发布时间 : 星期日 文章酒店式公寓策划方案202846562 - 图文更新完毕开始阅读
珠江新城J2—7地块酒店式公寓策划方案
? 新大厦——国际性酒店式公寓，位于珠江新城 ? 祈福华夏——国际性酒店式公寓，位于五羊新城 ? 中信公寓——国际性酒店式公寓，为中信广场附楼 ? 富城花园——国际性酒店式公寓，位于五羊新城 ? 广东国际大厦B附——高档公寓，位于环市东路 ? 远洋明珠大厦——高档公寓，位于珠江新城 位于环市东路区庄立交旁的远洋商务大厦，其曾经推出过产权发售的“商务公寓”，“商务公寓”商住两用，从其租赁客户及功能使用特征来说，商务公寓并非严格意义的酒店式公寓；另外远洋商务大厦近期还推出“产权式酒店”，从其户型间隔及“酒店”特征来说，也不属于酒店式公寓。
酒店式公寓的特征：
性质 属于商住楼，有70年产权 通常配备酒店作为配套，会所设施十分完善，泳池、桑拿室、桌球、健身房、儿童游乐室、咖啡室等应有尽有，国际公寓配套标准更按外籍人士需求来配置 介于住宅户型及酒店套房之间，大厅大房，一般二 房110㎡以上，三房150㎡以上 设备配套 户型特点 装修及室内配置 通常配有豪华装修及全屋家电家具厨具 物业管理服务 专业公司进行管理，提供24小时全天候物业管理和星级酒店式服务 日常生活 配置厨房和洗手间，通常不可以明火煮食，配备独立空调（或中央空调）及热水系统 租价多在100元/平方米以上，部分租赁价格以港币或 美金标价，比市场上同等质素的个人出租物业要贵不少 因为要进行专业性管理，故一般只租不售，近年因为市场的需要， 也出现产权式酒店式公寓模式 管理费 管理费相对较高，有的纳入租金内，有的则另计 租赁价格 租售特点
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三、 代表性酒店式公寓列表分析
公寓名称 项目内容 分布层数 客房总数 二房单位套房面积 （建筑面积） 三房单位套房面积 （建筑面积） 售价 配套设施 管理费 管理公司及服务特色 客户（住户）类型 客户租期 出租率 租价 电梯数量 回报率 中信公寓 3—38层 两座共548套 125㎡ 160㎡ 港币10000`15000元/㎡ 祈福华厦 25层 80多套 109~144㎡ 165~180㎡ 只租不售 广东国际大厦 B附楼 共35层 共35套 80~90㎡ 120㎡ 5000元/㎡ 远洋明珠大厦 7楼、25楼 —— 75㎡ 118㎡ 富城花园 2—8楼 两座共95套 97—129 新大厦 共30层，分布各楼层 约70多套 125㎡ 160㎡ 7000~10000元/㎡ 126—157 个别面积达499㎡ 7000~8000元/㎡ 只租不售 五楼有会所， 其他设施无 含房租内 会所、国际会议室、泳池、会所、酒吧、餐厅、泳池、桑拿可用广东国际大酒店小型酒吧、餐厅等 室、高尔夫练习场、穿梭巴士等 的服务设施 8.6元//㎡ 保利物业 含房租内 祈福华厦管理处 15元/㎡ 业主管理处 国内客户占多数 餐厅、泳池、桑拿会所设施、餐厅、酒吧、泳池、室、穿梭巴士等 卫星电视、穿梭巴士等服务 含房租内 3.5元/㎡ 广州天绰物业管理有限公司 远洋明珠管理处 富城花园营业部 国际饭店金钥匙组织联合会员 国内客户为主 欧美日菲香港等 一般一年以上 70% 日本客户占70% 韩国客户占15% 3个月到1年租期为主 90% 二房租价15000元/月 三房租价17000元/月 东北两座塔楼各有2台电梯 10%左右 外籍人士为主（其中日本人外籍客户为主（以欧美人士居多，占5成，韩国人2成） 其余日本、香港、韩国等人士） 八成以上租半年 80% 3个月到1年租期 90% 无日租，1个月或一年1~3个月租期为主 均可 80% 70% 二房或三房全包价8000—12000元/月 2台客梯，1台货梯 ———— 日租600~800元/单元 一房1500美元/月 半年内价格一样 二房2000美元/月 一年全包价格1.8万元/月 三房、四房3000~4000美元/月 3台客梯，1台货梯 6~10% 3台 ———— 二房8000元/月 二房2000美元/月 三房9000元/月 三房2500美元/月 2台 6~8% 每座2台 ———— 备注 注：因为早期住宅部分初期推出市场反映一般，后重新在广州市场一直不出售 如租期一年以上可以侃价，约85已经基本销售完毕，余全部出售，用以出租租期一年以上可包装为国际公寓后，销售及租赁，近期推出“绝版”50套， 折左右 下作为酒店式公寓者的公寓不多 以侃价8至85折 畅旺 不多 注：各酒店式公寓也配备一房、四房甚至四房以上的套房，不过一般所占比例不多
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以上列表中的公寓中大部分是高档的国际化酒店式公寓，其客户（住户）主要面向外籍人士，早期的国际公寓一般都只租不售，如祈福华夏、富城花园等就是这一类型，其租赁相当畅旺，出租率都在70%以上。而近年如新大厦等酒店式公寓已经采取产权式酒店销售形式，物业管理公司为购买产权的投资者提供租赁服务，确保投资者的回报。
目前广州能称得上国际化酒店式公寓仅有祈福华厦、新大厦、富城花园、中信公寓等少数几间，而随着广州市的经济蓬勃发展，对外经贸交流日趋活跃，外商投资日增，常驻广州的外籍人士逐年递增，高档的酒店式公寓的需求潜力巨大。
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四、 酒店式公寓总体现状分析
1. 区位分析
以其功能设计及面向的客户情况来看，目前广州酒店式公寓一般位于比较成熟的商务写字楼区域及交通畅顺方便的主干线地带，这样的区位对使用者而言最有利。
2. 出租率
因为酒店式服务公寓数量不多，象花园酒店、中国大酒店、白天鹅宾馆、凯旋华美达等四五星级酒店附带的高级公寓套房以及二沙岛金亚花园、岭南会等酒店式服务别墅的出租情况长期接近100%，专业性的酒店式公寓因为档次及服务素质等原因，空置率从5~30%不等，但普遍出租率都在70%以上（如下图所示）。
酒店式公寓出租率比较出租率100?`@ %0%福华90%以上90%左右80%左右30~40%大厦厦园城花祈富
3. 租赁价格
酒店式服务公寓普遍相比一般公寓具有更高的租价及更好的租赁前景，这与其自身独有的优势分不开的，现时，月租价为90~120元/㎡，其中，较新及配置标准高的国际化专业公
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