发布时间 : 星期二 文章房地产估价课程设计 - 图文更新完毕开始阅读
（6）比较因素权重系数表的编制（具体见表六）
在比较因素权重系数表和比较因素条件指数表的基础上，确定比较因素修正系数表如下所示：
比较因素权重系数表 表六
比较交易案例 交易价格（元／m2） 交易情况修正 交易时间修正 区域及个别因素修正 个别价格 比准价格 可比实例A 9533.98 100/100 100/95 100/105.5 9512.58 可比实例B 12224.11 100／100 100／93 100/97.5 13481.24 10462.34 可比实例C 9077.67 100／100 100／97 100/111.5 8393.20 修正后个别价格=案例交易价格×交易情况修正系数×交易时间修正系数×区域及个别因素修正系数[100／∑(因素指数×因素权重)] ⑹ 比准价格的计算
取修正后个别价格的算术平均值作为比准价格，即：
比准价格＝（9512.58+13481.24+8393.20）／3＝10462.34元／㎡ 3. 房地产价格
综合上面方法得出的结果，可知：
祥隆万象城房地产的价格为：10462.34元/㎡。 （二）、收益法 （1）搜集有关资料
通过有关了解，搜集的有关资料和情况如下：
租金按使用面积计
租金第一年平均为320元／㎡·年，此后每年的净收益在上一年的基础上增长2％，设可外租时间为50年。 （2）测算有效毛收入
由于房屋直接用于出租，因此有效毛收入就是房屋的租金为320元／㎡年 有效毛收入=320元/㎡年 （3）测算年运营费用：
年运营费用率取15%，则：
年运营费用=有效毛收入×年运营费用率=320×15%=48元／㎡ （4）计算净收益：
净收益=有效毛收入﹣年运营费用 =320-48=272元／㎡ （5）确定报酬率：
报酬率由年存款利率和风险调整利率组成。根据调查，现行银行存款利率为3.25%，而住宅房的风险调整利率取2%。因此，确定报酬利率为5.25%。 （6）计算房地产价格：
选用的具体计算公式：
50A??1?g??V????1??Y?g?1?Y?????
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=272/（5.25％-2％）[1-（1+2%）/（1+5.25％)50]=6625.06元／㎡ （三）、成本法 基本公式为： 房地产价值=重新购建价格—折旧
（1）计算重新购建价格。设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为VB
估价房屋为103平方米，户型三室两厅一卫一厨，位于13层（共27层），南北朝向毛坯房，房屋2015年建成使用，经济寿命为70年，残值率为0。
①.单位建筑面积建筑安装工程费为3000元/㎡; ②.专业费用为建筑安装工程费的8%；
③.管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%； ④.销售费用为重新购建价格的4%；
⑤.建设期为1年，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为8%
⑥.开发商成本率润率为20%
⑦.销售税费为重新购建价格的6% a)建筑安装工程费=3000（元/㎡） b)专业费用=3000*8%=240（元/㎡）
c)管理费用=（3000+240）*3%=97.2（元/m2） d)销售费用= VB*4%=0.04 VB（元/m2）
e)投资利息=（3000+240+97.2+0.04 VB）*[（1+8%）0.5-1] =130.92+0.0016VB f)销售税金= VB *6%=0.06VB
g)开发利润=（3000+240+97.2+0.04VB +130.92+0.0016VB）*20%
=693.62+0.0083 VB
h)VB =3000+240+97.2+0.04VB +130.92+0.0016VB +0.06 VB+693.62+0.0083VB 则VB =4675.58（元/㎡）
重新购建价格=4675.58*103=481584.74（元） (2)按成新折扣法计算其折旧：
该住宅已经建成1年，经实地查看其剩余经济寿命为69年，残值率为0.，则该房屋的成新率为：
q=69/70*100%=98.57% 则该房地产的现实单价为：
481584.74*98.57%÷103=4608.73元/㎡ （四）、房地产价格
综合上面方法得出的结果，可知祥隆万象城的价格为：
10462.34*80%+6625.06*10%+4608.73*10%=9493.25元／㎡
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附件
交易实例调查表 名称 房地产基本状况 坐落 范围 规模 用途 权属 交易基本情况 卖方 买方 成交日期 成交价格 付款方式 总价 99万元 祥隆万象城 莱山区清泉路19号 莱山区祥隆万象城东至清泉路，西至观海路，北至泉韵南路，南至烟大路。 103㎡ 普通住宅 土地所有权归国家，使用权归个人 刘先生 李先生 2015年12月 单价 9611.65元/平方米 首付30%，三个月后再付40%，六个月后付清余下部分 交易情况 说明 在正常的市场状况条件下，双方通过协议达成交易，价格为正常交易价格。 房地产状况说明 区位状况说明 实物状况说明 权益状况说明 祥隆万象城所在区域交通便利，路网密度较高，区域内有观海路、清泉路、迎春大街等城市交通和生活型主次干道纵横交错。 有5、6、7、10、17、23、33、50、51、53、55、59、61、62、566、567等公交路线通过。 三室一厅一卫一厨，设施设备完善，屋内采用中装修，建筑比例与尺度协调，采光通风良好 土地所有权归国家所有，交易前房屋所有权归刘先生所有，交易后屋所有权归个人（李先生）所有。 交易实例调查表
名称 房地产基本状况 交坐落 范围 规模 用途 权属 卖方 祥隆万象城 莱山区清泉路19号 莱山区祥隆万象城东至清泉路，西至观海路，北至泉韵南路，南至烟大路。 112㎡ 普通住宅 土地所有权归国家，使用权归个人 王先生 15
易基本情况 买方 成交日期 成交价格 付款方式 总价 115万元 潘先生 2015年10月 单价 10267.85元/平方米 首付40%，其余部分6个月后一次性付清。 交易情况 说明 在正常的市场状况条件下，双方通过协议达成交易，价格为正常交易价格。 房地产状况说明
区位状况说明 实物状况说明 权益状况说明 祥隆万象城所在区域交通便利，路网密度较高，区域内有观海路、清泉路、迎春大街等城市交通和生活型主次干道纵横交错。 有5、6、7、10、17、23、33、50、51、53、55、59、61、62、566、567等公交路线通过。 三室两厅两卫一厨，设施设备完善，屋内采用简单装修（毛坯），建筑比例与尺度协调，采光通风良好 土地所有权归国家所有，交易前房屋所有权归王先生所有，交易后屋所有权归个人（潘先生）所有。 交易实例调查表 名称 房地产基本状况 坐落 范围 规模 用途 权属 交易基本情况 卖方 买方 成交日期 成交价格 付款方式 交易情况 说明 房地产状
祥隆万象城 莱山区清泉路19号 莱山区祥隆万象城东至清泉路，西至观海路，北至泉韵南路，南至烟大路。 103㎡ 普通住宅 土地所有权归国家，使用权归个人 孙先生 陆先生 2016年02月 总价 95万元 单价 9223.30元/平方米 首付50%，一年后一次性付清余下部分。 在正常的市场状况条件下，双方通过协议达成交易，价格为正常交易价格。 祥隆万象城所在区域交通便利，路网密度较高，区域内有观海路、清泉路、迎春大街等城市交通和生活型主次干道纵横交错。 有5、6、7、10、17、23、33、50、51、53、55、59、61、62、566、567等公交路线通过。 区位状况说明 16
况说明 实物状况说明 权益状况说明 三室一厅一卫一厨，设施设备完善，屋内采用精装修，建筑比例与尺度协调，采光通风良好 土地所有权归国家所有，交易前房屋所有权归孙先生所有，交易后屋所有权归个人（陆先生）所有。
附件1法定优先受偿权书面查询资料和调查记录（略） 附件2估价机构营业执照复印件（略） 附件3估价机构资格证书复印件（略） 附件4估价师资格证书复印件（略） 附件5估价师资格证书复印件（略）
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