发布时间 : 星期三 文章代建项目经理手册正文内容 - 图文更新完毕开始阅读
2、 代建委托合同要点分解表(十院案例) 关注等级 ★★★ 条款编号（页码） 总则 （P29） 项目代建招标文件内容 3．1代建服务范围： 该项目属阶段代建，招标代建范围主要指从合同签订之日起，至工程完成（包括质保期)的全部工作内容。 3．2合同工作内容：上述服务范围内涉及工程的专业服务单位的招标采购、施工管理、竣工验收管理，档案资料归档管理等项目管理理承包。同时包括代表委托方参与前期验收工作，与委托方共同进行前期资料的验收；会同委托方参与主体施工单位的招标，参与招标文件的编写、主持合同签订等事宜。 3．2．2根据有关规定选择专业设备及专业施工单位，并与其签订合同。 要点分析 代建服务范围不应以时间来确定，因以工作内容来确定。既然是阶段代建应该明确阶段开始内容。 本合同工作内容有利于我们开展工作，但是与代建服务范围不相符合，建议适当调整代建服务范围或者明确确定本合同工作内容。 明确三方合同 因为业主自身原因无法开工，是否开工时间能调整？需明确 未达到钱江杯，将扣5％的管理费，因此招标施工单位的时候必须明确，重视。 在设计优化时候不要改变建设内容标准等，必须由业主提出来，否则有较大的风险。 合同明确委托方有义务与政府有关部门协调，在实际管理中重视。 加强监理的作用 注意要求和时间 注意投资预算确定的合理性，招标采购时做好WBS分解，确保受控。 管理类别 投资合约 总则 ★（P30） ★★★ 总则 （P30） ★★ 投资合约 文档管理 投资合约 投资合约 工程管理 工程管理 设计管理 工程管理 设计管理 工程管理 工程管理 综合协调 投资合约 招标采购 总则 ★（P30） ★★★ 总则 （P30） 双方权利义务（P31） 双方权利义务（P31） 双方权利义务（P32） 双方权利义务（P33） 双方权利义务（P33） 4、合同工期 开工日期：2008年8月15日前主体建筑开工 竣工日期：2009年12月31日 5、工程质量标准 ★确保各分部、分项工程质量一次达到国家相关专业验收合格标准，整体★★★ 工程一次验收合格，确保“钱江杯”。 8．1．1委托方有权要求受托方赔偿因擅自变更建设内容，扩大建设规★模、是高建设标准，致使工期延长、投资增加或工程质量不合格所造成★★★ 的损失。 ★8．2．1负责须由委托方出面与政府有关部门协调事项，为项目顺利实★★ 施提供条件。 9．1．4核查工程施工组织设计和技术方案，按照保质量、保工期和降★ 低成本的原则，向施工方提出具体要求。 9．2．2在本合同生效后7天内提交《过渡期工作进度计划》，3 0日内★编制好《工程项目代建管理规划》及具体细则并交委托方审核后组织实★ 施。 9．2．3对工程全过程进行管理，确保本项目土建、设备、装修等本合同工程★范围内实际投资控制在投资预算 万元人民币内，全面实现本合同规定的工作要★★ 求目标。 施工组织★设计和工期★★★ （P34） 施工组织★设计和工期★★★ （P34） 质量与检验（P35） ★★ 11、开工 受托方的服务开工日期为本合同签订生效之日起。 因为业主自身原因无法开工，是否开工时间能调整？需明确 投资合约 工程管理 综合协调 文档管理 工程管理 款项支付 （P36） ★★ 充分利用该条款，可以将开工时间延12．1因以下原因造成工期延误，经委托方确认，工期相应顺延： 迟。修改为“委托方未按合同约定完成前期(2)委托方未按合同约定提供所需指令、批准等，致使旌工不能正常进行： 工作、提供所需指令、批准等，致使施工不能正常进行：” 15．2工程质量达不到约定标准的部分，由受托方责成责任单位承担拆注意重新拆除、返工，工期不予顺延， 除和重新施工的费用，工期不予顺延。 17、代建管理费及支付 l7．l本工程项目代建管理费为 万元整(人民币 万元 整)，为一次性包干价，包括招投标代理费、工程造价咨询费。 17．2合同签订后25个工作日内，受托方交纳履约保函后，向受托方支付代建管理费的10％，计￥ 万元整(人民币 万元整)。 l7．3主体建筑工程全面开工后25个工作日内支付受托方代建管理费的过程支付不合理，设计管理阶段没有支10%进度款，计￥ 万元整(人民币 万元整)。 17．4主体建筑工程结顶后25个工作日内支付受托方代建管理费的20％付内容。 同时主体建筑工程全面开工、结顶等阶进度款，计￥ 万元整(人民币 万元整)。 17．5主体结构验收合格后25个工作日内支付受托方代建管理费的10％段，由于实际工程有多幢房子，如果全进度款，计￥ 万元整(人民币 万元整)。 面都完成，肯定将最迟幢的进度来支付17．6工程完工，施工方递交竣工申请之日起25个工作日内支付受托方管理费，考试能否适当修改。 代建管理费的20％进度款，计￥ 万元整(人民币 万元整)。 17．7工程竣工验收合格并移交符合归档要求的基建竣工资料25个工作日内支付受托方代建管理费的20％，计￥ 万元整(人民币 万元整)， l7．8项目质量保证期(质保期两年，自施工方递交竣工申请之日计算)满之日起25个工作日内支付受托方代建管理费的10％余额，计￥ 万元整(人民币 万元整)。并退还履约担保金。 20．2受托方在施工中提出的合理化建议涉及到对设计图纸或施工组织设计的更改及对材料、设备的换用，须经委托方同意。未经同意擅自更改或换用时，受托方承担由此发生的费用，并赔偿委托方有关损失，延误的工期不予顺廷。 过程中重视程序，不得擅自变更、更改。 投资合约 工程管理 工程变更 （P38） ★★★ 工程管理 文档管理 工程变更 （P38） ★★★ 竣工验收★与结算（P39） ★★★ 奖励与★处罚（P40） ★★★ 奖励与★处罚（P41） ★★★ 奖励与处罚（P41） ★★★ 21．2对在合同中约定的经济、技术、工期控制目标范围内的变更即小变更，由受托方决定，实施前报委托方备案；对在上级批复的项目各项经济技术指标范围内的变更即一般变更，在充分征求监理方、设计方意见的基础上，由受托方与委托方研究决定；对超出上级批复的项目各项经济技术指标的变更或重大使用功能、重大建设工期目标变更即重大变更，受托方应向委托方提供一份要求进行变更的书面文件，阐明需进行变更的理由，文件中还应附上监理方和设计方对此问题的书面意见及对变更后工程投资调整额度的预测，再由委托方报请有关部门审定。 23．1工程竣工验收报告经委托方认可，施工单位递交经监理审核后的竣工决算报告后2 8天内，受托方向委托方递交竣工结算审查报告及完整的结算资料，进行工程竣工结算。 26．1安全事故 (1)发生了人身群亡事故或两起以上的特大安全事故，则招标人将扣减代 建单位管理费的10％作为违约赔偿；(2)发生了重大人身伤亡事故或两起以上的重大安全事故，则招标人将扣减代建单位管理费的5％作为违约赔偿； (3)若发生两起以上相同性质的一般安全事故，则招标人将扣减代建单位管理费的3％作为违约赔偿；(4)若因发生安全事故，导致招标人遭受有关部门处罚及当事人索赔时，由此引起的招标人损失由受托方承担；(5)发生第(1)条或第(2)条安全事故时，除违约赔偿以外，招标人视情况有权单方面中止合同，并依法追究相关责任。 26．2质量事故 (1)发生了特大质量事故或两起及以上相同性质的特大质量事故，则招标人将扣减代建单位管理费的l0％作为违约赔偿；(2)发生了重大质量事故，则招标人将扣减代建单位管理费的5％作为违约赔偿；(3)工程验收合格，但未能获得“西湖杯”优质工程，委托方将扣减代建单位管理费的1 o％作为违约赔偿；未能获得“钱江杯”优质工程，委托方将扣减代建单位管理费的5％作为违约赔偿；(4)发生第(1)条或第(2)条质量事故时，除违约赔偿以外，招标人视情况有权单方面中止合同，并依法追究责任。 26．3工期延误 (1)如代建单位因自身原因未能在合同约定的日期前开工，则每延迟l天，招标人将扣减代建单位管理费的1‰作为违约赔偿； (2)如代建单位因自身原因造成工期延误，每迟延1天，招标人将扣减代变更过程中，严格程度变更程序，不要将不应该的风险加在自己身上，逐级流程签证。 工程管理 投资合约 文档管理 28天常规决算都来不及，引起重视，在过程中引入同步决算，确保按时完成。 投资合约 文档管理 我们不是实施方，但是合同中安全事故和质量事故的发生仍然将对我们管理方进行处罚，而且相当的严厉，首先考虑合同能否更改，如合同条款没有办法更改，必须严格要求施工单位，充分调动监理单位，加强过程中的管理，动态的监督，做好资料的收集保存，确保项目安全无事故。 工程管理 文档管理 工程管理 文档管理 全过程对影响项目的进度实施都做好资料的收集，做好原因分析。 设计管理 工程管理 文档管理 奖励与处罚（P42） ★★★ 奖励与★处罚（P42） ★★★ 建单位管理费的1‰作为违约赔偿。 26．4投资超额 代建单位应在确保工程质量、安全和进度的前提下，严格控制项目工程造价。以项目竣工决算为基准，如果因代建单位自身原因导致工程总投资大于工程总概算(含招标人委托所进行的调整)，代建单位应将两者差额的5％作为违约赔偿。 26．5其他 代建单位实际派驻工程现场的管理人员必须是参加投标时拟派项目班子人员，如发生工程现场的项目班子主要成员(项目经理及技术负责人等)与参加投标的相应人员不符合，委托方将扣减代建单位管理费的10～30％作为违约赔偿。若因代建单位工作失误，造成委托方的直接经济损失，则由代建单位承担。若出现受托方不履行合同义务或不按合同约定履行义务的其他情况，委托方将酌情扣减代建单位管理费作为违约赔偿。 严格采用总概算WBS分解的形式控制投资，确保在受控范围，如需调整必须严格变更审批程序。 投资合约 文档管理 合同中人员处罚十分严厉，也是我们最薄弱的地方，前期必须公司重视，最好高起点，和业主充分做好关系。同时也需做好应急措施。 综合协调 文档管理 违约、索赔和争议（P43） ★★★ 28.2委托方未能按合同约定履行自己的各项义务或发生错误以及应由委托方承担责任的其他情况，造成工期延误和(或)受托方经济损失，受托方可按下列程序以书面形式向委托方索赔： (1)索赔事件发生后28天内，向委托方发出索赔意向通知； (2)发出索赔意向通知后28天内，向委托方提出延长工期和(或)补偿经济损失的索赔报告及有关资料： 在项目实施中，严格做好索赔工作，重(3)委托方在收到受托方送交的索赔报告和有关资料后，于28天内给予视过程中收集举证，程序符合规定时间，答复，或要求受托方进一步补充索赔理由和证据； 降低风险。 (4)委托方在收到受托方送交的索赔报告和有关资料后28天内未予答复或未对受托方作进一步要求，视为该项索赔已经认可； (5)当该索赔事件持续进行时，受托方应当阶段性向委托方发出索赔意向，在索赔事件终了后2 8天内，向委托方送交索赔的有关资料和最终索赔报告。索赔答复程序与(3)、(4)规定相同。 投资合约 设计管理 工程管理 文档管理