发布时间 : 星期一 文章房地产项目开发策划书(完整版).更新完毕开始阅读
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1.优势分析 项目背临风 面朝东湖，自然
功能定位于城市
住。南望山这一
同感逐步加强；
不断涌入，外来客户区域认
地中心城等几个等竞争对手
天然的绿化隔离
O1.本项目所在区域地产发 展磅礴，近年来招商力度不 断加大，项目目标客户群体
T1.新凯乐泉居,保利华都,金
居住区，适宜居
景秀丽南望山， 坏境优美，区域
已经分流了部分客户，并与本
带，作为项目的 O2.武汉的旅游发展相当迅
天然后花园，不
项目形成正面竞争；
仅可以提高项目 速，由此所带来的观光投资
的品质和居住舒
T2.国家宏观调控政策为武汉
适度，而且是项 逐渐增加； 目的高层部分有
楼市发展带来不确定因素；
了很好的景观加 O3.区域内居民收入稳定， 分优势，并且可以有效的隔离来 经济发展迅速，市场需求可 自闹区的噪音污染，进而带来更
挖掘空间巨大；
高的利润空间。地块周边一公里 内市政配套齐
全，商业设施、教育机构、金融机构、医疗机构齐全；周边高校云集、企事业单位较多，潜在的客
户量规模可观。
2、劣势分析
项目规模小难以形成体量优势，周边不乏大型优质楼盘，对本项目在规模上构成较大威胁，客
户群体较为有限，。周边小环境不容乐观，项目背靠南望山、面朝东湖、给本项目的规模造成比较
大的限制，同事小区的完整性收到一定影响。 而有雨自身小环境的不便利， 过大的车流及过快的车
速，不便于人的滞留并行程人气，从而产生一定的局限性。
3 、物业机会点分析
本项目所在区域地产发展磅礴，近年来招商力度不断加大，项目目标客户群体不断涌入，外来
客户区域认同感逐步加强， 城市化进程加速，城区改造、房地产开发在一定时间内存在广阔的发
展空间。武汉的旅游发展相当迅速， 由此所带来的观光投资逐渐增加，又由于本项目面朝东湖，
武汉的观光旅游业发展不谋而合。区域内居民收入稳定，经济发展迅速，市场需求可挖掘空间巨大，
专业资料
与
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对于未来房地产市场有着直接推进作用。
4、物业威胁分析
国家宏观调控政策为武汉楼市发展带来不确定因素，近期由于政府的房地产宏观政策，对本区 域房地产市场有着很大影响，未来一定时间内，房地产市场将逐步平稳规范。同时，新凯乐泉居 保利华都,金地中心城等几个等竞争对手已经分流了部分客户，并与本项目形成正面竞争，区域市 ,
场资源有限，而供应存量偏多。
（二）形象及市场定位
根据本项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、 社会地位和所处的人生阶段，我们把本项目定位为：
凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。 总体形象及市场定位着重解决住宅在人们心目中的核
心印象“是什么”或“将是什么”的问题。它必须迎合市场与社会发展的趋势， 立足于项目自身的资源优势，
有深度、广度和高度和独特性。
（三）文化内涵定位
通过书法、绘画、雕刻、文字等方式，展示现代城市休闲文化。因为现代城市休闲文化是与现代人生活
内容、生命价值息息相关的文化，是现代社会文明的重要标志之一，其内容多彩多姿并不断的与时俱进、
创新发展，观赏价值高，潜力大，又与长廊主题天然吻合。
（四）目标购房群定位
1、年龄在35--60 岁之间经济富裕或有固定资产投资看中江边位置的中老年人 ；
家庭构成：1-3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年。
2、年龄在28--45 岁之间事业蒸蒸日上月收入在 5000元以上时尚、享受在汉工作的管理者或成功人
士；
家庭构成：1-3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年
3、年龄在28--40 岁之间，月收入5000元以上 ，时尚、享受在高科技工业园工作的管理阶层。
目标客户类型构成图
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具
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（五）产品设计定位及建议
针对本项目特殊的地理位置，在小区中心建休闲广场和寓意喷泉。为小区增一别致夜景，既给居民
添一处夜来休闲、散步散心的好去处，同时与对面的东湖美景相得益彰。
试想：当夜幕降临的时候，小区中心一路走来。远远的看到休闲广场上灯火一闪一闪的跳动着，近
处听着“哗哗哗”的水声。走进广场，或立于水边，或坐于石墩，感受都市的繁华，呼吸夜的气息，怡心
怡情，岂不妙哉。
如此一来，一方面能够增加本项目的吸引性，提高本项目在公众中的知名度、美誉度、和记忆度；
另一方面也有利于赢得目标购房群的认同，满足区内居民的荣誉感 。
建筑风格吸取中国传统士大夫阶层的休闲性建筑 ——重点是湖景小区建筑的精华要素， 与现代城市
市民休闲方式的大气、宽松、明快、舒畅等特色相结合，从而创新出一种融汇古今的新型人文湖景高档小区。
根据市场调查，大部分人对追求舒适的生活环境，追求健康为本的生活方式，希望社区配套尽善
尽美，对高档住宅有强烈的需求，希望一梯两户或二梯四户， 主力户型为 3房2厅2卫，2房、
4房为其必要补充，建筑面积不求过大，但求实用， 70-170 平方米之间 可以接受，但总价希望在 75
万元以内。比较认可户式中央空调、热水系统、智能化设施，对物业管理不太关注，不需要提供精装修，
对车位的需求较大。
（六）价格定位
根据周边相似楼盘的价格调查（下表）显示，结合本楼地理位置、周边环境及所面对人群收入状
况、综合本楼盘开发成本，依据国家有关房地产法律政策，本楼盘价格将定位为中高档收入水平人
群，户型采用采用中等户型，既能满足大部分人群对居住的要求，同时价格也控制在所能接受的范
围，约为6000—6500元/平方米。
项目名称 报价（元/平方米） 均价（元/平方米）
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新凯山泉居 保利华都 金地中心城 新都汇 当代香颂公馆 世界城米兰印象
6500元/平方米 6500元/平方米 7200元/平方米 7500元/平方米 6000元/平方米 8200元/平方米
7000元/平方米 8000元/平方米 7800元/平方米 7500元/平方米 6700元/平方米 8500元/平方米
四、销售推广建议
（一）销售推广建议
具体的推广时间段安排：
推广阶段 月份
预热期 开盘亮相期 第一强销期 稳定销售期 第二强销期
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
2007年
2008年
3
各阶段有不同的推广计划。
（二）案名及平面表现
1.案名
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