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MBA论文开题报告
论文题目：H物业公司项目负责人绩效考核研究 姓 名： 专 业： 工商管理硕士（MBA） 开题时间： 2017年10月06日
学位论文选题报告及工作计划
论文题目 H物业公司项目负责人绩效考核研究 论文选题来源： □ 国家级科研项目 □ 省部级科研项目 □ 市校级科研项目 ■ 自选项目 1.本课题研究的目的，对国民经济或在学术上的价值和意义，国内外研究现状及发展趋势： 1.1研究背景 20世纪80年代初改革开放总设计师邓小平提出了住房制度改革的总体构想，明确指出要走住房商品化的道路，从而揭开了住房制度改革的帷幕。20世纪90年代，国务院发布了《关于深化城镇住房制度改革纲要》，已经初具规模的中国房地产业再次得到了国家层面的体制确认，长期压抑的市场需求得到了极大激活，我国房地产行业迎来了长达20年“黄金时代”。经过30多年的快速发展，我国房地产业逐渐从幼稚走向了成熟，制度建设趋于规范，创新模式次第涌现，市场竞争日趋激烈，规模经济与范围经济在各个细分市场上得到了充分展现。物业管理是房地产综合开发的派生物,作为房地产市场的后续环节,物业管理实质上是房地产综合开发的延续和完善,是一种社会化和专业化的服务方式[1]。 物业管理行业属于房地产业的分支行业。物业管理企业是指依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑物和附属配套设施及场地进行管理的企业。物业管理具有综合性，它不仅包括对建筑物本身的管理，而且还包括对房屋区域周围的环境、清洁绿化、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。服务对象可分为住宅小区、商业写字楼、办公楼、工业园区、大型公共设施等。 20世纪80年代，随着我国的改革开放，尤其是住宅商品化，现代物业管理开始在我国大陆登陆，并迅速蓬勃发展起来。1981年成立的深圳市物业管理公司标志着我国物业管理行业的诞生。改革开放以来，随着我国城镇化进程和房地产行业快速发展，物业管理行业得到了快速发展。2003年，国务院颁布并实施的《物业管理条例》标志着行业法律法规体系建立及规范运营进入新的发展阶段。根据中国物业管理协会发布的《2015全国物业管理行业发展报告》，截止2014年底全国物业服务企业约10.5万家，全国31个省、直辖市、自治区物业管理面积约为164.5亿平方米。近年来，随着“互联网+”等新技术的发展和社区经济的兴起，物业服务企业不断整合资源，拓展和丰富服务，提升服务质量和价值，在发展经济的过程中的价值也逐渐凸显。物业管理行业已成为潜力巨大的现代服务业之一，物业服务企业正向现代社区综合服务商发展。在这段时间不长的历史里，物业 [2] 管理发展经历了萌生、成型、拓展、整合四个阶段。现今的物业管理按服务的性质和提供的方式可分为常规性的公共管理、针对性的专项管理和委托性的特约管理三大类。 根据中国物业管理协会发布的《2015全国物业管理行业发展报告》，在物业管理行业进入跨界融合、创新发展的大背景下，物业服务企业通过提高绩效，发展创新业务，明显提升了经营绩效。行业百强企业在2015年实现的营业收入均值为5.41 亿元，同比增长达27.24%；在2015年实现的净利润均值为3,916.93万元，同比增长达48.99%，净利润均值在2012年至2015年的复合增长率达到37.61%。 [3] 图1 中国物业管理行业百强企业净利润均值情况 伴随物业管理行业的扩张和升级，物业服务企业对人才的需求也不断提升，从业人员数量快速增长。根据中国物业管理行业TOP100研究组发布的《2016中国物业服务百强企业研究报告》，行业百强已在2015年提供就业岗位数量105.10万个；提供外包岗位38.00万个，其中绝大多数为清洁卫生、绿化养护、秩序维护等岗位，在解决社会人员就业发挥了重要作用。物业服务企业积累了规模巨大的物业资源、业主和住户资源，开始具备发展创新业务和拓展多种经营服务的基础。由于近年来新技术应用的快速增加，物业专业化分工和服务治理持续提升，创新的经营理念加速了行业的转型升级，大量优秀物业服务企业快速发展，使得物业管理行业加快资源优化配置，实现企业的快速良性发展。 物业行业项目负责人作为项目的管理者，对于物业项目的发展占具举足轻重的地位。集合专业知识与技能载体的物业企业项目负责人，是物业服务企业的独特核心资源。项目负责人能力的高低，决定了企业战略发展的方向。因此，对以项目责任制为主要经营方式的物业服务企业，对项目负责人的激励机制与考核办法的科学性与合理性程度，成了影响这类企业发挥竞争优势的关键。基于对物业服务企业及其项目负责人素质与职能的局限认知，现行的相关激励机制与绩效考核体系，已经不能满足新经济时代对于物业服务企业[4]的最新要求。 物业服务企业人力资源管理不仅要面对外部环境变化所带来的挑战，更加需要关注物业服务企业项目负责人的发展储备和培养。缺乏长期有效的激励机制和科学合理的考核系统是项目负责人培养缓慢的主要原因之一，继而容易造成考核结果与企业战略导向的错位。绩效考核体系的不完善会使得企业对于员工的激励机制失效，而作为企业核心成员的项目负责人的积极性也会被严重挫伤，导致严重的人才流失，进而干扰企业的发展布局，使企业经营蒙受巨大损失。项目负责人绩效考核体系的优化和实施是企业发展产生矛盾的集中关注点，如何对项目负责人进行科学合理的绩效考核，从而达到业主、物业企业、项目经理、项目团队等共赢就成为绩效考核设计的关键环节。 H物业管理有限公司隶属于高校后勤服务集团，注册成立于2002年8月，是一个具有独立法人资格的三级资质物业管理企业。现有员工近650人，中级职称以上20名，本专科以上15名，年产值超千万元。为适应高校后勤社会化改革的步伐，我们及时申请注册公司，在行业标准、规章制度完善方面完全按照企业标准规范运作，并于2004年通过ISO9001:2000质量体系认证，经过两年的成长，业务领域得到快速拓展，经过几年的发展公司形成了以高校物业、机关行政办公楼宇、医院为三大服务特色的物业管理服务企业。随着市场经济日益蓬勃壮大，我们的业务触角已伸向社会，先后托管了镇江市国家安全局、镇江市检察院、丹阳市国税局、丹阳市地方税局、丹阳市人民检察院、丹阳市国土资源局、丹阳市劳动和社会保障局、丹阳市商务局、镇江新区公安局、镇江新区人民检察院、江苏工业学院学生公寓、江苏省司法警官学校校区绿化、镇江一中新校区、江滨医院外科大楼、淮海工学院教学楼宇、淮海工学院学生公寓、中国人民银行镇江市支行、镇江市检察院等物业项目。为建立全面的绩效考核机制，要引入符合企业自身业务特色的量化性指标，并且针对不同的部门设置不同考核内容，根据不同的指标意义设置不同的权重，从而使得考核工作不再流于形式，而是反应员工的真实工作状态，为员工的下一步工作计划提供参考意见，进一步促进企业战略目标的实现。本文通过对H物业公司项目负责人绩效考核体系的现状分析及优化再设计，为其他企业在实现企业战略目标的同时逐步建立和完善绩效考核体系的方法，提供了可借鉴的案例。 [6][5]