发布时间 : 星期日 文章民宿项目可行性研究报告更新完毕开始阅读
2.2.2推进杭州都市圈县市节点融合发展的需要
项目建设促进了建德市与杭州中心城市的文创产业交流，使杭州都市圈各节点县市之间的文化认同感、旅游氛围、承接辐射带动性、发展联动性越来越强。 2.2.3满足城乡居民日益增长的休闲和健康需求的需要
项目的建设以文化为核心、以市场为向导、以资源为依托，以森林生态资源 及水域资源为特点，创新模式，打造一个集休闲、度假、户外运动等为一体的度假圣地，为城镇居民提供天然生态的休闲康养之地，满足居民日益增长的休闲和健康需求的需要。
2.2.4打造乾潭镇生态健康城的需要
项目的建设利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境 资源及农林渔牧生产活动，提供旅客乡野生活之住宿处所和农业生产方面的体验活动，能让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务、并体验有别于以往的生活。
2.2.5促进乾潭镇西部山区自我发展、农民增收的需要
项目的建设依托其优美的生态及水资源优势，利用山区资源综合开发，以生态农林业为基础，以森林休闲养生、民宿度假旅游带动农村业态转型，拉动山区经济发展、促进农民增收、提高人们生活质量，推动山区资源优势向经济优势的快速转变。
第三章 项目市场分析与预测
3.1民宿市场分析与预测 3.1.1民宿整体市场概况
随着我国旅游业的发展和成熟以及越来越多的人对生活品质要求的提高，旅游消费逐渐从“观光”向“休闲”快速过度，人们也不再满足于传统的农家乐、农庄、旅游景区提供的服务，转而投向精致高品位的民宿休闲旅游。在美丽乡村建设的大背景下，兼具秀美风景和文化内涵的民宿项目如雨后春笋般纷纷涌现。 教师、公务员、设计师或是公司里的中高层管理人员。从城市再次回到当年怀揣梦想离开的地方，重新构筑自己的梦想。“创意田园”，民宿是既能与当地接上
9
地气，又有文化氛围与人情味的住处。入住者享受的不仅是乡村清新的空气和优美的风景，更有民宿主人精心营造的家居环境，和朴实平和的生活之道，他们提倡的是一种环保、朴实、达观的生活方式，追求一种“低处生活”的慢生活自由状态。本项目民宿就属于第三类。
目前浙江省民宿发展处于国内领先的水平，民宿产业在近几年得到了快速发展，并呈现多元化的局面。典型代表为：
（1）德清洋家乐洋式民宿：以工商投资户为主，面向中高端度假人群。粗粝和精致、文饰和质朴交融，山野自由的氛围和高星级酒店的舒适性完美融合。一般每晚价格在1500-4000元。
（2）西湖民宿：民宿主人多为城市白领或创业者，展示标签为文艺、小资、闲适。西湖民宿独门独院、风景、生态、慢生活，它们既结合现代生活的需求，又与西湖旅游紧密融合，融入了主人审美意趣，向自然归依，却不与尘世隔绝，颇有一番“大隐隐于市”的意境。一般每晚价格在300-600元。
（3）乡村民宿：传统农家乐、渔家乐的升级版本，呼吸自然，回归传统，在乡村中感受到温情、寻找到文化、拥抱到山水的家外之家。一般每晚价格在200-400元。
（4）丽水农家乐综合体。七要素的合理集聚，由政府引导整体规划建设。从最初为游客提供简单农家食宿起步，依托农村良好的自然生态环境和丰富的乡土文化资源，在政府主导下，通过“吃、住、行、游、娱、购、养、育”要素的合理集聚，融入休闲农庄、台湾民宿和乡村旅游的理念，并整合出高山避暑型、养生养老型、民俗风情型、休闲农庄型、乡村民宿型、参与体验型六大鲜明主线，它们散布在群山之中，以低价、亲民、自然吸引着都市游客。一般每晚150-300元。本项目就属于这一类别。 3.1.2民宿前景与市场需求预测
旅游消费升级，推高周边旅游市场规模。随着居民度假旅游需求的高速增长，中国将进入休闲旅游阶段，短途游、自驾游消费将成为常态化、高频次消费，周边游市场份额将持续提升。根据2015中国在线周边自助游市场专题研究报告显示，2014年中国在线周边游市场规模为66.51亿元人民币，占中国在线度假旅游市场的20%，预计2017年将达到33%，市场规模达到265.10亿元人民币。
10
3.2.1项目市场定位
本项目位于浙江省建德市乾潭镇罗村水库范围，罗村水库林场内。 位于杭州-富春江--新安江--千岛湖黄金旅游线中段，乾潭镇至杭州市区1.5小时车程。乾潭镇为中心形成的一小时交通圈将会覆盖杭州地区，两小时交通圈将覆盖上海市、黄山市、金华市及义乌市。对于长三角的城市游客有很强的吸引力。
但是该项目周边森林旅游发展相对滞后，旅游产品较为单一，同时经营能力欠缺，管理力量薄弱，硬件设施和服务水平都亟需提升。无论从知名度还是开发运作成熟度来说都处于劣势。
基于此，建德市罗隐山居建设项目的战略定位是：通过对地方乡村特色的理解，建立一个有着浓郁乡土文化的独立磁极，充分利用周边水库、林场的自身资源优势，打造地方特色显著的乡村民宿，为游客提供“吃、住、游、娱“四位一体健康休闲旅游，引导人们放下一切，把自己交给自然，来大自然过一种简单的生活，做到人和自然的真正融合。同时在开发初期以低价、亲民、自然吸引游客，打造良好口碑，做到可持续发展战略。项目初期建议一般每晚200-300元。 3.2.2目标客群分析
目前民宿项目的游客多以休闲度假为目的，地域构成主要为江浙沪客户群体，兼有周边省份城市客户群体，出游结构多为短期游。
随着家庭汽车拥有量的增多，周末去郊区旅游成为市民一种主要的休闲方式。根据相关部门的调查，超过2/3的江浙沪城市家庭每年都进行郊游，其中40％每年郊游3-5次。调查显示，95％的江浙沪市民希望到郊区旅游、度假，近1/3的市民愿意在双休日到郊区旅游，其中25％的市民有在外住宿的意愿。体验当地的文化民情，贴近土地、真正地融入乡村生活成为市民调节工作压力，放松身心的第一选择。
随着旅游的发展以及消费观念的日渐成熟，游客对旅游的需求结构在发生转变，大众旅游市场需求在不断产生分化，逐渐向特色化、多层次化的小众市场方向发展。游客越来越多的考虑与他人不同的旅游经历、旅游感受和旅游收获。 而建德市罗隐山居建设项目更多的吸引木屋爱好者、营地爱好者、自驾车爱好者、农耕生活爱好者等追求回归自然，享受人与自然和谐的都市旅游群体。 3.3营销策略
11
根据市场定位和客户分析的研究，在营销策略上，本项目应重视以下方面： 1、树立品牌推广概念，传达健康休闲并且有乡村特色的度假理念。本项目目标群体客流大，树立良好品牌形象有利于项目形象有效传播传达。短时期快速吸引旅游群体，制造热闹场面，有利于后期深入可持续发展。
2、通过有成效的管理，提高经营能力及软硬件实力，以具有竞争力的产品赢得客户的满意度、信任度，努力让客户二次甚至多次来访，形成固定度假模式。 3、通过线上线下同时传播，例如线上的传统媒介、电视、电台等，制造事件营销引起社会关注达到有效传播的目的。线下可通过渠道派单，驻场等方式进行宣传推广。
4、利用目前流行的互联网+模式，通过网络营销拓展渠道。首先要建立较为完善的技术服务保证网络营销的有效实施，其次通过大型知名网站，例如大众点评网、途牛网等旅游社交网站与其形成战略合作关系，通过它们的推广渠道引入游客。另外还可以通过官方微信，APP等社交软件拓展渠道，进行全方位的推广传播。
第五章 项目建设方案
5.1 建设规模及分期开发计划 5.1.1项目规模
本项目用地面积10亩，新建总建筑面积2800平方米，包括对新建住宿办公用房及相关的交通及其他基础设备设施建设。 5.1.2项目分期开发计划
项目计划分二期进行，根据本项目的建设规模和投资规模，本项目总工期为2年：一期2019年8月～2020年8月，二期2020年9月～2021年8月。
一期建设内容
1、建设五层民宿一幢。包括住宿、餐饮等，达到迎客条件。
2、基础设施及配套设施建设。按照山地农业开发的立体框架，以宜则宜配套生态功能。新建水井，辅设水网；铺设路灯，水泥路、林园道、整治山庄林园、水电配套、绿化美化等工作，力争做到设施齐备、功能齐全，节能高效、循环利用。尽力达到三季有花、四季有景。
12