发布时间 : 星期日 文章午夜的福利：房地产开发复习更新完毕开始阅读
建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 5．公共配套设施建设费
公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 6．开发间接费
开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。
房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 7．管理费用
管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。
管理费可按项目投资或前述1~5项直接费用的一个百分比计算，这个百分数一般为3%左右。
房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 8．财务费用
财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 1）长期借款利息的估算
每年应计利息的近似计算公式如下：
每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额÷2）×年利率（有效年利率） 2）流动资金借款部分是按全年利息。利息计入财务费用，每年照付，期末一次还本。 3）利息以外的费用一般占利息的10%左右。 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 9．销售费用
销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。
1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的2%~3%。 2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%~2%。 3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%~1%。 以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%~6%。 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 10．其他费用
其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。 这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%~3%。 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
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11．开发期间税费
开发期间税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 12．不可预见费
房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的3%~7%估算。 如果是开发完成后出租或自营的项目，还应该估算下列费用： 13．运营费用 14．修理费用
第四节 房地产开发项目财务评价指标 一、投资基础知识 1、资金的时间价值
不同方案的优劣比较 单位：万元 年份 方案A 方案B 方案C
第一年100 200 200 通货膨胀 第二年200 100 200 承担风险 资金增值 第三年200 200 100 机会成本
累计 500 500 500
2、资金的时间价值换算
将现值转换为将来值： F=P（1+i）n 将将来值转换为现值： P=F/（1+i）n N为计息周期
例1：某房地产开发商向银行贷款100万元，贷款年利率为8%，贷款期限为3年，到期后一次偿还本息。则到期后应偿还的本息是多少？
例2：年利率为8%，3年后500万元的一笔收入，在目前来讲相当于多少？ 例1：将现值转换为将来值 F=P（1+i）n
=100（1+8%）3=146.93（万） 例2：将将来值转换为现值 P=F/（1+i）n
=500/（1+8%）3=396.92（万） 3、现金流量分析
现金流量：一个项目在某一特定时期内收入或支出的资金数额。 现金流量图： （现金流量表） 现金流入量-现金流出量=净现金流量
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75 0 1 75 2 75 3 75 N-1 75 N 500
二、投资回收期
项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间 1、静态投资回收期：不考虑时间因素影响 2、动态投资回收期：
动态投资回收期还需要与基准回收期相比较。 三、财务净现值
1、净现值NPV：是指按投资者可接受的最低收益率，将项目各期的净现金流量折算到项目起始点时的现值之和。
2、项目的经济可行性：NPV≥0
3、例：某投资项目的现金流量如表（单位：万元），假设基准收益率为10%，试计算该项目的净现金流量和净现值，并判断该项目是否可行。（算出NPV=-37.36 项目不可行） 年份 现金流入量 现金流出量 四、内部收益率
1、内部收益率：是指使项目各期的净现金流量的现值之和等于零时的折现率。 2、计算过程：试错法
3、项目经济可行性的判断：
内部收益率≥基准收益率 4、内部收益率法与净现值法的主要区别 第五节 房地产开发投资风险分析 关于风险的数种定义
经济学家： 损失机会和损失可能性 决策理论家：损失的不确定性
统计学家： 实际结果与预期结果的离差度 风险的分类
60 500 100 0 0 0 1 0 2 200 3 600 15
按风险的环境分类 静态风险 动态风险
按风险的性质分类 纯粹风险 投机风险
按风险的对象分类 财产风险 人身风险 责任风险 信用风险
按风险产生的原因分类 自然风险 社会风险 政治风险 经济风险
按风险的影响范围分类 特定风险 重大风险
风险管理程序：制定风险管理计划书、识别风险、衡量风险、选择对付风险的方法、贯彻和执行风险管理的决策、检查和评价 一、投资的主要风险因素 市场风险 经营风险 利率风险 政策风险 其它风险
二、风险分析的方法
1、敏感性分析：分析和预测发项目的不确定性因素发生变化时，对项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期等）影响的敏感程度。
2、概率分析：可根据各种影响因素的概率分布，来分析开发项目在风险条件下获利的可能性的大小
三、风险管理 1、风险回避
2、风险控制（损失控制） 3、风险转移 风险回避
风险回避的含义
风险损失频率很高 主动放弃原先承担的风险 风险损失的程度很严重 拒绝承担该种风险 优点
消除了所避免的风险，使得损失频率=0。 局限性和适用范围： 局限性：（属于最消极的手段） 有些风险是无法避免的； 风险与利益同在并且正相关； 风险的转换。 风险控制（损失管理） 损失管理的含义
损失管理是指着眼于降低损失频率或减少损失幅度的对付风险的方法；（损失控制）
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