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桂林房地产思考
产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求，是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。 桂林市对发展房地产业十分重视，市政府在2009年的《政府工作报告》中提出了要“积极发展房地产业。贯彻中央、自治区促进房地产业健康发展的系列政策措施，坚持政策扶持、规范市场、有序供应土地等多措并举，调整和优化住房供应结构，鼓励普通商品房住房消费，抓好廉租房建设，增加保障性住房供给，发展二手房市场和住房租赁市场。利用我市优势，适度开发高中端商品住房。鼓励房地产开发向临桂新区、县城和重点镇延伸”的工作要求。
但在12月14日，国务院召开常务会议，要求按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。
那么，桂林市房地产业发展现状如何？在国家相关宏观调整政策下，桂林市房地产业发展趋势如何？影响桂林市房地产业发展因素是什么？桂林市房地产业发展的基本方向是什么？以下就是笔者作为旁观者的基本判断，仅供大家参考，欢迎大家批评指正。
一、桂林市房地产业现状及对经济社会发展的贡献
从近年的桂林市房地产市场发展情况及国民经济社会发展统计公报来看，桂林房地产产业和房地产市场有以下几个特点：
1、近年来桂林商品房价格呈现平稳、逐年增长的趋势，房价已经处于中等水平。2006年-2008年，桂林市房地产市场住房需求多为本地刚性需求，居民在购房行为上相对理性，其结果表现为桂林市商品房价格呈现平稳上涨的态势。以下就是2006-2008年桂林市商品房销售面积、销售价格的基本情况： 表1：2006-2008年桂林市商品房销售情况表 商品房销销售价格商品住房销售价格二手房交成交价格二手房住成交价格(均售面积（万(均价)/ 销售面积(均价)/元 易面积（万(均价)/元 房成交面价)/元 平方米） 元 （万平方平方米） 积（万平方米） 米） 65.09 121.37 79.27 3415 3429 4021 61.93 119.58 71.53 3298 3170 3567 29.16 35.62 30.38 2187 2357 2774 22.09 22.59 21.18 2028 2344 2535 2006年 2007年 2008年
表2：2007年全国、广西和桂林市住房相关数据变化情况 全国（70个大中城市） 广西 桂林市 房屋销售价格 7.6% 7.8% 4% 房地产开发投资 30.2% 45.1% 54.6% 商品房销售面积 23.2% 33.1% 33.7%
表3：2008年全国、广西和桂林市住房相关数据变化情况 房屋销售价格 房地产开发投资 1 / 7
商品房销售面积 全国（70个大中城市） 广西 桂林市 6.5% 9.1% 17.2% 20.9% 15.9% 5.3% -19.7% -14.0% -8.0% 2008年底，在全球金融危机的影响下，对经济发达地区的房市影响较大，而桂林作为内陆城市，国内经济增速放缓对我市的影响表现得并不特别突出。2009年初，为进～步扩大内需，促进经济平稳增长，促进房地产市场健康发展，国家相继出台一系列相关政策以刺激房地产市场的发展。
受国家相关政策影响，从第一季度起，桂林市房地产市场已有回暖迹象，商品房销售面积、销售金额均有所回升。随着成交量的缓慢上升，也带动了房地产投资额、商品房新开工面积的逐步回升。截止上半年，桂林市商品住房成交45.5万平方米，同比增长15.3%，平均成交价格为3680元。
从供求关系来看，目前的桂林房地产市场基本上供求平稳，从销售面积看，2003年～2007年，总体上保持逐年增加的态势，尽管2008年销售面积受金融危机及楼市寒流影响出现了略微下滑，但仍然保持了较高水平，并未出现大幅度波动和下滑的情况。
从价格关系上看，作为国际旅游名城的桂林，其商品房价格的涨幅普遍低于全国平均水平。但如果从城镇居民收入水平来看，当前桂林市房地产价格是高还是低呢？
根据2009年12月，中国社科院发布《2010年经济蓝皮书》所指出，房价收入比（住房价格与城市居民家庭年收入之比）应当在3-6倍的范围，6倍以上的居民购买住房就已非常困难（也有研究认为，房价收入比在6-7倍区间）。笔者以2008年全市五城区商品住房销售价格(均价) 3567元/平方米、2008年全市城镇居民人均可支配收入14636元/年、2007年全市城市居民人均住房面积达到22平方米等3个数据来计算，桂林市房价已经达到城镇居民收入可支配收入的5.36倍。从这个角度来看，桂林市房地产价格已经属于中等房价水平。与全国部分发达地区相比，桂林市房价还处于较低发展水平。
2、房地产业发展对桂林市GDP增长的拉动作用明显，但具体贡献率还有待计算。
经过多年的发展，房地产业已经成为我国国民经济中具有支柱性质的重要产业部门。特别是房地产业的发展对其他行业的发展关联作用十分明显。比如建材、钢铁、机械、家电、家具、五金、装饰、设计、旅游、商业、金融、保险、汽车等。在与房地产业发展相关的50多个物质生产部门20多个大类近2000种产品中，房地产业的发展状况对这些部门与产品的影响有的是重要的，有的是重大的，还有的则是带有根本性的。
有专家曾经对中国40个产业的带动效应进行了研究，结果表明：房地产业的总带动效应为1.416。他们还从房地产开发和销售两方面研究了中国房地产业对经济发展的促进作用，研究发现2002年和2003年房地产开发和销售对整个经济的诱发额分别高达GDP的7.6%和7.2%。
在我国房地产业相对发达的城市，房地产对当地经济带动作用表现尤为明显。比如上海2000年房地产业对GDP的贡献率为5.5%，而到2004年却已上升为8.4%，由其带动的关联产业的GDP贡献率总计约为19.5%。
因此，在桂林市的经济发展过程中，房地产业的确对地区经济的发展起到了重大推动作用，带来明显的GDP拉动效应。但房地产业对桂林市经济社会发展特别是GDP增长是多少，还有待进行明确的计算。 3、桂林市房地产投资是固定资产投资中的重要组成部分，连续多年保持高位增长。
房地产业发展速度与国民经济增长之间的关系，集中体现在房地产投资与国民经济增长之间的互动关系。据统计，房地产业作为固定资产的投资对消费需求的拉动为1:1.3 - 1.7。房地产业所提供的l个就业机会又可以在其他行业中创造2个就业机会，这种乘数效应在其他投资活动中是较为少见的。
以建筑业为例，2006年我市建筑行业共有企业145个，从业人员45815人。其中从事与房地产业有关的建筑企业为123个，占企业总数的84.83%。从业人数为39912人，占建筑企业从业总人数的87.12%。2006年，我市建筑企业全年消耗钢材105.40万吨，消耗水泥104.38万吨，耗木材总量为18万立方米，全年建筑企业生产总值为76.04亿元。建筑企业全年上缴税金为0.1亿元。
从我市建筑业2006年相关统计数据比对分析显示，房地产业对建筑业的生存发展起着重大而直接的影响和制约作用。可以说，没有房地产业的发展，建筑业的生存和发展则无以依托。近年来，桂林房地产市场投资额保持逐步上涨的发展态势，2005年～2008年，搀资额增长了近一倍，即使是市场不理想的2008年，投资额仍然保持了正增长，达到历年最高值。以下就是我市房地产投资完成情况。 表4：2006年-2008年桂林市房地产投资情况表
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2006年 2007年 2008年 全市固定资产投资城镇固定资产投房地产开发投资占全社会固定资占城镇固定资产总额（亿元） 资（亿元） 总额（亿元） 产总投资额比例 总投资额比例 260.87 402.66 485.96 220.63 338.07 391.59 51.14 79.04 83.26 19.60% 19.63% 17.13% 23.18% 23.38% 21.26%
4、桂林市房地产对政府税收、财政收入增长发挥重要作用。据了解，我市通过房地产开发经营涉及的税种有 10个，各种收费近10项。2007年我市共实现房地产业税收7.15亿元，同比增长20.07%。2008年，在全国房地产市场低迷，交易量大幅下渭的情形下，我市仍实现房地产业税收7.54亿元，同比增长5%. 2007年和2008年，我市地税收入分别为30.48亿元和36亿元，其中房地产税收占了近1/4。可以说，房地产作为桂林市财政收入的重要来源。在今后一段时期，政府积极推动房地产业发展的基本方向不会改变。因为： 一是由房地产业的发展给地方财政带来可观的收入所决定。在2008年桂林市房地产企业中，纳税额在2000万元以上的有桂林彰泰实业、安厦、广运实业等3家公司；纳税额在2000万元至1000万元之间有：兴进、德天、家乐、林森、鸿瑞、方正、桂加等7家房地产公司；纳税额在1000万元至500万元之间有：天清、福泰、联达置业、北斗置业、双达、恒宇、合通、万正等8家公司。
二是桂林市财政紧张的现状所决定的。如2007年，桂林市财政收入仅为72.5 亿元。全市财政收入占GDP的比重为9.71%，低于全国22.0%的平均水平；人均财政收入1444元，只相当于苏州市的16.6%、柳州市的42.7%。以下2006-2008年桂林市本级财政收入中房地产业上缴税金的基本情况。 表5：2006年-2008年桂林市房地产业上缴税金情况表 2006年 2007年 2008年 市本级全年财政市本级全年税收房地产开发企业上占财政总收入占税收总收收入(亿元) 收入(亿元) 缴税金(亿元) 比例 入比例 22.09 26.11 30.42 7.56 8.83 9.97 2.35 2.89 3.07 10.64% 11.10% 10.09% 31.13% 32.73% 30.79% 5、桂林房地产市场开发商实力日渐成熟、经营曰趋理性。一是桂林本地房地产开发商的自身规模不断扩大、
项目开发运作能力趋向成熟、盈利能力持续上升、品牌价值显著提高。桂林市“安厦”、“彰泰”、“兴进”等企业的房地产品牌逐渐形成，并在全区拥有一定知名度。
二是国内有实力的开发商如新疆广汇集团、北京住总集团、湖南德天集团等区外开发商逐渐跨区域进入桂林房地产市场，一定程度上营造了桂林房地产市场的良性竞争环境。
三是品牌作用凸显，房地产企业品牌价值持续攀升，企业开始从单一的战略规划过渡转型到注重品牌效应的塑造，同时更注重品牌内涵的丰富和品牌建设支持手段的多样化，而其品牌在产品市场和资本市场影响力的提升，最终促成了企业的快速发展。
四是企业间战略合作加强，面对宏观调控政策频出、房地产行业准入门槛不断提高的大形势，开发商开始尝试进行资源整合，通过合作拿地、土地转让、资本联合等手段强强联合，使得整体竞争力不断增强。
随着市场经济的不断发展和完善，桂林市的房地产业快速发展，形成了从勘探、规划设计到开发建设、流通交易、广告、中介服务到物业管理的产业链，房地产市场相对稳定，房地产业在经济社会发展中所占比重不断增大，发挥的作用日益明显。 二、桂林房地产业发展面临的主要问题
1、桂林城市不大，人口不多，经济总量偏低，这些因素很大程度上制约了桂林房地产业的发展。2008年，桂林市区面积为565平方公里，但建成区面积只有63平方公里，市区人口只有78万。全市城镇化率达36.9%，也低于全国44.94%和全区38.2%的平均水平。
2008年，全市生产总值883.02亿元，人均生产总值只有17435元，相当于全国平均水平的79.7%，仅为苏州91360元的16.2%。全市城镇居民人均可支配收入14636元，农民人均纯收入4465元。1998-2007的十年间，这两项指标不仅增速低于全国平均水平，而且绝对值也分别由高于全国平均水平下降到低于全国平均水平。2008年，全市城乡居民人均储蓄存款只有10384.8元。
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从总体上看桂林仍是一个后发展、欠发达地区，经济总量小，综合实力不强，不少经济指标低于全国平均水平，与先进地区横向比较差距更大。虽然2008年，全市城镇居民人均住房建筑面积38.15平方米，农民人均住房面积达到35.70平方米。但2007年桂林市区居民人均居住面积只有22平方米。
2、设计和营销手段依然相对落后。在很大程度上，桂林的房地产市场还在使用传统的和老式的方法进行设计和营销，房地产项目仅考虑居住目的，较少考虑文化等高附加值的元素。
另外，桂林目前住宅楼盘规模普遍偏小，物业档次普遍偏低，产品同质化现象严重，建筑布局基本上仍以排列式布局为主，楼盘配套设施不足，真正意义上的精品楼盘极少。
从规划设计和建筑风格上看，目前桂林众多在售和待开发项目在风格上仍然大量采用欧陆风格，住宅大多采用三段式的设计手法，物业档次普遍偏低，产品同质化现象严重，建筑布局基本上以排列式布局为主。另外桂林住宅楼盘规模普遍偏小，小区环境较差，抄袭风行，楼盘配套设施严重不足。缺乏真正意义上的精品楼盘，可以说是目前桂林住宅的普遍特征。
3、房地开发企业普遍不大也不强。我国房地产业的集中度不高，最大的房地产开发企业在全国的市场占有率仅仅约为1%，与美国最大开发商4.5%的市场占有率相比，发展规模依然有较大的上升空间。
据统计，目前我市共有房地产企业(包括房地产开发经营企业、房地产物业服务企业、房地产中介服务企业)近500家，从业人员近11000人。2007年，全市商品房销售额达到69.69亿元，但销售额超过亿元的企业仅为7家。2009年5月，桂林市委书记刘君与部分房地产企业负责人恳谈会上强调，桂林现在的楼盘为什么难以拿出去吸引世人的目光呢?归根结底还是我们的企业实力不够强。
4、外销市场普遍不足。这是因为桂林市经济开放程度还是不高。2008年，全市外贸进出口总额仅有10.11亿美元，全市实际利用外资更是只有1.70亿美元。桂林市消费水平还是较低。2008年全市接待国内外游客1626.90万人次，接待海外游客128.60万人次，旅游收入仅有100.26亿元。由于经济开放度不高，因此目前桂林商品房外销量很小。以2008年为例，外地人购买商品房只占总销售量的14.31%。而同为以旅游著称的海南省三亚市，其商品房的外销达到90%以上。
5、住房保障体系压力加大。我市房地产的总量满足有效需求，但是商品房空置现象一定程度上存在。同时，房地产过剩与短缺并存。一方面，大量的商品房积压，如临桂县最近几年过快开发的楼盘中空置现象就十分明显；另一方面，大多数居民的住房还十分紧张。一方面高档公寓、别墅的空置率高、发展过快；另一方面普通住宅尤其是经济适用房供给短缺、增长缓慢。
2007年，据初步统计桂林市城区现有居住用地总面积共2488.2公顷，城市居民人均住房面积达到22平方米。但据2005年调查数据，我市目前尚有低保家庭26876户，其中：市区（五城区）3413户，各县（十二县）合计23463户。在低保家庭中，人均住房建筑面积在16平方米以下的有13001户，其中：市区（五城区）2113户，各县（十二县）合计10888户；人均住房建筑面积在8平方米以下的有5902户，其中：市区（五城区）1220户，各县（十二县）合计4682户。
6、房地产业发展的衍生问题不容忽视。从基本情况来看，桂林市房地产行业平均利润依然很过高，地产的行业利润远高于其他行业，许多各类企业纷纷转向房地产开发，如桂林市的机床股份有限公司、玉柴工程机械有限公司、鸿瑞科技有限公司。桂林市一些城区将面临房地产化或产业空心化倾向。同时，如果桂林城市GDP增长主要依靠房地产带动，财政收入主要依靠土地经营收入，银行收益和资产质量依靠房地产抵押贷款。一旦房地产出现问题，随即影响桂林市整个经济和社会发展绩效。 三、桂林市房地产业培育发展机遇
1、桂林自然生态环境优越，区域优势明显，房地产市场前景广阔。首先，桂林气候温和，雨量充沛，光照充足，温暖湿润，四季直人，还有“山清、水秀、洞奇、石美”的自然山水景色。这是世界少有、不可多得自然山水旅游资源，拥有国际山水旅游名城和历史文化名城桂冠。同时，它还拥有“国家环保模范城”、“国家卫生城”、“国家国林城”、“中国十大魅力城”、“中国青年喜爱的旅游城”、“世界最适宜居住的城市之一”、“中国十大最有幸福感城市”等一系列荣誉。桂林具备得天独厚的自然环境优势，为旅游地产、商业地产以及住宅地产的长久发展孕育了肥沃的土壤。
另外，桂林处于华南经济圈、西南经济圈与东盟经济圈交汇处，是直接连通中南的区域性中心城市，具有独特的区位优势。在交通优势方面，随着贵广铁路、湘桂铁路扩能改造、两江国际机场扩建、桂梧调整、桂黄高速等一大批基础设施的陆续开工建设，桂林将成为广东、深圳的后花园，为广西、贵州、湖南、广东
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