《桂林市城市近期建设规划（2006—2010）》中人口规模的预测基础上，结合近期桂林市建设临桂新区的现实要求，规划预测到2012年桂林市城区人口规模将达到110万人左右。但是2008年《桂林市城市风貌设计导则》中却指出“建筑注意高度和体量控制，保证主要景观视线走廊的通畅建筑屋顶应采用坡顶形式，建筑的形式、尺度与色彩应与山水环境景观及历史文化景观相协调”。“单体建筑长度不宜超过50米；老城核心区的建筑高度控制更严，应在24米以下”。
上述规定将进一步限定了桂林房地产发展的两大问题：土地问题和容积率问题。随着桂林市政府房地产支撑和土地储备调控力度的不断加强，在现有国土土地通过招标、拍卖、挂牌方式获得土地使用权的基本政策，桂林市区特别是漓江、两江四湖核心景区周边土地就越发稀缺，土地价格也将逐步飙升，在这些土地上开发的住房价格也将水涨船高。
2009年12月11日，在今年桂林市挂牌出让的第十宗土地，占地230余亩的 P045地块时，安厦房产最终以集团以4.69亿元的价格获得。该地块住房的基本地价就已经达到3061元/平方米。尽管开发商开发容积率还未确定，但已经为未来楼盘的高房价埋下伏笔。
3、桂林房地产行业刚性需求比较明显。根据《桂林市住房建设规划2008-2012》预计，未来几年桂林市住房需要基本情况如下：
（1）城市化住房需求。2007年现状老城区人口约76万人，临桂县城人口约5万人，规划预测到2012年桂林市城区人口规模将达到110万人左右，城市人口新增约29万人。规划2012年人均住房面积达到27平方米，故由城市化进程产生新增的住房需求为783万平方米。
（2）改善居住条件住房需求。考虑桂林市城区城市职能转换和老城区更新改造的需要，现状主城区居住人口为76万人，临桂县城居住人口为5万人，规划人均住房面积将由现有的22平方米提高到27平方米，故规划期内旧城改造住房需求为405万平方米。
（3）城市拆迁住房需求。根据桂林市2008～2009年城市房屋拆迁计划，老城区内年均计划拆迁面积为27～28万平方米，临桂新区年均计划拆迁面积为5～6万平方米。2010～2012年拆迁计划应根据城市建设发展实际情况和需要有计划、有步骤逐步落实。其中拆迁建筑中住宅总量按80%估算，住宅产权调换安置率按80%测算，2008年因住宅拆迁计划需要产权调换安置的住宅中面积约21.1，按照每年城市房屋拆迁规模不超过上年房屋拆迁量的原则，规划期内城市拆迁住房需求约为105万平方米。
综合考虑以上需求预测量和其他各项影响住房需求因素，规划区规划期内住房建设总量将达到约1293万平方米。
4、90平米以下的小户型就成为桂林市商品住房建设的主流。在《桂林市住房建设规划2008-2012》的规划期内约1293万平方米住房建设总量中，商品性住房建设总量约989.2万平方米，保障性住房约303.8万平方米。在商品性住房中，90平方米以上商品房建设总量约385.5万平方米；90平方米以下商品房建设总量
5 / 7
约603.7万平方米；
从全部住房面积上看，在规划新建住房建设总量中建筑面积小于90平方米的住房比例结构为70.2%。达到国务院《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》等政策文件中对于新建住房总面积中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到70%以上的要求。
在商品住房中，建筑面积小于90平方米小户型商品房占总量的61%，建筑面积大于90平方米的商品房占总量的39%。可以说，小户型商品性住房是未来桂林市商品房开发的主流。
5、临桂新区将成为桂林市房地产发展的一个主要战场。《桂林市住房建设规划2008-2012》将通过对不同类别住房建设所需的住宅用地的供应进行控制，来合理调控住房供应体系和满足住房建设的需求。其中在桂林市住房建设2008-2012年规划期内，规划区新增住房用地供应总量约为612公顷。根据各类住宅建设的平均容积率来确定各类用地规模，商品房新增规划用地约443.4公顷，一般经济适用住房用地约111公顷，公共租赁房用地约44.3公顷，廉租住房约13.3公顷。
尤其是临桂新区作为桂林市未来几年内的建设热点地区，住房配套建设应迅速跟进。临桂新区中心区作为近期重点启动建设地区，新区配套的住宅建设将以商品性住房为主，并配合建设一定比例的保障性住房。规划期内，临桂新区新增各类居住用地约275.5公顷；住房建设总规模将达到近600万平方米。
可以说，未来几年，临桂新区新增各类居住用地约275.5公顷，占全市规划区新增住房用地供应总量的45%；临桂新区住房建设面积总规模将达到近600万平方米，占全市规划区新增住房面积大的46.4%。这充分说明，临桂新区将成为桂林市房地产发展的主战场。
6、困难群体和低收入群体住房压力加大，住房保障体系亟待完善。正如2009年5月，桂林市委书记刘君与部分房地产企业负责人恳谈会上强调，房地产可以细分为许多类型,如解困房、廉租房、经济适用房、商品房等。但是作为房地产企业,要做的是商品房,而作为公共服务范畴的解困房、廉租房、经济适用房等应该是政府的事情。
桂林市保障性住房包括经济适用住房和廉租住房，其中经济适用住房可按产权归属分为一般经济适用房和公共租赁房。在《桂林市住房建设规划2008-2012》的规划期内约1293万平方米住房建设总量中，保障性住房约为303.8万平方米。在住房保障体系中，保障性住房占建设总量的23.5%。其中，一般经济适用房建设总量约200万平方米；公共租赁房建设总量约79.8万平方米；廉租住房建设总量约24万平方米。
虽然桂林市完成廉租住房建设总量约5万平方米。但目前还只能先解决一线环卫工人和城管人员的住房问题。但要解决桂林市相当大一部分低收入群体的住房问题，1万多平米的廉租房还是远远不够。2008年，我市预计开工廉租住房建设3万平米，也只能解决500户的住房问题。加快我市住房保障体系建设迫在眉睫。
四、桂林市房地产业发展方向建议
房地产业既然对国民经济增长和其他行业的发展有着如此大的推进作用，如何规划和发展好桂林市房地产业，使之成为桂林市经济社会发展的支柱产业，这是一个重大的理论课题。笔者提出如下几点意见建议与大家商榷。
1、要大力推进城镇化和工业化建设的进程，为房地产业的发展提供更为广阔的空间和市场。强力推进临桂新区建设，加快城镇化进程是市委、市政府提出的工作目标任务。目前，我市城镇规模还较小，农村城市化水平低，较低的城市化水平严重制约了对房地产的需求规模。
一要加快城市新区的建设。一是实施“保护漓江，发展临桂，再造一个新桂林”战略，强力推进临桂新区建设。二是按“疏解、提升老城”要求，推进新一轮旧城改造建设。三是推进雁山教育卫星城、桂林高新技术开发区和八里街经济开发区的建设。
二要加快桂林特色城镇建设进程。加快全州、兴安、灵川、阳朔、荔浦、永福等县城建设，构建以市区为中心，全州、荔浦县为副中心，县城和重点建制镇为支撑，大小结合、功能互补、特色鲜明的桂北城镇群。城镇化推进过程，既扩大了城市规模，又促使城镇人口的增加，这必定会给房地产业带来巨大的市场需求。 2、要改变房地产业的粗放型发展模式，加快形成并推进房地产业集约型发展的创新模式，走规模发展之路。从全行业来看，当前，要更加注重“环境、文化、科技、环保”的先进理念，本着以人为本、节能省地的原则发展房地产业。无论是从全球经济体化的趋势，还是从中国市场经济的客观要求，以及产业自身成熟度来看，房地产业的规模发展，走规模经济之路不仅是房地产业发展壮大的必然选择，也是整个社会经济的需要。
6 / 7
房地产业通过发展规模经济，可以从根本上改变重复建设和重复生产造成的过度竞争状况，在一定程度上达到分工的专业化、成本的节约，以提高经济效益及相关资源的使用效率。
3、依托桂林山水和历史文化特色，发展高端房地产——旅游地产。旅游地产是指通过将旅游活动和房地产开发结合在一起进行整体运营的复合地产开发模式，其物业形态主要有以下几种:旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产和旅游住宅地产。旅游房地产和以居住消费类为目的的住宅房地产对经济社会发展的贡献存在着显著的差异。据相关调查表明，一座酒店8年至12年的税收就超过了同等规模住宅房地产项目70年的税收总额。
随着现代立体交通的逐步构建，桂林与北部湾、珠三角、长三角等经济区域的空间距离越来越短，区域间的交流与合作的速度加快，发展前景长远看好。这些，都成为桂林发展高端房地产——旅游地产的优势。 2009年5月，市委刘君书记在与桂林部分房地产商进行恳谈，共同探讨如何做强做大桂林房地产业时曾提出：“现在人们的生活居住观念发生了很大变化，讲究的是生活质量、幸福指数、生态环境。而桂林年平均气温19度，且四季分明，现代交通也日渐完善，这些都支撑桂林房地产业能成为全国高端消费群体的选择。房地产商要注意把自己的产品定位给高端消费群体，做高品质的楼盘，把房子做成精品，做到物有所值，让高端消费人群，包括外地的消费者愿意来买你的房子。”
高端旅游房地产对高素质、高收入阶层有较大的吸引力。发展高端商品房吸纳高素质、高收入阶层，有利于改善城市的人口素质结构。此外，高端商品房还能对城市景观起到较大的正面影响，可提高城市的档次。实际上，桂林市的旅游地产也早有成功案例可以借鉴。一是乐满地度假世界。二是愚自乐园。三是阳朔西街、东街和唐人街酒店式公寓等。因此，桂林房地产业的发展，既要坚持做普通居住消费型有住宅房地产，解决和改善群众的居住环境和条件，同时还要充分利用优势，发展以吸引高端人群为主的高端房地产——旅游房地产，实现两条腿走路，促进房地产业健康持续发展。
4、加强规划设计，开发建设与桂林山水和文化匹配，有桂林特色的高品质房地产品牌。必须在房地产开发项目的规划设计上下功夫，以入为本，结合桂林山水和文化特色，严格把关，用心去做，前瞻性、高水平地搞好建设规划，让规划更科学一些，设计更人性化一些，布局更合理一些，选材更精致一些，施工更精细些，真正做出有品位、有规模、有风格，成精品的楼盘，让消费者眼前亮，有购房的冲动，觉得物有所值。房地产项目还要注重连片开发，有规模才能更容易形成高档社区，才能更凸显风格，才能更有美感。
在高新技术产业区，桂林市应利用现有的科研院所和技术人才资源，大力发展各种软件、信息、节能环保、现代医药生物、医疗器械、保健、新型材料等产业；在临桂新区，通过综合性开发，打造现代新桂林城，与老城遥相呼应，相得益彰；在苏桥工业新区，利用区位优势、土地资源优势和交通优势，建设新型工业基地；在八里街经济开发区，利用市县相邻、交通便捷、经济互补的有利条件，着力发展现代商贸和物流业；在综合实力比较强的县，着重发展特色城镇，加快城镇化的建设速度；在农村，可以鼓励和帮助农民利用自然环境和现代农业种养技术，发展观光、休闲、农家乐、生态旅游业。通过上述多样性的创意产业发展，形成人流、物流、信息流，创意房地产也孕育而成，脱颖而出，一枝独秀，从而引领桂林房地产时尚之路。
5、加大房地产外销力度，把房地产推向全国乃至世界。桂林的城市环境很有吸引力，是个很适合生活或休闲度假的地方，而桂林政府有政策规定外地人在桂林购买商品房可获得入户指标，这都是吸引外地人来桂林购房的有利因素。
据统计，目前桂林出现大批来自永州、梧州、柳州等地的购房者，而且比例不断上升。随着桂林在西南地区陆、空交通枢纽地位的不断提升，在很大程度上为桂林经济加快增长、城市规模的扩大以及桂林房地产业带来了巨大机遇。
一方面我们要打造良好的居住环境。另一方面，政府要积极推介城市、经营城市，要和开发商一起到外面去推介桂林、宣传桂林，让更多的人来这里休闲置业。只要有政府牵头，企业发力，媒体搭桥，整体营销城市，就有可能事半功倍地打造出桂林房地产营销新模式。
6、做大做强桂林市房地产企业。首先，在分工定位上，桂林的地产商可以走股份合作的路子，或者引进实力雄厚的合作伙伴,做大做强。其次，一些规模不大、实力较弱的企业,可以选择到县城、重点乡镇去发展,因为随着城镇化进程的不断推进,县城和城镇同样拥有巨大的市场需求。
7 / 7