发布时间 : 星期四 文章房地产估价理论与方法例题及题解 - 图文更新完毕开始阅读
算该宗房地产的收益价格。
［解］该宗房地产的收益价格计算如下:
AbV??2
YY162＝?2 9％（9％）＝424.69（万元）
［例7-10］预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益；如果报酬率为6%，请计算该宗房地产的收益价格。
［解］该宗房地产的合理经营期限n计算如下:
易混点辨析2.净收益按一定数额递减时，测算净收益年限时，有关小数点后年限，可以是非整数，不用取整。根据公式为n≤A/b?1。如计算结果n≤11.4年，那么收益年限应为11.4年；如计算结果n≤11.5年，那么收益年限应为11.5年。
［例7-12］预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。请计算该宗房地产的收益价格。
［解］该宗房地产的收益价格计算如下:
V?AY?g16 ?9%?2%?228.57（万元）
［例7-13］预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%。请计算该宗房地产的收益价格。
［解］该宗房地产的收益价格计算如下:
V??IE?Y?gIY?gE2012 ?8%?5%8%?3%?426.67（万元）［例7-14］预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年
为8万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。
［解］由于一定期限之后，该宗房地产的运营费用会超过有效毛收入，所以在计算其收益价格之前，先计算其合理经营期限n:
16181?26[1?]?[1?()] 10%(1?10%)3610%?2%1?10%?61.42（万元）?
［例7-15］某宗房地产现在的价格为2000元/㎡，年净收益为200元/㎡，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/㎡，预计未来6年间价格每年上涨3%。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到现有火车站地区同类房地产的价格水平。请计算获知兴建火车站后该宗房地产的价格。（史记：假设该宗房地产未来每年获取净收益的风险与6年后转售该房地产获利的风险相同）
［解］获知兴建火车站后该宗房地产的价格计算如下:
V?VtA1[1?]?Y(1?Y)t(1?Y)t20015000(1?3%)6?[1?]? 610%(1?10%)(1?10%)6?4241.11（元/m2）可见，该宗房地产在获知兴建火车站之后，价格由2000元/㎡上涨到4241元/㎡。
［例7-16］某写字楼过去的市场价格为12000元/㎡，目前房地产市场不景气，其市场租金为每天3元/㎡。该类写字楼的净收益为市场租金的70%。预测房地产市场3年后会回升，那时该写字楼的市场价格将达12500元/㎡，转让该写字楼的税费为市场
价格的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%，请求取该写字楼目前的价值。（史记：假设该宗房地产未来3年获取净收益的风险与3年后获得期末转售收益的风险相同）
［解］该写字楼目前的价值求取如下:
VtA1V=[1?]?Y(1?Y)t(1?Y)t3?365?702500(1?6%)?[1?]?
10%(1?10%)3(1?10%)?10734(元/m2)［例7-17］某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金80万元（没有费用支出），到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1400万元，需补交的土地使用权出让金等费用为300万元，建筑物残值为0，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%。请求取该旧办公楼的价值。（史记：假设该宗房地产未来2年获取净收益的风险与2年后拆除作为商业用地获利的风险相同）
［解］该旧办公楼的价值求取如下:
VtA1V?[1?]?tY(1?Y)(1?Y)t8011400?300?0?50 ?[1?]?210%(1?10%)(1?10%)2＝1006．61（万元）
［例7-18］预测某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60万元，两年后的价格比现在的价格上涨5%。该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产现在的价格。（史记：假设该宗房地产未来2年获取净收益的风险与2年后获得期末转售收益的风险相同）
［解］该宗房地产现在的价格求取如下:
AiVt?i(1?Y)ti?1(1?Y)5560V(1?5%)??? 1?10%(1?10%)2(1?10%)2V?753.30(万元)V??t