发布时间 : 星期三 文章华龙半岛商住楼项目申请报告（定稿）更新完毕开始阅读
鹤峰华龙村商住楼开发项目申请报告
图上横轴为因素变化幅度（%），纵轴为全投资利润率（%），红色曲线表示投资成本变化，绿色曲线代表价格变化。
从图上看出当财务内部收益率刚好等于基准收益率15%时的价格变动临界点为负28，即销售价格下降到28%时全投资利润率将变为负数，产品销售均价低于1922.39元/平方米时全投资利润率将变为负；投资成本变动临界点为37%，当投资成本增加37%时全投资利润率将变为负，即当投资超过40087.49万元时全投资利润率将变为负数。从盈亏平衡分析图可直观看到，临界点分别为-28%和37%，允许变动范围较宽，抗风险能力较强，但由于在143795.2平方米的建筑面积中有地下车库面积21603.1平方米由开发商送业主使用，没有销售收入，可售面积只有122192.1平方米，致使可售面积销售要达到90725.03平方米占可销售面积的74.25%才能使项目达到内部收益率15%，全投资利润率39.6%的预期目标。
7.3.2敏感性分析
本项目的财务敏感性分析，主要分析投资成本变化、销售收入（价格）单个因素变动时，对正常经营年全投资财务净现值的影响程度。
敏感性分析图
恩施州工程咨询公司
37
鹤峰华龙村商住楼开发项目申请报告
图中横轴表示因素的变化幅度（%），纵轴表示全投资财务净现值（万元），红色曲线表示投资成本变化，绿色曲线表示销售收入变化。 由图可以看出，在其他变动因素变化率相同情况下，当产品价格下降幅度超过24%时，净现值将由正变负，项目由可行变为不可行；当投资额增加的幅度超过28%时，净现值由正变负，项目变为不可行。本项目中，价格变动的影响大于投资额变动对财务净现值的影响，但都在充许范围之内，本项目有着较强的抗风险能力。值得注意的是，产品价格的变化可能引起需求量的变化，从而引起市场销售量的变化，在实际营销活动中，要正确运用好价格扛杆。 7.4行业影响
该项目在鹤峰目前属于地段最好、建筑规模较大的楼盘之一，在行业内具有重要地位，对鹤峰房地产业未来发展方向具有重要影响。该项目的建设，将对提高房地产企业的管理水平，完善小区功能，实现物业科学管理，推进公共配套服务产生积极的影响。对与房地产相关的上下游产业及其关联产业发展拓宽发展空间。 7.5区域经济影响
（1）对项目地区国民生产总值的影响。项目实施可实现销售收入40847.20万元，实现增加值13232万元。
（2）对城镇化进程的影响。本项目建成后，可增加县城容美镇城区住房854套，增加城市人口2989人，对鹤峰县城镇化水平贡献3.6个百分点。
恩施州工程咨询公司 38
鹤峰华龙村商住楼开发项目申请报告
（3）对拉动内需的影响。本项目建设投资2.92亿元，相当于鹤峰县2012年全社会固定资产投资计划的9%，成为鹤峰固定资产投资的重点项目之一，对建材、餐饮、运输等行业的发展具有较强的拉动作用。
7.6宏观经济影响
项目的宏观经济影响主要体现在项目的实施将对武陵片区的房地产开发、旅游服务业产生影响，并进一步对该区域的经济发展产生影响。项目与区域及国家宏观经济层面的发展支持服务业、旅游业等第三产业政策导向相一致，符合国家相关经济增长政策、扶贫政策、环保政策、就业政策、收入分配政策要求。 7.7经济影响的具体表现
7.7.1项目对经济发展的影响
（1）项目的实施对促进和保障当地经济有序高效运行和可持续发展的贡献。主要表现在项目建成后，可实现增加值13232万元，相当于鹤峰县2011年GDP的4%，推动地方经济发展。
（2）项目对区域资源开发和有效利用，优化当地资源配臵的贡献。主要表现在通过拓展城市空间，完善城市功能，提升城市品位，进一步拉动鹤峰旅游业发展，为有效开发和利用优化配臵鹤峰红色文化景观、绿色自然景观、民族民俗景观等旅游资源奠定了基础。
（3）对当地经济增长的贡献。主要表现为能增加税收5735.44万元、企业利润8689万元、劳务工资600万元、利息897万元、房租150万元。
恩施州工程咨询公司 39
鹤峰华龙村商住楼开发项目申请报告
7.7.2项目对产业布局的影响
（1）项目与武陵片区发展战略和国家中长发展规划具有关联性和较强的适应性，项目在鹤峰的落地，是鹤峰县落实党中央、国务院武陵片区连片扶贫发展规划的重要举措。
（2）对当地技术进步及对三次产业结构调整的贡献。项目属于区域龙头企业，将对鹤峰的房地产企业管理，优化产业结构，推进第三产业发展特别是小区物业管理、完善小区功能方面发挥出重要的示范带头作用。
（3）对城市化及空间布局的贡献。表现在扩大了鹤峰城市空间布局，拉开了城区骨架，形成杨柳潭新的城区，为康岭新城建设奠定了基础；可增加鹤峰县城人口承载量3200人，其中：直接增加城镇人口854户，2989人；增加服务人口211人，对鹤峰县城镇化水平贡献3.6个百分点。
7.7.3项目对财政收支平衡的影响
（1）项目需要的当地及国家直接或间接财政资金投入。项目资金全部由企业自筹，无需国家及地方政府直接或简接财政资金投入。
（2）项目对当地及国家财政收入的贡献。项目建成后增加各种税费5735.44万元。
7.7.4项目对市场竞争结构的影响
（1）对培育鹤峰乃致武陵地区的旅游服务业产业市场环境、促进竞争、优化房地产业市场秩序、提高资源配臵效率有着极积的推动作用。
（2）项目实施将形成鹤峰房地产业市场结构调整的新格局，通过先进的华龙房地产业开发、建设、管理模式的应用，将打造出鹤峰城区新形象。
恩施州工程咨询公司
40