发布时间 : 星期二 文章房地产估价课程设计 - 图文更新完毕开始阅读
估价结果报告
一、委托方
委托单位：***
负责人：***
联系人：*** 联系电话:*** 法定代表人:*** 委托方地址:*** 二、受托方
受托估价人：某某房地产评估有限公司
法定代表人：***
估价资质等级：建设部房地产价格评估壹级资质 估价人住址：烟台市莱山区清泉路30号 三、估价对象
小区基本信息：估价对象烟台市莱山区祥隆万象城位于烟台市东部新城市中心--莱山区核心地段烟台大学埠岚商圈，项目东至清泉路，西至观海路，北至泉韵南路，南至烟大路，周边市政府、体育公园、国际博览中心、皇冠五星级酒店、金融商务区等大型市政配套齐全，医院、大学、银行、购物中心等生活配套星罗棋布，公交线路密集交通便利，是烟台的文化、体育、行政、金融、教育和生活新中心。
除了以上的周边配套外，项目本身也有自己的商业配套。祥隆广场，总建面积24万平方米，以全新的城市SHOPPINGMALL定位，囊括了品牌超市、顶级百货、购物中心、风情步行街、娱乐城、流行前线、电影城、美食城等时尚业态，志在打造烟台前所未有的大型体验式商业群，全面升级烟台商业业态和生活方式。
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项目地址：莱山区清泉路19号 建筑类别：板楼、高层 产权年限：70年
项目占地面积：56万㎡ 总建筑面积：103万㎡
容积率：2.28 绿化率：40%
停车位比例：1：1.2 物业费：1.2元／㎡
开发公司: 山东华都置业有限公司
待估住宅基本信息：祥隆万象城第9栋第12层户型三室两厅一卫，建筑面积为103平米的毛坯房，竣工时间为2015年，房屋类型为普通住宅，房屋结构为框架结构，南北朝向，住宅为毛坯房，可根据需要装修。有完善的供水、排水、供电、通讯和供暖。 四、估价目的
为确定房地产可售金额提供参考依据而评估估价对象房地产可售价值。 五、估价时点
2016年5月1日 六、价值定义
本报告评估出的房地产价格为估价对象在时点的市场价格。 七、估价依据
1.有关法律、法规、政策文件和技术规程
(1) 《中华人民共和国土地管理法》 ；
(2) 《中华人民共和国城市房地产管理法》 ； (3) 国家标准《房地产估价规范》 ； (4)《烟台市房屋估价办法》。 2. 委托方提供的资料
(1) 烟台市房地产勘察测绘提供的资料； （2）委托人提供的权证、图等资料。
3. 受委托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查及网上搜集获 得的相关资料。 八、估价原则
1. 合法原则
房地产估价应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。 2. 最高最佳使用原则
房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提估价。 3. 替代原则
要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 4. 估价时点原则
要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 九、估价方法
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估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际情况，采用如下方法进行评估：
1. 采用市场比较法，考虑到该区域有同类型的小区和商铺交易案例可做比较，故首选市场比较法求取评估对象的房地产价格。首先选取交易案例作为比
较对象，其次对比较案例进行交易情况、交易时间、区域因素和个别因素修正，最后求取房地产的比准价格；
2. 采用成本法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为：房地产价格=重新购建价格-折旧；
3.采用收益法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为：房地产价格=房地产净收益÷建筑物资本化率,得到估价对象房地产的价格。
对上述三种方法所得到的结果进行综合,得到估价对象的最终价格。 十、估价结果
祥隆万象城第9栋第12层，在2016年5月1日的房地产价格为： 房地产市场价格评估单位为：9493.25元／㎡
大写金额: 玖仟肆佰玖拾叁圆贰角伍分(每平方米) 十一、估价人员 李**
十二、估价作业日期
开始于2016年4月26日，完成于2016年5月7日。 十三、估价报告应用的有效日期
本报告的有效期：自本估价报告出具之日起至2016年11月7日止。
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估价技术报告
一、个别因素分析
估价对象为烟台市莱山区祥隆万象城第9栋第12层 房屋用途：普通住宅
建筑结构：框架结构 建筑年代：2015年
外观：委估标的所处的整体建筑物呈单元式、南北向楼房
房屋楼层： 9栋2号楼总层数为27层，估价对象位于第12层 平面布局：现房屋平面布局呈三室、两厅、一卫、一厨的格局 配套设施：给水、排水、供电、有线电视和通讯等配套设施完备 装璜情况： 毛坯
估价对象面积：103㎡ 建筑面积：103万平米 占地面积：56万平米
销售许可证：烟房预许字2015第009号 公摊：18%-20%
物业管理费：1.2元/平米 绿化率：40% 容积率：2.28 二、区域因素分析
1. 地理位置
待估对象处于烟大商业圈内。 2.环境条件
环境影响主要有大气污染、水污染和噪声污染，估价对象房地产不临树林、不临水、不临山、不临边缘区，空气良好，自然景观较好。 3.对外交通便捷程度
待估对象所在区域交通便利，路网密度较高，区域内有观海路、清泉路、迎春大街等城市交通和生活型主次干道纵横交错。 有5、6、7、10、17、23、33、50、51、53、55、59、61、62、566、567等公交路线通过。 4.区域内公用设施配套状况
中小学：烟大附中、清泉中学、莱山一中
大学：烟台大学、山东工商学院、滨州医学院（烟台）、中国农大
综合商场：万象城世界级购物中心-祥隆广场、佳世客购物中心、银座商厦 幼稚园：清泉幼儿园、市级机关幼儿园、莱山幼儿园 银行：工行、中行、建行、光大银行、农行、中信银行 邮局：莱山邮局
医院：毓璜顶莱山分院、滨医附院
休闲娱乐设施：烟大浴场、凤凰山公园、东部文化公园 其他：市政府、体育公园、烟台国际博览中心
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