发布时间 : 星期四 文章房地产估价理论与方法第九章：假设开发法及其应用更新完毕开始阅读
土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800
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元/m；建设期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本以及管理费用、
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销售费用为2.5亿元/km；贷款年利率为8%；土地开发的年投资利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。请采用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。 提示：参见教材P339 [答疑编号500434090201]
解：估价时点为购买该成片荒地之日，假设为现在。设该成片荒地的总价为V：
开发完成后的熟地总价值=800×2000000×60%=9.6（亿元） 取得该荒地的税费=V×4%=0.04V（亿元）
土地开发成本及管理费用、销售费用总额=2.5×2=5（亿元）
31.5
投资利息总额=（V+0.04V）×[（1+8%）-1]+5×[（1+8%）-1]=0.27V+0.612（亿元）
转让开发完成后的熟地的税费总额=9.6×6%=0.576（亿元） 因为题目给出的是投资利润率，所以利润的计算基数不包括投资利息，要与成本法中的知识相联系。
土地开发利润总额=（V+V×4%）×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75（亿元） V=9.6-0.04V-5-（0.27V+0.612）-0.576-（0.312V+0.75） V=1.641（亿元）
故：该成片荒地总价=1.641（亿元）
该成片荒地单价=
2.现金流量折现法的典型例题
【例9-2】某宗“七通一平”熟地的面积为5000m，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该宗土地后将该写字楼建成需要2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%，管理费为建筑安装工程费的6%；建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用第一年需要投入60%，第二年需要投入40%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费为正常市场价格的6%，买方应缴纳的契税等税费为正常市场价格的3%。预计该写字楼在建成时可全部售出。售出时的平均价格为每平方米建筑面积3500元。请利用所给资料采用现金流量折现法测算该宗土地的总价、单价及楼面地价（折现率为12%）。 提示：参见教材P339 [答疑编号500434090202] 解：关键：画现金流量图
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估价时点为购买该宗土地之日。设该宗土地的总价为V：
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该写字楼的总建筑面积=5000×2=10000（m）
开发完成后的该写字楼总价值=
建筑安装工程费等的总额=1500×10000×（1+8%+6%）×
建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费用及其他工程费、管理费用在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为折现计算的方便起见，假设各年的投入集中在该年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。
销售费用总额=
销售费用假设在写字楼建成前半年内均匀投入，视同在该期间的中点一次性投入，这样，就有了上述计算中的折现年数是1.75的情况。
销售税费总额=2790.18×6%=167.41（万元） 取得该宗土地的税费总额=V×3%=0.03V（万元） V=2790.18-0.03V-1546.55-57.41-167.41 V=989.14（万元）
故：土地总价=989.14（万元）
土地单价=
楼面地价=
3.建成后销售的典型例题
■对于销售的物业，用销售价格来表示改造后的总价值
■注意该题中需补交土地出让金，也是估价时点后续需支付的必要费用，也必须扣除
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【例9-3】某旧厂房的建筑面积为5000m，根据其位置，适宜装饰装修改造成商场出售，
并可获得政府批准，但需补交出让金等费用400元/m（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%；装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费用为每平方米建筑面积1000元；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；在装饰装修改造完成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%；销售税费预计为售价的6%。请利用上述资料采用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%）。 提示：参见教材P341 [答疑编号500434090203]
解：估价时点购买该旧厂房的正常购买总价为V：
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装饰装修改造后的商场总价值 购买该旧厂房的税费总额
需补交出让金等费用总额=400×5000=200（万元）
装饰装修改造总费用
销售费用总额
销售税费总额
V=1785.71-0.04V-200-472.46-36.74-107.14 V=932.09（万元） 故：
该旧厂房总价=932.09（万元）
该旧厂房单价
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【例9-4】某在建工程的建设用地面积为3000㎡,规划总建筑面积12400m,用途为办公，土地使用期限为50年，自2008年3月1日起算，国有建设用地使用权出让合同约定不可续
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期；当时取得土地的花费为楼面地价800元/m。该土地上正在建造写字楼，建筑结构为框架结构，测算正常建设费用（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等）为每平方米建筑面积2300元。至2009年9月1日完成了主体结构，相当于投入了40%的建设费用。预计至建成尚需1.5年（18个月），还需投入60%的建设费用。建成半年后可租出，
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可出租面积为建筑面积的70%，可出租面积的月租金60元/m,出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价格的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。请利用上述资料采用假设开发法中的现金流量折现法测算该在建工程2009年9月1日的正常购买总价和按规划建设面积折算的单价（报酬率为9%，折现率为13%）。