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鹤峰华龙村商住楼开发项目申请报告
环保等政策要求，并得到县委县人民政府及相关职能部门大力支持，但尚存金融方面的不确定性因素。风险影响程度为较大影响。
9.2.2区域环境风险
区位风险。商业区、住宅区、工业区的划分，以及近临地区社会、经济和各类设施的变化会给项目带来影响。项目属于城市规划区，符合区域划分要求。风险影响程度为可忽略影响。
周边设施风险。城市基础设施和配套公用设施的配套情况直接影响业主的生产生活，给项目带来可能风险。目前城市基础设施和配套公用设施的配套不够完善。风险影响程度为较小影响。
环保风险。包括空气污染、噪音污染、水污染等。风险影响程度为较小影响。
自然风险。指客观存在的恶劣自然条件、恶劣气候等可能给项目构成的威胁。如超标准洪水、暴雨、地震、飓风等。境内山洪、暴雨多有发生，洪水位按20年一遇设计，风险影响程度为较小影响。
9.2.3土地风险
土地自然属性风险。该风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性。地质探察详细，风险影响程度为可忽略影响。
征地拆迁风险。取得土地使用权之后，大量的拆迁、安臵和补偿工作，涉及许多法律和社会问题，孕育着风险。项目用地为出让竞得拆迁后的现状土地，风险影响程度为可忽略影响。
9.2.4资金风险
资金充足性风险。房地产开发对资金有巨额需求，融资渠道成为房地产开发的重要制约。存在一定不确定性，风险影响程度为较大影响。
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利率变动风险。银行贷款是房地产开发项目的主要筹资渠道，利率的变化对项目成本影响较大。利率变化对市场需求也有较大影响，利率过高，将削弱居民购买力。随着国际经济形势变化，国内贷款利率调整时有发生，风险影响程度为中等影响。
9.2.5设计风险
先进性风险。项目的设计理念落后、设计不新颖、技术工艺陈旧，会使企业承受设计风险。项目设计新颖，富有民族特色，风险影响程度为可忽略影响。
适用性风险。过分强调设计的先进性、经济性，忽视适用性，会有不为消费者接受的风险。设计符合当地实际，适用性强，风险影响程度为较小影响。
经济性风险。在项目开发设计中过分强调设计的技术性、可靠性、适用性，会承担工程造价过高的风险。项目造价居于当地平均水平，风险影响程度为较小影响。
9.2.6工程风险
发包风险。包括招标模式风险、承包方式风险、发包合同风险和工程索赔风险。建设单位有一个熟悉工程管理的团队，有较强的合同管理能力，风险影响程度为中等影响。
工程质量风险。项目管理者未按规定程序实施质量控制，承包商施工方法不当，技术落后，偷工减料等会影响项目质量。建设方管理水平较高，经验丰富，风险影响程度为可忽略影响。
工期拖延风险。工期拖延会错过最佳租售时机，增加管理费用，提高工程成本。本项目工期为两年，工期相对比较紧张，风险影响程度为中等影响。
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9.2.7市场风险
市场需求风险。需求是影响房地产销售的关键因素，需求的大小是相对应供给量而言的，供给增加，需求减少，销售就会遇到困难。项目区目前存在对住房的刚性需求，风险影响程度为较小影响。
价格风险。产品定价高则单位面积收益高，但过高的售价，会严重影响销售。项目可研价格测算数据来源真实可靠，采用方法科学，价格在消费者能接受的区间，风险影响程度为中等影响。 9.3风险应对措施
房地产开发项目风险具有系统性、关联性和多样性的特点。在处理项目风险时，必须对各种风险因素进行认真分析，综合评价，采取相应防范和控制措施。
9.3.1风险回避
对风险大的项目主动放弃，中断风险源，遏制风险事件发生。风险回避是一种消极的风险防范策略，在回避风险的同时，也放弃了获利的可能，因此不宜普遍采用。一般来说，只有在面临灾害性风险、风险程度特别高或风险程度虽不算太高，但获利也不太理想的情况下，才使用风险回避策略。通过上述风险影响程度分析，在严重影响、较大影响、中等影响、较小影响、可忽略影响5个风险等级中没有严重影响风险存在，本项目不涉及风险回避的内容。
9.3.2风险转移
风险转移不放弃或中止带有风险的开发活动，但将风险可能导致的损失和法律责任转嫁他人承担，从而达到降低自身损失程度的目的。风险转移分为三种类型。
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一是契约合同形式的风险转移，将风险转移给非保险业的其他人。
二是财务责任形式的风险转移。通过寻找投资伙伴等寻找外部资金支持的形式，将一部分投资收益连同财务责任、风险损失转移给他人。
三是保险形式的风险转移，将风险转移给保险公司。
本项目虽不存在严重风险影响内容，但存在较大风险、中等风险、较小风险影响的内容，应先择一些风险转移措施。
9.3.3风险控制
一是建立一支高素质、多学科的开发队伍，懂工程善管理，能够较准确地把握宏观政策和经济趋势。
二是制定尽可能周密、科学、详细的计划，并尽可能严格按照计划实施。
三是加强风险损失资料的搜集整理和分析，建立风险预警预报系统，及时发现风险苗头。
四是一旦风险事件发生，在积极抢险的同时，注意保护现场，收集事故的有关证据，为有关各方索赔和反索赔准备充足的资料。
风险控制是一种积极的风险管理措施，成本低效果好，本项目应优先采用。
9.3.4风险分散
风险分散是从证券投资风险分散原理发展起来的理论。在项目开发时，可以通过调整开发结构，通过开发类型多元化、开发区域多元化、开发时间差异化来分散风险。需要指出的是，通过投资组合的方式只能分散非系统风险，而不能分散系统风险。本项目可在调整开发
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