发布时间 : 星期一 文章商业房产估价技术报告更新完毕开始阅读
A ── 房地产纯收益 Y ── 资本化率 n ── 剩余使用年限 （六）估价测算过程 1、 房地产年租金收入
温州市鹿城区上陡门7组团11幢110号经营状况：通过市场调查并结合项目周边店经营状况了解，并与评估标的作比较分析，测算本项目的租金水平为：160元/平米*月。温州市鹿城区上陡门7组团11幢110号建筑面积为247.08㎡，则估价对象的年收益为：
247.08×160×12=474393.6元
2、年经营成本费用
①管理费，指工作人员的工资、福利、财务费用等相关费用，根据同类房地产的一般管理费水平并结合本项目实际情况，取年总收益水平的2%，则管理费为
474393.6×2%=9487.87元
②维护费，指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。根据测算，本类建筑物的重置价格（包括建造，装修）约为1800元/平方米，维修费为建筑物重置价格的1%，则估价对象每年的维修费为：
1800×247.08×1%=4447.44元
因温州实际过程中的房产税有承租人支付，故不用年收入中扣除。 ③房产税，指房产所有人按有关规定需向税务机关缴纳的房产税，依据税法及本地税务部门资料，按房产出租的租金收入70%计征的，税率为12%。则房产税为：
237196.8×70%×12%=9962.27元
因温州实际过程中的房产税有承租人支付，故不用年收入中扣除。 ④保险费，指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。该房屋市场均价为23000元/平方米，按房屋市场均价乘以保险费率0.05‰计算，则保险费为：
23000×247.08×0.05‰=284.97元
年经营成本费用=①+④=9487.87+284.97=9772.84元
总收益(元/年) 总费用(元/年) 纯收益(元/年) 所以，该门面正常年经营收支情况如下： 估价对象价值的确定：
收益还原法计算公式：V＝A/Y×[1-1/（1+Y）^n] V表示房地产价格；
A表示房地产年纯收益(464620.76元)；
Y表示房地产资本化率(8%)；根据银行存贷利率，房地产还原利率取8%。 n表示房地产的剩余使用年限（33年）。
数据代入计算公式,V=464620.76÷8%×[1-1/（1+8%）^33]=5349591.6元。 （七）估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点2010年5月5日的房地产市场价值为： 5349591.6元
人民币大写：伍佰叁拾肆万玖仟伍佰玖拾壹点陆圆
474393.6 管理费 保险费 464620.76 9487.87 284.97