发布时间 : 星期五 文章(浜哄ぇ鐗?璧勪骇璇勪及璇惧悗缁冧範棰樺強鍙傝�冪瓟妗?20200704023915) - 鐧惧害鏂囧簱更新完毕开始阅读
用市场比较法求得土地使用权价格为 1200 元／平方米，建筑物的年纯收益为 ( ) 元。
a. 8600 b. 8800 c. 9000 d. 12000
(23) 某一宗 2000 平方米空地的预计最佳利用方式，为开发一建筑面积 4000 平方米的商业建筑。预期该商业房地产建成后的售价为 3000 元／平方米，估计 该建筑物的建筑费用为 1400 元／平方米，专业费用为建筑费用的 6％，利息利 润为地价、建筑费用及专业费用之和的 15％，销售费用及有关税费为售价的 10％，该土地的价值接近于 ( ) 元／平方米。
a. 1728 b. 1900 c. 1500 d. 1000 元 ( 24)在用收益法评估土地使用权价格时，总费用不包括 ( ) 。
a. 房地产税金 b. 管理费 c. 利息 d. 保险费
( 25)某一宗土地用于住宅开发时的价值为 300 万元，用于商业大楼开发时的价 值为 500 万元，用于工业厂房开发时的价值为 280万元。城市规划确认该土地可 用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为 300 万元。这体现了房地产评估的 ( )
a ．供求原则 b. 替代原则 c. 最佳使用原则 d. 贡献原则
(26) 某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言， 室内格局更加合理， 由此 引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高 15％，室内格局因素修正系数 为 ( )
a ．100／115 b ．85／100 c ．115/100 d ．100／
85
(27) 某建筑物建成于 1990年1月，为砖混结构一等， 耐用年限为 50年，残值率 为2％。该建筑物 2001年1月的重置成本为 500 万元， 2001年1月的评估值接 近 ( ) 万
元
a ．400 b ．392 c ．402 d ．390
(28) 某宗土地的土地取得成本为 500 万元，土地开发费为 l000 万元，土地开发 期为 1 年，银行一年期贷款利率为 8％。该土地投资利息为 ( ) 万元
a ． 120 b ． 80 c ．60 d ．100
(29) 某宗土地为 1 000 平方米，国家规定的容积率为 5，建筑密度为 0.6 ，下列 建设方
案中最可行的为( )
建筑物地面一层建筑面积为 800平方米，总建筑面积为 4600 平方米
700平方米，总建筑面积为 7000 平方米
建筑物地面一层建筑面积为
600平方米，总建筑面积为 4800 平方米
建筑物地面一层建筑面积为 建筑物地面一层建筑面积为
400平方米，总建筑面积为 4200 平方米 18 万元，预计以后各年的纯收益按 l ％的比 (30) 某地产未来第一年的纯收益为 率
10 年，折现率为 8％。
该地产的评估值最 递减，该地产的剩余使用权年限为 接
a.
b. c. d.
近于( )万元
a. 77 b. 146 c. 116
3、多项选择题
(1) 影响地价的一般因素有 ( )
a. 行政因素 b. 区域因素 人口因素 (2) 影响地价的社会因素主要包括 ( a. 政治安定状况 b.
d. 193
c.
)
社会因素 d. 经济因素 e.
等几个方面。
c. 税收政策 社会治安程度
d. 房地产投机 e.
交通管制
(3) 影响商业用地土地价格的区域因素有 ( ) 。 a. 商业繁华程度 b. 环境优劣度 c. 规划限制
d. 公有设施完善度 e. 交通便捷度 (4) 影响地价的个别因素主要有 ( ) 。 a. 位置因素 b. 地形地质因素 c. 面积因素 d. 地块形状因素 e. 土地利用因素
(5) 市场法中进行区域因素修正需考虑的因素有 ( ) 。
a. 繁华程度 b. 交通状况 c. 基础设施状况 d. 环境质量 e. 土地使用年限 (6) 评估建筑物需考虑的因素包括 ( ) 。
a. 产权 b. 用途 c. 建筑结构 d. 建成时间 e. 装修质 量和水平 (7) 建筑物应在 ( ) 方面符合政府规定。
a. 建筑结构 b. 建筑用途 c. 容积率 d. 覆盖率 e. 外形 设计 (8) 我国房地产评估的标的物一般包括 ( ) 。
a. 土地使用权 b. 土地所有权 c. 建筑物及其权益 d. 建筑物中的水暖设施 e. 建筑物中的办
公设备
(9) 假设开发法中的投资利润是以 ( ) 为计算基础的。 a. 专业费用 b. 投资利息 c. 卖楼价 d. 地价 用
在选择参照物时应注意在 ( ) (10) 运用市场比较法评估地产，
象保持一致。
c. 交易价格 d. 供需圈 a. 交易类型 b. 用地性质
( 11)房地产评估遵循的原则有 ( )
a. 最有效使用原则 b. 合法原则 c. 替代原则 d. 供求原则 e. 贡献原则
e. 建筑费
方面与评估对
e. 交易时间
4、计算分析题
(1) 待估宗地为待开发建设的七通一平空地， 面积 2000 平方米，允许用途为住 宅建设，允许容积率为6,覆盖率为W 50%，土地使用权年限为70年，要求按 假设开发法估测该宗地公平市场价值。 有关数据如下： 预计建设期为 2 年，第一 年投人 60%的总建设费，第二年投入 40%的总建设费，总建设费预计为 1000 万元。专业费用为总建设费用的 6%，利息率为 10%，利润率为 20%，售楼费 用及税金等综合费率为售楼价的 5%，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预 计为 3000元／平方米 ,折现率 10%。 (2) 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为 5，单价为 1000 元/ 平方米， 乙地容积率为 3，单价为 800 元/ 平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应 选择哪一幅土地进行投资更为经济 ? (3) 某房屋建筑面积为 1200平方米，同类型房屋标准新建单价为 970元／平方 米，但该房屋装修好，调整增加 1%；设备配置齐全，增加 2%；地段、层次、 朝向增加
1.5 %，其他情况同于标准房屋。经现场评定，该房屋为 7成新。根据 上述情况，评估房屋价格。 (4) 某商业用房地产， 按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为 40年，现 该房屋拟出租，出租期 l0 年，按租赁双方合同规定，前 5年租金是以第一年租 金8万元为基础，每年比上年递增 2%,后5年按每年15万元固定不变。假定 资本化率为10 %，该房地产10年租期内的收益现值为多少？
(5)有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。
成交价格 交易情 宗地 (元/平方 米) 个别因 容积 率 剩余使用 年限 区域因 素 素 交易时间 况 待估地 1 2 3 4 800 850 760 780 2000/01 1998/01 1999/01 1998/01 1998/01 0 2% 1% 0 0 1.2 1.3 1.4 1.1 1.0 45 50 50 P 40 45 0 1% 0 0 -1% 0 0 1% -2% : 1% 表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较, 负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗
地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。 容积率与地价的关系为：容积 率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3% 该城市地价指数见下表： 年份 1995 1996 1997 1998 指数 105 100 108 110 试根据以上条件评估待估宗地 2000年1月20日的价格
1999 111 2000 115 (6) 有一宗已七通一平的待开发建设的空地， 土地面积为3200平方米，建筑容 积率为2.5，拟开发建设为公寓。土地使用权年期为 50年。据市场调查和项目 可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后 即可对外出租，出租率估计为 90%，每建筑平方米的年租金预计为 300元，年 出租费用为年租金的25%。建筑费预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑费 的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投人。假设当地银行贷款利率为 7%， 不动产综合还原利率为8%,开发商要求的总利润为所开发不动产总价的 15%。 试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位(取整)。
(7) 房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元/平方米。预计年房租 损失费为年预期租金总收入的5%，房产税为年预期租金总收入的12%，管理费、 修缮费为年预期租金总收入的6%，房屋财产保险费为0.3万元/年。预计该房 地产尚可以使用10年。折现率为12%。计算该房地产的评估值。
(8) 假定某市政府将于2000年2月1日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅， 土地面积5000平方米，容积率限定为4, 土地使用权70年，某开发商欲购买此 地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入。建筑成 本为1500元/平方米，专业费为建筑成本的6%开发商的目标利润为成本的15% 有关税费为楼价的5%折现率为10%工程完工后每平方米售价 5500元，估计 一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。
(9) 某房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益 仍然保持这一水平，2004年10月转售时的价格预计比2001年10月上涨10% 转售时卖方应缴纳的税费为售价的 6%若该类房地产的投资收益率为 9%试测 算该房地产2001年10月的价格。 (10) 某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为 50年，实际已经使用8年。经 过调查测算，现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本 800万元(建设期 为 2 年，假定第一年投入建造成本的 60%，第二年投入建造成本的 40%），管理费 用为建
造成本的 3%，年利息率为 6%，销售税费为 50 万元，开发利润为 120万元。 该建筑物的墙、 地面等损坏的修复费用为 18万元；装修的重置成本为 200万元， 平均寿命为 5年，已经使用 2 年；设备部分的重置成本为 110万元，平均寿命为 10 年，已经使用 8 年。假设残值率为零，试计算该建筑物的折旧 （贬值） 总额。
（11）某房地产的土地面积 1000平方米，建筑面积 2000 平方米。土地于 1994 年 10 月 1 日通过有偿出让方式以 1000 元 / 平方米的价格取得， 使用权年限为 50 年。建筑物为钢筋混凝土结构，于 1995年 10月 1日建成使用，建筑造价为 800 元/建筑平方米。 1999年 10月1日与该房地产地段及用途相似、使用权年限为 50年的土地的价格为 1100元/ 平方米，该类房屋的重置成本为 900 元/ 建筑平方 米。假定该类建筑物的残值为零，土地资本化率为 6%，试估算该房地产 1999 年 10月 1日的总价格。
（12）某在建工程开工于 2001年3月 1日，用地面积为 2000平方米，建筑容积 率为 5.1 ，用途为公寓。土地使用权年限从 2001年 3月1日起 50年。土地取得 费为楼面地价 1000元/平方米，该公寓正常建设期为 2 年，建造费用为 2500元/ 建筑平方米，到 2001 年 9 月 1 日已经投入预计建设费用的 45%。估计该公寓开 发项目可以按期完成，建成后出租的租金预计为80元/建筑平方米?月，可出租 面积为总建筑面积的 65%，正常出租率为 80%，出租经营费用为收入的 30%。购 买该在建工程应交纳税费为购买价格的 4%。试估算该在建工程 2001年 9月 1日 的价格。折现率为 10%。
（13） 某商场的土地使用年限从 1994年5月 31日起 40年，商场共有两层，每
层建筑面积为 2000 平方米，可出租面积占建筑面积的 60%。一层已经于 1996年 5月 31日出租，租期 5年，月租金为 180元/平方米。二层暂时空置。附近类似 商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为 200元/平方米、120元/平方米， 出租费用为租金的 20%。折现率为 10%。试估算该房地产 1998年 5月 31日出售 时的总价格。
（14） 某在建工程开工于 2002年 3月 1日，用地面积为 2000平方米，建筑容积 率为5，用途为公寓。土地使用权年限从 2002年3月 1日起 50年。土地取得费 为楼面地价 1000元/平方米，该公寓正常建设期为 2年，建造费用为 2500元/ 建筑平方米，到 2002 年 9 月 1 日已经投入预计建设费用的 45%。评估基准日相 近地区类似 70 年土地使用权的土地上刚刚建成公寓 （建设开发周期为 2 年） 的出 售价格为 3500 元/建筑平方米 ,公寓类房地产价格近年来每年上涨 2%,预计将继 续保持该增长率。购买该在建工程的契税税率为购买价格的 4%,市场利息率为 10%,利润为楼价的 8%。试估算该在建工程 2002年 9月 1日的价值。若按评估价 值进行交易 , 在建工程的原产权人大约赢余或亏损多少 （不计利息 ）? 二、参考答案 1、
（1） 即土地资产，指具有权益属性的土地，即作为财产的土地。
（2） 是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相 关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。
（3） 是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其 财产权利， 它包括土地、 土地改良物 （建筑物及建筑附着物、 生长着的树木及农 作物、已经播撒于土地中的种子等） 、与土地及其改良物有关的财产权利。建筑 附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、 暖、电气照明等与建筑物的使用密切相关的物。
电梯，以及各种给排水、采