发布时间 : 星期日 文章《2019年全国土地估价师资格考试大纲》解读15页更新完毕开始阅读
74. 房屋耐用年限超过了出让的土地使用权年限时 , 按土地使用权年限调整确定房屋可使用年限 , 在计算年折旧时也不应考虑折旧 ；
75. 出租总费用中漏计税费项目 ；
76. 按企业经营收益计算时 , 计算企业生产经营费用根据企业财务报表数值 , 还要扣除不正常的生产经营和管理费用 , 得到客观的费用 ；
77. 保险费应当按房屋重置价或现值乘以保险费率计算 ；
78、 月租金在 120 元以上的 , 除了房产税外 , 还要按租金额缴纳营业税、附加城建税、教育税附加 ；
79. 未说明综合还原率确定的过程及依据 ；
80. 采用土地纯收益与土地价格比值调查法确定还原率时 , 应当至少收集三宗以上的案例 ；
81. 采用安全利率加风险调整值法确定还原率时 ,安全利率应当采用一年期国债或者一年期银行定期存款利率 ；
82. 总楼价计算中的使用年期 (n 〕应为土地的使用年限 , 而不能用房屋剩余使用年限 ;
(4 〉市场比较法
83. 基本情况表中 , 估价对象的内容与报告前面的叙述不符 ；
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84. 比较案例数量至少要 3 个 ；
85. 所选案例的交易价格相差不能超过 25%；
86. 3个比较案例中 , 应保持 1至2 个与待估宗地用途相同的交易案例 , 剩余的用途相近的案例要进行用途修正 ；
87. 交易类型不同的 , 应当进行交易类型的修正 ；
88. 市场变化比较快且交易活跃的 , 比较的有效期最长不超过 1至2年，市场稳定交易少的 , 最长不超过3年；
89. 交易案例要是正常交易或者可以修正为正常价格 , 否则要剔除 ；
90. 价格内涵要一致 ( 如： 同为楼面地价或地面地价〉，付款方式、币种、货币单位面积单位都要一致 ；
91. 缺少比较因素选择的程序 ； 92、未说明地价指数的来源依据 ；
93. 比较因素中还应当有容积率等的修正 ；
94. 估价对象与比较实例的交易时间相同 , 但确定的地价指数却不一致 ；
95. 未说明白 3 个比准价格确定土地单位面积地价的方法及原因 ；
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96. 公式中无个别因素修正 ； 97. 交易情况说明不正确 ；
98. 因素条件表中应当将 “宗地面积形状”列入个别因素栏 , 将 “环境条件”列入区域因素栏 ；
99. 选取的实例中 , 有的实例超过了规定年限 (5 年) ；
100. 个别因素修正中部分项目修正错误 , 如 “面积形状”修正错误 ；
101. 部份项目未作修正 , 如 “基础设施状况”未作修正 , “交易时间”未作修正 ；
102、 期日修正未作详细说明 , 如 , 只一般描述为 “地价下跌了5% ”；
103. 容积率修正错误或未修正 ； 104. 年期修正错误；
105. 年期修正时 , 未对 r 的取值做出说明 ； (5 ) 剩余法
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106. 没有选择最佳开发利用方式 , 或没选择最佳土地用途 ； 107. 开发建设周期确定错误，没有考虑空置或租售期 ；
108. 开发完成后不动产售价预测错误 .仅仅考虑现在市场情况 , 而未根据房地产价格走势、政策影响来预测建成后的售价 ；
109. 销售时间预测错误 .商品房要主体封顶后才能预售 ； 110. 分期销售没有考虑资金的时间价值 ；
111. 租赁计算时 , 没有考虑出租率和租金的增长情况 ；
112. 计算面积参数选择 f 错误 .计算售价或租金时用可售面积 , 计算开发成本时用总建筑面积 ；
113. 预付地价款的利息额应以全部预付地价款按整个开发建设周期计算 ；
114. 开发费、专业费利息以全部开发费、专业费按建筑期的一半计算 , 或以开发费、专业费的一半按全部建筑期计算 , 开发费、专业费在建筑竣工后的空置及销售期内按金额全期计息 ；
115. 销售利润率对应的是不动产总价 , 投资利润率对应的是预付总资本 ；
116. 套用公式计算错误 ；
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