发布时间 : 星期二 文章房地产估价课程设计 - 图文更新完毕开始阅读
5.基础设施
待估对象所在区域有主干道观海路、清泉路，以及次干道迎春大街。有完善的供水管网、排水管网、供电系统，通讯设施满足使用要求，有集中供暖管网。 三、市场背景分析
烟台东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。是山东省重点建设开发的城市，作为中国改革开放最早的十四个沿海城市之一，是环渤海经济圈内以及东亚地区国际性港城、商城、旅游城，全市海岸线长达909公里。烟台依山傍海，气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，全年平均气温摄氏12度左右，是我国北方著名的旅游避暑和休闲度假胜地。
烟台市认真贯彻实施扩大投资、启动内需的政策措施，固定资产投资对经济发展的拉动力不断增强。房地产开发投资快速增长。2001年完成房地产开发投资26.56亿元，增长52.2%，其中商品房建设投资24.43亿元，增长102.7%，占整个房地产开发投资的92%。房地产当年施工面积达353.29万平方米，其中商品住宅284.68万平方米。房地产开发当年竣工面积122.46万平方米，其中住宅面积105.39万平方米。全市房屋销售面积59.83万平方米，其中个人购买55.19万平方米，住宅销售面积54.04万平方米，其中销售个人51.84万平方米。 四、估价验算过程 （一）、市场比较法
（1）比较交易案例的选择
本次估价交易案例主要通过以下途径取得：
1）查访房地产开发商，获得房地产特性及其有关交易条件； 2）查阅相关报刊、网站及其相关资料。
本次估价所选择的比较交易案例均符合以下条件： 1）与估价对象具有相同的用途，均为住宅用房； 2）与估价对象交易类型相同，均为买卖交易或租赁； 3）与估价对象邻近或在同一供需圈； 4）属于正常交易或可修正为正常交易；
5）可以进行日期修正，交易时间与估价对象的估价时点接近；
6）区域及个别条件相近，可以进行区域因素、个别因素比较、修正。 下面分别对所选取的案例进行分析： 可比实例A：
祥隆万象城第4栋第4层（共24层），南北朝向，中装修，三室一厅一卫一厨，建筑面积103平方米，开盘日期：2010年。 可比实例B：
祥隆万象城第6栋第12层（共22层），南北朝向，毛坯房，三室两厅两卫一厨，建筑面积112平方米，开盘日期：2010年。 可比实例C：
祥隆万象城第7栋第10层（共21层），西南朝向，精装修，三室两厅一卫一厨，建筑面积103平方米，开盘日期：2010年。 ⑵比较因素条件表的编制（具体见表一）
比较因素条件表的编制主要以估价对象和比较实例所处的区域因素和其本身的个别因素
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来评比编制，按照选取的实例情况，比较因素表如下：
比较因素条件表 表一
比较项目 交易情况 交易日期 估价对象 正常 2016年5月 莱山区祥隆万象城祥隆万象城 正常 2015年12月 莱山区祥隆万象城东至清泉路，西至观海路，北至泉韵周边市政府、体育公园、国际博览中心、皇冠五星级酒店、金融商务区、购物中心等配套星罗棋布。 祥隆万象城所在区域交通便利，路网密度较高，区域内迎春大街等城市交通和生活型主次干祥隆万象城 正常 2015年10月 莱山区祥隆万象城东至清泉路，西至观海路，北至泉韵周边市政府、体育公园、国际博览中心、皇冠五星级酒店、金融商务区、购物中心等配套星罗棋布。 祥隆万象城所在区域交通便利，路网密度较高，区域内迎春大街等城市交通和生活型主次干祥隆万象城 正常 2016年02月 莱山区祥隆万象城东至清泉路，西至观海路，北至泉韵周边市政府、体育公园、国际博览中心、皇冠五星级酒店、金融商务区、购物中心等配套星罗棋布。 祥隆万象城所在区域交通便利，路网密度较高，区域内迎春大街等城市交通和生活型主次干地理东至清泉路，西至位置 观海路，北至泉韵周边市政府、体育公园、国际博览中繁华心、皇冠五星级酒店、金融商务区、购物中心等配套星罗棋布。 祥隆万象城所在区域交通便利，路网密度较高，区域内迎春大街等城市交通和生活型主次干南路，南至烟大路。 南路，南至烟大路。 南路，南至烟大路。 南路，南至烟大路。 区域因素及个别因素程度 个别因素 医院、大学、银行、医院、大学、银行、医院、大学、银行、医院、大学、银行、有观海路、清泉路、有观海路、清泉路、有观海路、清泉路、有观海路、清泉路、交通便捷程度 道纵横交错。 有5、道纵横交错。 有33、50、51、53、55、59、61、62、566、567等公交路线通过。 12层，户型三室两厅一卫一厨，建筑面积103平方米 毛胚房 南北 23、33、50、51、53、55、59、61、62、566、567等公交路线通过。 4层，户型三室一厅一卫一厨，建筑面积103平方米 中装修 南北 道纵横交错。 有5、道纵横交错。 有5、33、50、51、53、55、59、61、62、566、567等公交路线通过。 12层，户型三室两厅两卫一厨，建筑面积112平方米 毛坯房 南北 33、50、51、53、55、59、61、62、566、567等公交路线通过。 10层，户型三室两厅一卫一厨，建筑面积103平方米 精装修 西南 6、7、10、17、23、5、6、7、10、17、6、7、10、17、23、6、7、10、17、23、建筑概况 装修 朝向楼层 房屋成新
全新 九成 九成 全新 10
小区管理 良好 良好 良好 良好 ⑶ 编制比较因素修正系数表（具体见表二）
比较因素权重的确定，查找当今实际房地产行业中影响房屋价格的各个因素所占的重要性来进行打分，经过整体最后权重见表二。
比较因素权重系数表 表二 比较项目 交易情况 交易日期 地理位置 权重﹪ — — — — — 40 35 25 — — 区 域因素及个别因素繁华程度 交通便捷程度 装修 楼层朝向 房屋成新 小区管理 建筑概况 ⑷ 编制比较因素条件指数表（具体见表三）
编制比较因素条件指数表的有关说明：
①交易情况：以正常交易为比较基准，取指数为100；
②交易时间：以估价对象的交易日期为比较基准，取指数为100。
③区域因素和个别因素均以估价对象为比较基准，取指数为100；
地理位置：考虑到估价对象与比较案例都位于烟大附近，主要以所处位置附近建筑物进行修正，每增加一项临近建筑物加10分，减少一项减10分；若处于小区内则加10分。 繁华程度：考虑到商业小区要以附近小区是否充足来比较，主要以附近小区丰富程度以及学生资源丰富程度进行修正。小区丰富程度可划分为“丰富”、“一般”和“不丰富”三类，每差一类减20分，学生资源丰富程度可划分为“充足”、“大量”和“一般”三类，每差一类减20分。
交通便捷程度：主干道根据公交车密集程度来判断，主干道每较估价对象增加一条加20分，减少一条则减20分；次干道每较估价对象增加一条加10分，减少一条则减10分；公交路线每较估价对象增加一条加10分，减少一条减10分。
装修：主要指装修程度的多少，可划分为“精装、“中装修”和“毛胚”三类，每差一类减20分。
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楼层朝向：按待估宗地实际情况，可划分为“很好”、“较好”、“一般”和“不好”四类，每差一类减10分。
房屋成新：主要指交易时房屋的新旧程度，可划分为“全新”、“一般”和“破旧”三类，每差一类减10分。
小区管理：按待估宗地实际情况，可划分为“良好”和“优良”两类，以30分为修正分
建筑概况：此处估价对象和比较案例相似，均为100分。
比较因素条件指数表 表三
比较项目 交易情况 交易日期 地理位置 繁华程度 区域因素及个别因素 交通便捷程度 装修 楼层朝向 房屋成新 小区管理 建筑概况 综合指标 权重 1 1 0 0 0 0.4 0.35 0.25 0 0 1 估价对象 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 可比实例A 可比实例B 可比实例C 100 96 100 100 100 120 100 90 100 100 105.5 100 95 100 100 100 100 100 90 100 100 97.5 100 97 100 100 100 140 90 100 100 100 111.5 ⑸ 统一付款方式（见表四）
付款方式表 表四 可比实例A 首付30%，三个月后再付40%，六个月后付清余下部分。 可比实例B 首付40%，其余部分6个月后一次性付清。 可比实例C 首付50%，一年后一次性付清余下部分。 可比实例与待估对象具有统一的房地产范围和统一的价格单位，故只需对于可比实例进行付款方式的统一，以在成交日一次性付清所需支付的金额作为基准，以2014年4月作为估价时点，现今的年利率为3.25%，统一之后的金额见下表： 可比实例A总价
=99×30%+99×40%/﹙1+3.25%/12﹚3＋99×30%/﹙1+3.25%/12﹚=98.20万元 可比实例B总价=115×﹙1-40%﹚/﹙1+3.25%﹚0.5＋115×60%=136.91万元 可比实例C总价=95×50%+95×50%/（1＋3.25%）=93.50万元
修正后支付总额 表五
名称 可比实例A 可比实例B 可比实例C
6
修正后支付总额 98.20万元 136.91万元 93.50万元 12
修正后支付单价 9533.98元/平米 12224.11元/平米 9077.67元/平米