发布时间 : 星期六 文章“九税二费”问题答复汇总更新完毕开始阅读
昆明建议：先分再算。 答复：同意昆明意见。
20、关于昆明市住房和城乡建设局开展的商品房住房项目配建安臵房（经济适用住房）回购涉及土地增值税问题（昆明）
事由：经济适用住房项目是否应该清算问题：按照国税发[2006]187号文件，土地增值税清算单位以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算；而云地税发[2007]180号文件，土地增值税清算范围是凡从事房地产开发的企业开发销售的房地产开发项目，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目（经济适用住房项目除外），均应按规定办理土地增值税清算手续。针对两个文件中经济适用住房是否清算问题的分歧，我局建议把经济适用住房列入清算范围，履行清算手续，从而实现房地产项目全链条管理、全覆盖管理。
商品房项目中配建安臵房（经济适用房住房）项目如何清算问题：土地增值税清算中，在商品房项目配套建设的经济适用住房项目如何清算，我局认为共有四种方法：
方法一，并入普通住宅项目中，计收入，计成本。此种方法存在收入确认的问题。按照国税发[2006]187号文件“非直接销售和自用房地产的收入确定：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”但是企业在同一地区、同一年度企业销售的只是商品房，对于同类房地产即经济适用房并未做销售，如何采集平均价格？能否参照昆明市发展和改革委员会会出台?关于昆明市***保障性住房基准价格的批复?中的基准价格确定收入？
方法二，把配建的安臵房（经济适用住房）项目比照公共配套设施的原则处理“建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。”此方法存在的问题是：经济适用住房是否可列入公共配套设施范围，依据是什么？“昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司”是否能代表政府和公共事业单位？
方法三，将安臵房（经济适用住房）按照企业自用房产，产权未转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。在移交政府时，按照转让旧房增值额未超过20%的规定免征土地增值税。
方法四：将配建的安臵房（经济适用住房）项目单独作为一个核算单位进行土地增值税清算。
综合分析，方法一、方法二土地增值税清算时，将配建的安臵房（经济适用住房）成本费用列支在普通住宅项目中，必定造成增值额减少、增值率下降，带来税负减轻的结果；而方法三、方法四，配建的安臵房（经济适用住房）项目发生的成本费用单独计算扣除，相当
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于不可以并入该商品房项目中列支，企业认为一方面承担了政府的经济适用房建设，一方面还不予在项目中扣除成本费用，增加了纳税负担。
答复：根据?土地增值税暂行条例?规定纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。一般情况下经济适用住房应属于普通住宅范围，且按照政府规定经济适用住房的利润率不得超过3%。从利润率分析，经济适用住房增值率不可能超过20%，在征管过程中，对于经济适用住房征免土地增值税的问题，需认定是否符合?土地增值税暂行条例?规定的免税条件。
对于商品房项目中配建安臵房（经济适用房住房）项目，开发企业在同一地区、同一未销售经济适用房的情况，可按照发改部门对项目中的安臵房批复中的价格确认收入进行清算。
21、对房地产开发企业购臵房屋，推到重臵如何确认扣除项目（昆明）
昆明建议：发生拆迁补偿费的计入土地征用及拆迁补偿费，但要求提供政府拆迁公告等相关证明文件。
答复：同意昆明意见。
22、清算中，分期进行清算，分期如何界定（昆明）
事由：土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
昆明建议：对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。建议参照纳税人自行分期项目、相关审批文件（建筑工程规划许可证等证照），按照实质重于形式原则，从严把握确定清算项目。
答复：根据开发项目的立项、预售等批准文书确定。
23、旧房转让的核定征收率问题。（昆明）
事由：昆明市地方税务局于2007年与云南省直属征收分局联合下发?昆明市地方税务局云南省地方税务局直属征收分局关于进一步加强土地增值税征管工作的通知?（昆地税发?2007?89号）文件，对单位转让旧房核定率规定如下：一是昆明市市区规划范围内，核定征收率2%；二是昆明市其他县(市)、区政府所在地范围内，核定征收率为1.5%。省局与2010年下发?云南省地方税务局3号公告?，提高了房地产开发项目土地增值税预征率和核
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定征收率，但是对旧房转让的核定率却未做明确。显然，昆明市地税局2007年针对单位转让旧房的核定征收率已经明显不使用现有房地产交易市场行情。
建议省局结合不同地区经济发展水平，统一并明确全省二手房转让的核定征收率。 答复：各州市根据前期正常清算的项目测算出幅度税负后上报省局，省局根据各州市的意见报省政府。
24、对于积压时间长、清算阻力大的老项目，如何清算（昆明）
事由：1993年12月13日，国务院发布了?中华人民共和国土地增值税暂行条例?，确立了土地增值税四级超率计算方式， 2004年，国家税务总局下发了?国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知?（国税发?2004?100号）文件，要求完善土地增值税预征办法，科学合理地确定预征率，在房地产转让后，要予以清算，多退少补。2005年7月1日，昆明市作为云南省首批预征房地产开发企业土地增值税地区，对全市行政区域范围内从事房地产开发的企业，就其发生房地产预售或转让所取得的经营收入（包括预收款和预售定金）应缴纳的土地增值税实行预征。预征以后，土地增值税收入大幅增长，并逐年保持平稳增长态势。直至国税发?2006?187号文件的出台，才基本明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，我市土地增值税清算是从2008年才进行的。我们在税源普查中，发现很多05年以前的老项目，存在着以下问题：一是清算解释工作压力大。纳税人认为开发期间该缴的税已缴清，现在项目结束已五六年，甚至八九年，再来清算并不恰当，属“秋后算账”行为；二是遗留下的现实问题难以解决，如：账本、凭证年久失存、项目利润已分配至合伙人，应缴税款资金难以回收、部份开发商已撤走，个别公司甚至已注销等问题。
昆明建议：凡属2005年以前达到清算条件的企业，符合核定征收条件的，一律采用核定征收方式清算:一是凡是在省局3号公告发布以后进行清算的项目，都按照3号公告规定的核定率核定。二是各局要将核定清算户的名单上报昆明市局备案。三是所有核定清算项目必须要有纳税人的承诺书，承担一切法律责任。
答复：对于符合核定征收条件的清算项目，不以年度区分均可以采取核定征收。对于3号公告发布后清算的项目，需进一步核实在公告发布前企业是否进行自行清算，税务机关是否下达了清算通知书等情况来具体分析，对于时间跨度较大的房地产开发项目，建议以达到清算条件时点的政策执行核定征收。
25、关于条例中无正当理由的解释（临沧）
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事由：条例第九条规定：转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收。在实际征管中，房地产开发企业销售商品房给其股东、关联企业的价格明显低于市场价格的，是否可以视为“无正当理由的”成交价格，规定中的“无正当理由的”应如何解释。
答复：目前对?土地增值税暂行条例?第九条所表述的“无正当理由”国家未做出进一步的解释。实际管理过程中，建议以市场公平交易原则来判定标准。
26、关于土地增值税核定征收率问题（丽江）
事由：根据?国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知?（国税发[2010]53号文）的通知精神，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。省局2010年3号公告规定的核定征收率幅度部分低于5%，建议根据目前的经济与社会发展水平，调整提高土地增值税的核定征收率。
答复：各州市根据前期正常清算的项目测算出幅度税负后上报省局，省局根据各州市的意见报省政府。
27、房地产开发企业为了促销，使更多商品房尽快售出，折扣销售问题（楚雄） 事由：地产开发企业为了促销，使更多商品房尽快售出，对原价为30万元的商品房，承诺每套在交付购房首付款时直接折让现金2万元（首次购买30万元商品房的购房者首付30%本应付9万元，但只需支付7万元，即可办理按揭手续，2万元由房地产公司承担），即购房者只需交纳28万元，就可购得此套房产。而房地产企业售房发票开具金额为30万元，折扣额在购房合同中注明。对于此类情况，折让2万元会计帐务应如何处理？企业应缴纳的土地增值税、印花税计税依据应如何确定？
答复：土地增值税相关规定中对折扣销售没有明确规定，根据“法无明文规定不执行”原则，若房地产企业在开发产品的销售过程中，折扣金额与价款为在同一发票上开具，以发票上所载的收入为应税收入。
印花税，应按商品房销售合同全部价款金额确定计算缴纳。
二、契税部分
28、拆迁实物补偿，如何认定家庭唯一住房（省直征、楚雄）
事由：在城中村拆迁中，根据拆迁补偿合同，房地产企业用新建房产作为补偿，如原拆迁人被拆300平米，现房地产企业用150平方米、100平方米、50平方米的3套住房作为对被拆迁人的补偿，是按?财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税
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