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2016版制度专项类题目知识点
（商管系统）
筹备计划
1、 商管筹备计划涉及8个阶段：拓展、人力、招商、营运、物管、工程、财务、行政。 2、 项目开发计划节点时间调整（涉及商管节点）由商管总部计划部负责发起，且需有项目
公司签确同意的延期申请函作为附件。
3、 与筹备期广场相关的各类计划中，项目开发计划、商管筹备计划、装修管控计划，均需
上线管控及考核。
4、 装修管控计划中共有：合同签署、装修进场、达到消防验收条件、装修完成、达到开业
条件，共5类模块节点。
5、 项目开发计划共涉及12个阶段：筹备、摘牌、交地、四证、经营、设计、招标、销售、
招商、工程、验收、交付；由集团实施考核。
6、 商管总部将对商管筹备计划中节点红灯或节点瞒报等情况，按节点级别不同，对个人和
公司实施经济处罚。
7、 商管筹备计划是商管系统筹备项目的总体管控计划，设置商1至商3级管控级别，由商
管总部计划部制定，商管总部各部门、各区域公司及所属单店执行完成。 8、 商管筹备计划1-3 级计划节点的调整，节点责任部门需按照OA固化流程发起延期申请。 9、 下发前期推进工作内容及要求有：商管系统前期筹备人员到岗、市场调研、商管公司注
册、物业费测算、物业管理区域确权及备案等业务事项的推进工作计划。
招商管理
1、 负责依据《筹备期市场调研提纲》要求，在交地日后70天内完成筹备期市场调研，并
报运营中心招商部、综管中心综合业务部备案。 2、 项目选址调研，发展中心发出联合调研通知后2周内，总部综合管理中心综合业务部根
据项目信息分解调研任务，组织各运营中心开展项目调研。 3、 综管中心综合业务部负责制定市场调研标准模板，各运营中心营运部负责组织各区域公
司共同完成市场调研。
4、 总部各运营中心营运部常务副总经理（专职）与调研项目所在地区域公司总经理共同完
成项目的实地考察、形成市场调研报告，在资产管理系统中提报至商管公司副总裁（分管运营）审批。
5、 开业日前320日内由总部各运营中心招商部编制完成室内步行街定位、业态规划。 6、 《招商政策执行书》内容包括：项目总体定位、室内步行街档次定位、《室内步行街业
态规划图》、《室内步行街铺位租金分解表》。
7、 商业地产研究部根据《年度新开业万达广场品质排名办法》，负责对筹备期招商落位进
行考核。 8、 主力店、次主力店及经商管公司总裁批准的室内步行街联发品牌，由综管中心大客户部
负责品牌的谈判、对接、合同签署、解约。
9、 室内步行街地方餐饮品牌、其他业态地方品牌，主力店、次主力店中的地方体验业态品
牌，由区域及各地商管公司负责招商谈判。 10、 主力店、次主力店租赁期限超出规定期限的须由综管中心大客户部提报书面报告，经综
管中心综合业务部审核后上报商管公司总裁批准，具体如下： 业态 类别 超市 主力店 影城 百货、电器、KTV、电玩、大酒楼等 次主力店 租期上限 15年 20年 10年 10年 递增率 自第三年起每年环比递增不低于2% 按营业额提成 自第三年起每年环比递增不低于4% 11、 室内步行街租赁，超出规定期限的须由各运营中心招商部提报书面报告，经综管中心综
合部审核后上报商管公司总裁批准，具体如下： 业态 类别 租赁面积＞300m 且装修投入达到200万元 2租期上限 筹备期 8年 运营期 8年 比例 占业态总数＜10% — — — — — 占业态总数＜20% 递增率 餐饮 面积＜200m2 业2态 面积≤70 m 其他 体验 业态 33个月 36个月 24个月 24个月 55个月 60个月 55个月 60个月 33个月 36个月 55个月 60个月 美容美发、瑜伽会所等会员制品牌，且面积大于200 m2 其它 《合格供方品牌库》内S级品牌 自第二年起每年环比递增不低于5% 零售 业态 其它 33个月 36个月 — 自第二年起每年环比递增 12、 餐饮业态租赁面积大于300平米且装修投入达到200万元，租期上限为8年。 13、 单个主力店总租金低于租赁决策指标50万以上至100万内（含），须提报书面报告，报
商业地产总裁批准。 14、 每年9月30日前，完成下年度筹备期广场租赁决策文件的编制及签批。 15、 租赁合同文本由商管总部综管中心负责编制。 16、 步行街业态规划包括：业态配比和业态规划图纸。
17、 品牌落位规划图符合集团审定的业态占比，最终审批人为集团主管商管总裁。 18、 品牌落位规划图不符合集团审定的业态占比，最终审批人为集团总裁。 19、 格式合同是指由按集团法务审核意见编制合同文本，签约时只填写商务条件，不更改其
他任何条款的合同。 20、 标准合同文本必须以格式合同文本为母版进行修订。 21、 品牌落位须符合广场总体定位、业态定位规划、租赁政策及品牌组合相匹配。 22、 招商资料移交的内容包括：租赁决策文件、招商政策执行书、主力店租赁合同、租赁决
策指标核算报告。 23、 营运期租赁决策指标出现以下情况可申请调整：租赁决策文件期满重新签署、重大市场
变化或重大经营调整引发的租赁政策变化、专项批准的租赁决策指标的调整。 24、 所有租赁决策到期的品牌调整须按经审批的《租赁决策文件》严格执行；租赁决策期内
招商调整需按经审批的《季度招商调整方案》严格执行。 25、 各地商管公司于租赁决策文件到期前6个月完成《租赁决策文件》的编制，内容包括：
租金指标、品牌落位图、品牌调整明细、品牌调整执行计划。 26、 、租赁决策文件编制时，租金标准、租赁年限、递增比率、装修及免租期必须符合股份
公司《资产租赁管理办法》的相关规定。 27、 因品牌调整等原因由各地商管公司主动提出终止合同、或合同自然到期终止合同，可以
退还商户履约保证金；因商户自身原因主动提出终止合同不予退还履约保证金。 28、 场内到期原址续约品牌原则上不给予装修免租期。 29、 原则上不允许《季度招商调整方案》之外的招商调整，如各地商管公司发生临时招商调
整需上报招商调整方案至商管公司总裁审批后执行。 30、 经营期广场招商调整原则上不允许给予品牌经营免租期。 31、 餐饮业态调整租赁期限不得超过60个月。 32、 所有营运期招商调整必须符合商管总部批准的招商调整方案，凡需对招商调整方案进行
的任何修改，必须书面报商管公司总裁审批。 33、 所有品牌招商调整的新品牌合同签订、原品牌撤场、新品牌进场装修、新品牌开业四个
关键节点均纳入模块化上线管控，按照集团《全面信息化管控考核办法》，纳入相关责任人的个人年终奖金考核。 34、 招商调整考核评审内容包括：招商调整方案执行情况、管控计划节点完成情况、租金指
标达成情况、品牌级次合规性等；评审结束后形成评审报告，上报集团主管商管总裁审批后下发。 35、 综管中心综合业务部每季度组织一次《季度招商调整方案》抽查评，每半年组织一次《租
赁决策文件》考核评审。 36、 只有在飞凡全球招商平台已公开发布的品牌，方可进行品牌落位，方案编制后经运营中
心招商部审核后上报集团主管商管总裁审批。 37、 前期招商凡采用BIM标准版项目必须符合《BIM标准版万达广场业态规划管理原则》。 38、 营运期租赁决策文件审批至集团总裁。
营运管理
1、 每年8月31日前，由商管总部综合管理中心组织营运中心对开业满1年以上的万达广
场进行综合经营评价，将万达广场分为A、B、C、D类，上报商管公司总裁批准后，作为万达广场分级管控的依据。
2、 在对广场分类并进行经营综合评价时，广场综合评价的指标包括：客流、出租率、租金
收缴率。
3、 经营分类：A类为成熟期广场、B类为稳定期广场、C类为培育期广场、D类为困难期广
场。
4、 经营策略内容包括：未来三年的发展规划、大事记、优劣势分析、广场定位、招商调整
目标及步骤、营销企划思路及方向、次年经营目标。
5、 各地商管公司每年9月30日前制定次年“年度经营策略”，商管总部运营中心每年10
月31日前组织完成“年度经营策略”的会审。
6、 各地商管公司每半年开展1次消费者调研，每季度开展1次租户满意度调研。
7、 广场客流、销售预警值依据广场各租户经营成本、客单价、消费率等测算并设定。 8、 新开业广场须在开业后满3个月时制定经营预警值，经营预警值经综管中心综合业务部
审批后方可启用或调整。
9、 出现以下情况时各地商管公司需上报广场经营预警：收银系统连续5日无销售；单周进
店客流低于50人次/日；提出提前解约或撤场。 10、 各地商管公司应确保上传的销售、客流数据真实，POS机、客流摄像头配置正确，运行
正常。如发现篡改经营数据、干扰数据准确性的现象，商管总部将依据情节严重性对当事人进行通报批评直至解除劳动关系的处罚。 11、 开业遗留空铺是指未与项目同期开业的商铺，营运期空铺指在经营过程中因合同终止、
商户停业、撤场而新商户未能及时进驻等原因产生的空铺。 12、 主力店、次主力店（大餐饮除外）、室内步行街联发品牌开业遗留空铺由综管中心大客
户部负责招商，其他步行街开业遗留空铺由区域及各地商管公司负责招商。 13、 主力店、次主力店空铺必须在项目开业后2个月内完成招商，招商完成后3个月内开业。 14、 空铺如未在计划时间完成合同签订，资产租赁系统将亮红灯。 15、 每季度第一个月25日前，各区域公司需提报下季度各广场预警名单，经各运营中心分
管副总裁审批确认后上报综合管理中心综合业务部备查。 16、 筹备项目开业前一个月完成租赁决策指标核算工作，形成“租赁决策指标核算报告”。 17、 商管总部运营中心负责监督各地商管公司按合同约定在合同签订后一周内将首期租金
收缴到账，如需延期缴纳须报各运营中心分管副总裁审批，但最迟必须在开业前一个月收缴到账。 18、 租赁合同终止前，各地商管公司不得以履约保证金和物管费保证金冲抵欠缴租金和物管
费。 19、 营运期租赁决策指标应以集团签发的租赁决策文件及相关签批文件确定的指标为依据。 20、 （因重大营销活动）临时调整开闭店时间，最终审批人为商管公司副总裁（分管运营）。 21、 广场即将营业结束前，严禁提前关闭出入口或干扰、阻挠顾客进入广场。 22、 广场全部闭店工作完成后，各地公司须保留一名闭店负责人留守30分钟，协调处理闭
店后商户遗留问题和复核商管的闭店工作。 23、 停车场收费方案包括：收费标准、收费流程、收费启动审批。各地商管公司应于广场开
业前一个月，将停车场收费方案报商管总部商业物业部、财务部审核。 24、 商管总部财务部根据集团要求,负责对各地商管公司的租金、物管费收缴情况进行核算
及考核，考核结果作为年终奖金系数测算依据。 25、 公共环境包括环境卫生、美陈及广告位、广播系统、基础设施四方面内容，各地商管公
司须每日巡检，发现问题立即整改。 26、 租户商铺内的仓库以及在广场租赁的专用仓库必须符合消防安全要求，不得违规使用电
器。 27、 对空置、装修铺位必须设立围挡，围挡需制作美观、符合广场定位要求。 28、 各地商管公司发生重大事件须第一时间上报公司总经理，并在规定时限内上报至商管总