发布时间 : 星期三 文章物业管理实务案例分析50例更新完毕开始阅读
小区保安、小区卫生等费用。即使物业公司没有履行维护服务，郭女士也不能以此为由拒付全部物业费。
那么，郭女士是否有权拒交物业费呢？无锡中院审理后认为，郭女士没有证据证明屋内墙面大面积霉变、涂料脱落是由于房屋公共墙面的渗漏引起的。按照郭女士所在小区住宅使用公约的约定，物业公司对小区的房屋、设施、设备、环境、卫生、案例、保安、公共秩序、绿化等进行统一管理，收取物业管理公共服务费用，物业费不仅指房屋维修服务一项内容的收费。物业公司如果没有按合同约定履行维修义务，郭女士也仅能就物业公司的违约责任另行诉讼，而不能以此作为拒付物业费的理由，应补交拖欠的物业费以及逾期付款利息。
管道漏水泡坏家具 棕榈泉臵业公司被判赔3.8万
中国法院网讯 房屋保修期届满后，因墙内冷水管道螺母外丝断裂致公寓被泡，业主赵小姐将开发商棕榈泉臵业有限公司诉至法院，要求赔偿各种损失57000余元。本网今天获悉，北京市朝阳区人民法院一审判决棕榈泉公司对房屋附属设施的质量问题承担商品房瑕疵担保责任，业主赵小姐获赔38782元。
2003年8月，赵小姐购买了棕榈泉1套精装修房屋，次年5月底，开发商交付了房屋。2006年8月，赵小姐以每月24000元的价格将房屋出租，房屋由罗小姐实际居住。去年6月11日下午3点左右，赵小姐接到罗小姐电话称物业公司通知她房屋漏水已渗到楼下，据罗小姐讲房屋内大量积水，鞋、地毯、家具全都泡在水里，赵小姐随即赶到现场。当天，物业对现场进行了抽水处理，并对漏水原因进行了检查，经确认是是主卧卫生间墙内的冷水管道螺母外丝断裂所致。当晚9时，现场基本处理完毕，但因维修必须凿墙，当晚，物业关闭了户内进水总阀门，并于次日进行了维修。因房内无水，罗小姐当晚入住棕榈泉公寓。赵小姐认为，墙内螺母在3年内就发生断裂，是房屋的质量问题，故诉至法院，向开发商索赔地板、柜子、墙面、灯具、地毯及住宿等各项损失57170元。
庭审中，棕榈泉公司表示，依据《住宅质量保证书》，建筑工程质量保修期为2年，精装修住宅中设备保修期为1年。因此其承担的保修期最长为2年，事故发生距购房已超过2年，因此不再承担保修义务。同时，开发商表示，发生漏水后，该公司积极安排人手进行妥善处理，避免了损失的扩大，其不存在过错。
经鉴定机构评估，确认因漏水造成的装修及物品损失价格为32162元。开发商认为上述价格过高，不予认可。
法院经审理认为，《住宅质量保证书》是根据建设行政管理部门规定，由房地产开发商在房屋出售时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件。而其中规定的保修期，是指房地产开发商无条件按原貌及房屋质量标准，对房屋承担无偿维修、补修责任的期限，并非对商品房质量瑕疵担保责任的期限。开发商对其出售的商品房应保证在正常使用情况下适合居住使用，无不符合约定的质量问题。本案房屋处在正常使用中，房屋交付刚满3年，尚未超过金属制螺母的正常使用期限，螺母断裂属于房屋附属设施质量问题，开发商应当承担赔偿责任。
最终，法院依法判令开发商棕榈泉臵业有限公司在保修期后承担责任，赔偿赵小姐各项损失38782元。
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宣判后，双方均表示服判。
好心肠的保洁员
案情：
某日清晨，某大厦新来的保洁员阿霞在18楼的公共通道拖地时，发现1805号业主家的客厅亮着灯，但大门内侧的防火开着，外面的“通透式”防盗门也虚掩着，她便上前按业主家的门铃，但是按了好几次，室内也不没有反应，阿霞便怀着好厅的心理，侧身进入室内，到客厅、阳台、厨房等一一查看有没有人。正在这时，业主张先生从电梯出来径直走回家（他原来“早锻炼”去了，因粗心而忘了关好家门。）一见大门未关，张先生先是吃了一惊，进到家中，又看见一陌生女子在自己家里，更是又急又气，大声质问阿霞是干什么的，不由分说要把她送到派出所。
请分析：
1）阿霞错在哪里？
2）如果碰到以上业主和家人都不在家而门又开着的情况，应该怎样处理？ 3）你认为该如何向张先生说明和解释？怎样才能平息事态？
居民踩上胶水摔伤致残 物业未尽清理责任赔十万
郭女士在其居住的小区内，踩上了透明的胶水摔成残疾，而这些胶水居然是物业公司保洁员不小心打翻在路上的。于是，郭女士和管理小区的两家物业公司打起了官司。近日，上海市杨浦区人民法院对此案作出一审判决，物业公司赔偿郭女士各类损失共计108225.31元。 郭女士家住本市杨浦区兰州路的“金鹏花园”小区，欣晨物业公司和金鹏物业公司分别承担小区内不同区域的物业管理职责。2006年9月30日早晨，郭女士上班途经小区近2号楼前道路转弯处时，一脚踩到地面上无色透明胶水后滑倒摔伤。经医院诊断为：右腓骨下端外踝骨折，右胫骨下端内踝及后踝骨折。之后，经了解，虽然事发地点由欣晨公司管理并承担保洁责任，但导致郭女士滑倒的胶水却是金鹏公司保洁工在打扫卫生时，在垃圾运送过程中不小心打翻在地上，当时只当是水，没有颜色，就没有扫掉。由于赔偿问题得不到解决，郭女士将欣晨公司和金鹏公司告上法庭，要求赔偿。
其实，那天因为胶水滑倒的人还不止郭女士一人，小区内另有两位居民向法庭作证， 2006年9月30日早晨，两人在小区2号楼旁的道路行走时，因地面有胶水而滑倒，滑倒时事发地面没有防护措施，事后两人均听说又有人滑倒。
审理中，法院委托鉴定机构对郭女士的伤情进行了鉴定，结论为：郭女士损伤的后遗症相当于道路交通事故十级伤残。
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法院经审理后认为，公民享有健康权。法人由于过错侵害他人人身的，应当承担民事责任。金鹏公司在其工作人员打翻胶水后，未及时进行清洗、确保安全，直接导致郭女士等多人因脚踩胶水而滑倒，并导致郭女士受伤，对此金鹏公司应作为直接侵权人承担赔偿责任。由于郭女士摔倒的道路为居民进出小区所用，郭女士在上班途中经由该道路行走并无不当；而导致她滑倒的胶水为无色透明状，郭女士在行走过程中亦无法充分注意，故郭女士本人没有过错，不应承担责任。欣晨公司作为事发区域物业管理公司，在发现有存在危及小区业主人身安全的不安全因素时，应采取妥善措施，防范、阻止危险的发生，保障小区业主人身、财产安全；本案中，两名证人均称在事发当时并未发现事发地点设臵有警世标志，故欣晨公司没有履行其应当承担的安全保障义务，对郭女士滑倒受伤有一定过错，应承担相适应的民事责任。综上，遂判决：金鹏公司赔偿郭女士医疗费人民币10,945.46元、误工费人民币44,940.85元、护理费人民币1,800元、营养费人民币1,350元、住院伙食费人民币440元、交通费人民币313元、伤残鉴定费人民币1,100元、残疾赔偿金人民币41,336元、精神损害抚慰金人民币3,000元、师代理费人民币3,000元。欣晨公司对金鹏公司的上述赔偿义务在40％范围内承担补充赔偿责任。
开楼道气窗受伤 物业赔偿
50多岁的上海居民吴女士因为天气闷热，想打开公共走道上的气窗。不料一推之后，气窗玻璃竟然破裂，她的手被碎玻璃划伤。吴女士诉至法院，要求物业公司赔偿损失。 法院审理后认为，物业公司称玻璃破裂是吴女士用力过猛造成，但没有举证。物业公司应对作为公共设施的气窗进行必要维护，保持使用的方便和安全。
据此，日前，法院一审判决物业公司赔偿吴女士医疗费等1800余元。
楼上暖气跑水 楼下被淹起诉
居民楼暖气试水，侯先生家因改造暖气管，致使跑水，楼下邻居闫女士家被淹。记者今天获悉，朝阳法院判决侯先生赔偿闫女士经济损失1万余元。
闫女士诉称：2007年11月2日，她所住小区的物业公司给居民楼暖气试水。当天中午，楼上邻居侯先生家的暖气管道跑水，带锈的脏水流下，致使自家房顶开裂，墙体冒水，电线短路，地面和家具被泡。
为此，闫女士将物业公司和侯先生一起告上法院索赔。
法庭上，物业公司辩称：暖气试水前，公司已贴公告，并打电话通知了原告和被告。这次漏水是侯先生私自改造暖气管道的接口所致，与该公司无关。
侯先生则称：自己是改造暖气，但不是“私改暖气”。闫女士家的地面损坏，应该是装修质量的问题。
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法院审理
经过审理朝阳法院认为：本案中，无证据证明物业公司对闫女士的损失负有管理不善的责任。已查明的事实证明，闫女士房屋受损，系侯先生家暖气跑水所致，故侯先生应负赔偿责任。
女业主别墅内神秘遇害 开发公司与物业是否担责
女业主姜素素在自家的别墅内被人杀害，丈夫、女儿及父亲认为该别墅的房地产开发公司及物业管理公司未尽到管理义务，故将A开发公司与B物业公司告上了法庭，此案经一审、二审，法院依法判决驳回了原告的诉讼请求。
事件回放：女业主在自家别墅内惨遭杀害
2004年5月，路青向A开发公司购买了宜兴某小区别墅一套，当年装修后入住。同年8月，A开发公司与B物业公司签订了服务合同，由B物业公司对该小区的物业行使管理之职，路青每年均向B物业公司支付物业管理费。
2006年12月15日上午10时30分左右，路青从公司返还家中准备休息时，发现妻子姜素素身中数刀躺在血泊中，经报案后，公安机关确认被害人姜素素已身亡，此案虽经公安机关全力侦查，但因没有任何线索至今尚未侦破。
路青与女儿、岳父认为，A开发公司作为小区的开发商，B物业公司作为小区的物业管理者，未能有效行使小区的管理之职，采取必要的安全保障措施，其行为直接造成犯罪嫌疑人轻易进入小区并致犯罪得逞，理应共同承担民事赔偿责任，遂于2007年3月5日将A开发公司与了B物业公司告上了法庭，要求判令两被告赔偿经济损失共计人民币1067782元，并互负连带赔偿责任，同时在江苏省省级报刊及宜兴市市级报刊的醒目位臵向原告赔礼道歉，并承担本案的全部诉讼费用。
两个争议焦点，双方辨论激烈
本案经庭审，主要存在两个争议焦点：
――物业对小区的安全管理是否已尽到了安全防范义务？ ――犯罪嫌疑人利用空臵别墅作案的事实能否得到确认？
针对第一个争议焦点，原告认为，其入住小区并按时支付物业管理费，被告B物业公司作为小区的物业管理者，其在收取物业管理费的同时却没有提供相应的服务措施，对出入小区的外来人员未进行登记，致使犯罪嫌疑人轻易出入小区导致惨祸的发生，B物业公司疏于安全管理的行为与原告亲属被害之间有明显的因果关系，理应承担全部民事赔偿责任。原告还认为物业公司的巡逻、登记记录有作假嫌疑。
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