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办公楼的历史沿革 史前期：
49年~80年代中期，上海商品办公楼的概念为0。当时的办公楼都以国有（亦称公有）为基础。其时，一些大公司如需在上海设办事机构，只能租用高级酒店套房。 起步期：
80年代末，商品办公楼开始出现于上海市场。其时中国正经历着改革开放，全国开始施行市场经济以取代计划经济，从而使房地产产品进入到商品市场。1988 年8月8日，上海通过国际招标出让了第一块土地———虹桥26号地块，标志办公楼市场开始启动。
由于当时国家经济规模有限、经济结构也有待重新架构，商品办公楼的市场供应极为短缺，而需求量也十分有限（需求主要集中在大型企业、外商和外国领事馆），故未形成一个完整统一的市场。 发展期：
一、90年代初，上海商品办公楼进入全面发展阶段。
其时，国民经济GDP正经历着成倍增长，客观上对办公楼产生了“量”的需求；而第一波外资潮涌入上海，随之将甲级办公楼的概念带进市场，提升了“质”的需求。1990年，上海商城建成并推向市场，显现出上海办公楼市场全面发展的趋势。
二、上海商品办公楼市场于1993~1995年达到高峰。1995年以后办公楼指数一路下跌。1997~1999年由于亚洲金融危机的影响，办公楼市场陷入低谷，出现严重的空置和低租金状况。其中，1997年指数下跌147点，成为1995年中房指数出台以来的最低点。1999年底开始，跌势逐步趋缓，并且在2000年5月办公楼指数同4月持平，成为5年来的首次止跌。2000~2001年，上海办公楼市场处于不跌不涨状态。直到2002年1月，上海办公楼市场才出现转机，中房指数开始从负数转向正数，到5月份价格指数上扬8点，达到7年来的最高值。淮海路、虹桥开发区、陆家嘴等区域的甲级写字楼逐渐呈现出摆脱连年低迷的颓势。2002年度旺盛的需求使得其租金首次出现上升态势，四季度甲级写字楼的平均租金比
上季度上升2.3%，至0.6美元/m2·天。
三、2002年，上海市场出现三幢全出售型办公楼，即黄浦区的银晨数码大厦、普陀区绿地科创大厦和浦东陆家嘴京银大厦，打破了办公楼市场长期只租不售的局面，初步启动上海办公楼的投资市场，也进一步推动了上海办公楼市场的发展。
办公楼，经济的晴雨表
相比其他商品房，办公楼具有一定的特殊性。即产品使用者主要为企业进行办公所需。因此，办公楼的租售市场直接受企业的经济活动情况所限制，并且间接受整个区域的经济发展情况所限制。
从以上所载的办公楼发展历史可以看出，办公楼市场是跟随着国家经济的发展而发展起来的。80年代末期，国家经济的发展处于起步阶段，于是办公楼市场也相应维持于较初级的发展阶段，无法有所突破。而到了90年代，伴随国家经济的不断发展，新公司不断涌现，已有公司不断扩张，大大刺激了对办公楼的需求，从而使办公楼市场也不断完善成熟。
没有任何其他商品房，能像办公楼这样与经济环境息息相关。可以说办公楼是经济的晴雨表。一方面办公楼市场反映着经济环境，另一方面也可以从经济环境预测办公楼市场。
惟有把握好这一特性，才能对办公楼形成一个本质上的认识，从而对办公楼市场运筹帷幄。
未来上海办公楼市场的总体走势
鉴于办公楼商品的特殊性，并结合政策及经济环境来分析，我们不难预测上海办公楼市场未来的走势。 上扬因素——
1、经济发展良好，刺激需求
上海的经济大环境正呈现良好的运行态势，一些公司在不断地扩张，新公司也不断涌现，对办公用房需求量随之增加。此外伴随银行利率的不断下调，许多客户
将考虑变租赁为购买，在满足投资和自用两方面的需求下，图谋在上海进行中长期发展，对办公楼的购买需求将由此增加。 2、经济结构调整，刺激需求
商品办公楼的需求主要产生于第三产业。当第三产业比重加大时，办公用房的租赁市场需求量就会增大。党的十六大再次提出要加快发展现代服务业，提高第三产业在国民经济中的比重，直接刺激办公楼需求的增长。 3、投资环境优越，刺激需求
上海竞争优势显露，并且在政策、投资环境等方面比中国其他城市更具吸引力，许多企业纷纷将总部迁至上海，成为办公楼需求增长的部分原因。 4、内外并轨政策，刺激投资
3月1日，《关于取消本市非居住房屋租售对象限制的通知》实施，从而取消了本市各类非居住房屋租售对象的内、外之分，使境内外自然人、法人和其他祖师均可购买和租赁商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等。
此项措施不但开放了商办楼市场，促使其发展并成熟，而且对市场具有积极的隐性作用。2001年7月上海内、外销商品住宅的并轨，极大程度地刺激了住房消费，因而此次商办楼的并轨，能够自然地获得较高的投资信心和热情，推动市场的发展。 下抑因素——
1、经济平缓，租金涨势有限。
由于全球经济的放缓，世界经济出现较大转机的迹象不明显，以IT业为代表的部分新兴行业面临调整，国内外许多公司的扩展计划被搁置，因而对高档办公楼的需求难以有显著增长。从去年年初开始，上海写字楼开始出现了回升迹象，但是为需求量所限制，其租金预计短期内将保持稳定，不会出现大幅增长。 2、金融政策，约束销售市场。
目前央行的金融政策，能够提供给办公楼的仍然是5成5年的按揭。而从客户角度来讲，通常需要的是15年或者更长时间的按揭，因为有很多公司注册的年限可能是15年左右。办公楼销售受此金融政策的约束，无法有所突破。从整个市场上来讲，办公楼的销售还局限在一些集团性质的公司，包括一些很大型的外资公司。
3、税费调整，投资回报降低。
2003年初，上海市地方税务局下发通知，把个人投资非居住用房的税费增加到近30%，从而降低了投资回报率，并增加了投资风险。可以预测将来办公楼投资市场会相对平静。
上扬因素与下抑因素同时存在，投资者必须综合考量，方能对投资前景作出正确的评判。
两大相关政策解读
2003年，与办公楼市场相关的两大政策（并轨、调税）相继颁布，绝非偶然。 并轨对办公楼市场是一个“放”的举措，那么调税则是一个“收”的举措。通过降低投资回报率、增加投资风险度的方式，抬高进入办公楼投资市场的门槛，以避免过多非理性投资客涌入市场，避免价格恶炒带来办公楼市场的泡沫。毕竟办公楼市场与整个国家经济的关系，可以比之为牵一发而动全身。政府必须干预，以控制之。
政策解读之结论：办公楼投资受宏观调控的限制，不可能出现投资暴利的现象，因此广大投资者对其盈利水平应有理智的期待。
未来上海办公楼市场的三个趋势
趋势之一——小产权办公楼兴起
未来经济趋势之一，即公司开始小型化，二十几个人的公司将会形成今后的主流。与之相适应的小产权办公楼将成为市场的新宠。据估计，未来2~3年内，上海市场对小型全产权办公楼需求40万m2以上。
此类公司较多采用24小时办公模式，并且讲究低成本运转，讲究生态、绿化、可移动、可变化。独特的需求令办公楼市场产生了新的市场空缺，开发商或投资者如能关注到此，必能获得良好的收益。 趋势之二——商住结合办公区兴起
上海正在进行大规模城市开发，根据城市总体规划，到2020年外环线外将聚集