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房地产估价中收益法资本化率的确定
作者：舒伟
来源：《中国房地产业·中旬》2019年第10期
贵州凯里经济开发区规划建设局
摘要：收益法是房地产估价中经常使用的方法，限制收益法使用的因素较多，因此增加了资本化率确定的难度，本文主要分析了确定资本化率的问题，目的是对资本化率的确定起到进一步的完善作用。
关键词：房地产;估价;收益法;资本化率
收益法可以对房地产做出客观性的评价，可以看成是可靠性较强的评估方法。实际操作中限制收益法使用的因素较多，因此该方法并不是房地产估价经常使用的方法。 一、确定资本化率的常规方法 （一）收益风险倍数法
房地产的投资与国债相比，风险系数要高出许多。房地产投资取得的收益率在投资收益率排序内与同期的国债利率相比是要高出许多的，其计算公式可以表示如下：P=B×[（1+I）-I]/I×（1+I）n，为购买国债时的投资金额，V=A/R×[1-1/（1+R）n]为投资房地产时的收益型房地产的总价款。公式中n代表年限，A代表年纯收益，R代表资本化率，I表示年利率。通常情况下，国债和投资房地產带来的风险相比，后者要远远大于前者，但是从收益率上分析，投资房地产带来的收益远远大于国债收益[1]。比如，当年回收额相比，购买国债本息回收额与投资房地产的年回收额之间的倍数差为C时，可以得出以下公式A=（1+C）×B，加上P=V，因此[（1+I）- I]/I×（1+I）=（1+C）/R×[1-1/（1+R）]。 （二）安全利率调整法
不存在风险的投资获取的收益率被称为安全利率。采用安全利率确定资本化率的方法可以是在安全利率的基础上加上风险调整值。实际生活中安全利率通常被应用在居民定期储蓄存款产生的利率上，房地产在市场上的变化较为明显，房地产类型不一样的情况下，产生的资本化率、风险调整值的确定是不一样的。在房地产实际的估价中可以将风险调整值看成是经验系数。举例来说，某地区在评估房地产时，3%为该地区通货膨胀率，1.5%-3%为该地区房地产租金增长率，因此可以将风险调控率确定在5%左右。若房地产类型、通货膨胀率、租金时间在变化的情况下，风险调控率也需要做出相应调整。