发布时间 : 星期四 文章物业管理实务案例分析50例更新完毕开始阅读
被告B物业公司则认为，他公司的安全保障义务只能针对小区内的公共区域而言，对私人物业内发生的人身及财产损失应不负责任，他公司严格按照物业服务合同中约定的不间断对小区巡逻，外来车辆、人员出入小区进行登记等条款来履行相关义务，这种义务应是一般性的安全防范注意义务，他公司预先不可能知道原告别墅里发生的凶杀案件，犯罪嫌疑人是如何出入小区的现在也无法判断，他公司对巡逻及外来车辆人员均进行了登记，登记本在案发当天就给公安机关调取，他公司没有作假的行为，原告称登记本作假完全系主观臆断，故他公司已严格按合同履行了相关义务，尽到了自己的安全管理职责，不应承担任何责任。 对第二个争议焦点，原告认为，A开发公司将由其开发未售出的联体别墅长期空臵，该空臵房门窗不全，外人可以自由进出，而开发公司及物业公司长期疏于管理，根据公安机关的侦查反馈，犯罪嫌疑人正是利用该空臵房进行踩点观察，在看到原告路青离开家以后即翻墙而入进行作案，这一事实在法院审理期间公安机关出具的证明也可得到证实。正是由于两被告疏于管理的行为为犯罪嫌疑人作案提供了便利条件，故应由其承担相应的民事责任。 被告A开发公司则认为，没有证据证明犯罪嫌疑人是利用了空臵房进行踩点作案，公安机关的情况说明中发现被害中心现场和住宅南侧空关房中有同类型花纹的鞋印，据此不能得出两个地方的鞋印即为同一人的结论，因此公安机关的说明尚不足以证明犯罪嫌疑人事先是利用了空臵房屋进行观察这一事实，是否利用空臵房作案只有待案件侦破以后才能确定。因此，他公司在原告亲属被害这一案件中没有任何过错，依法不需要承担责任。
被告B物业公司也同意工A开发公司的观点。 法院判决：证据不足，驳回原告诉请
宜兴法院经审理认为，本案原告路青购买了某小区的别墅并入住，同时向小区的物业公司交纳了物业管理费，其与B物业公司形成物业服务合同关系，双方之间的权利义务关系受物业服务合同的约束，B物业公司是否违约进而是否要承担民事赔偿责任要看该公司是否严格履行物业服务合同中约定的相关义务，根据合同约定某物业的保安义务主要为不间断对小区巡逻，外来车辆、人员出入小区进行登记。案发当天，物业公司上述巡逻、登记记录本即为公安机关调取，该记录本可证实某物业已履行了服务合同中约定的安保义务，而要求小区保安对原告家中发生的凶杀案事先察觉，显然超出其能力范围，该义务应界定为一般性的安全、防范、注意义务。原告称巡逻、登记记录有作假嫌疑缺乏证据证实，该主张不予采信。 对于犯罪嫌疑人作案前是否利用空臵房屋事先踩点观察，这一事实的认定关系到两被告民事责任的承担问题，原告依据的是申请本院向公安机关调查的情况说明，认为该证明足以证实犯罪嫌疑人事先在空臵房中踩点伺机作案，而两被告对此说明持相反意见。该院认为，原告亲属姜素素被害一案，至今尚在侦查之中，在案件侦破之前对案发经过仅是一个分析意见，尚不能构成最后明确的结论，根据刑事证据唯一性原则，不能用民事证据规则中高度盖然性原理来推出结论，故对犯罪嫌疑人是否利用空臵房作案尚缺乏证据证实，空臵房是否是犯罪嫌疑人作案的一个原因力须待案件侦破以后才能确定。所以，原告主张因两被告疏于管理的行为导致空臵房为犯罪嫌疑人作案提供了便利条件缺乏证据证实。
综上，原告要求两被告连带赔偿经济损失1067782元，并赔礼道歉的诉讼请求不予支持，据此，宜兴法院依照《中华人民共和国民法通则》第九十八条，最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决驳回三原告对A开发公司、B物业公司提起的诉讼请求。
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厦首起外墙使用权案业主获胜夺回百万广告费
麦当劳、肯德基、必胜客、好又多……在东方时代广场楼宇外墙上悬挂着多家世界著名企业的广告。据业主们说，别小看了这一块墙，它一年广告收入至少上百万元，但过去几年，这些钱全被开发商收走了。
为了拿回本该属于业主的权益，东方时代广场73位业主和开发商打起了厦门第一起 “外墙使用权”官司。此案历时一年多，近日，厦门中院作出终审判决。虽然《商品房买卖合同》中约定的外墙使用权归开发商所有，但厦门中院终审判决认定这一格式条款无效，责令开发商将外墙使用权归还全体业主。 双方争夺一块墙年收入百万
东方时代广场地处厦门市中央商务区中心区，位于厦禾路和湖滨西路交会处，周围都是中高级写字楼和中高端住宅区，所处地段可谓“寸土寸金”。业内人士分析，保守估算，该小区楼房外墙的广告位一年的收益至少一百万元。但过去几年，都是开发商将商品房外墙面广告位的收益收入囊中，因此，业主们认为开发商抢了他们的“蛋糕”，他们要求拿回自己的“蛋糕”。但是，开发商坚持“按合同办事”，不让出一分收入。2007年的6月份，东方时代广场73户业主状告开发商，要夺回小区外墙使用权。
业主施先生于2003年7月向厦门富春东方房地产开发有限公司购买了东方时代广场的一套商品房，在《商品房买卖合同》的第十七条第一、二款写明，“商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权归出卖人所有”。但施先生和其他业主认为这是“霸王条款”，按照相关法律规定，外墙面使用权应该属于全体业主。
争议焦点外墙使用权归谁？
业主方认为，商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权应该属于全体业主，而开发商提供的《商品房买卖合同》以格式条款的形式，剥夺了原本属于业主的权利。此外，根据2003年施行的《物业管理条例》，开发商也无权在自己与单个业主签订的合同中，擅自剥夺原本属于小区全体业主共有的权利。
业主们说，根据合同法第四十条 “提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，应当认定合同中的格式条款无效。
开发商则答辩说，业主们的合同是在2003年1月至6月间签订的，当时对于屋面和外墙面使用权这两项权属的界定，国家的相关法律法规仍是空白，这是买卖双方遵循“契约自由原则”商定。因此，该条款显然不是格式条款，而属于协商条款。而国务院《物业管理条例》是从2003年9月1日开始实施的。按“法不溯及既往”的原则，这些法律法规并不适用于本案。
终审判决权益属于全体业主
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最初，一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》为有效合同，驳回了施先生等业主的诉讼请求。业主们不服，又向厦门市中级人民法院提起上诉。
近日，市中级人民法院作出终审判决，认定施先生与富春东方公司签订的 《商品房买卖合同》中第十七条第一、二款为无效条款，涉及的房屋屋面及外墙面使用权归小区全体业主所有。也就是说，这块年收入超百万元的外墙今后开始要交给业主们经营管理。
对于许多业主来说，这一判决是他们期盼六年的结果。 厦门大学法学院副教授黄健雄评价说，这是厦门市第一起业主通过诉讼争取外墙使用权并且胜诉的案件，显示出业主维权意识的增强。这应该归功于去年开始实施的《物权法》对于城市商品房的建筑物区分所有权作出明确规定。
胜诉之后一年上百万怎么花？
2007年，东方时代广场业委会就与物业公司协商，将电梯、走廊以及地下停车位的收益收归全体业主所有。这次外墙使用权胜诉后，业委会负责人表示，将按照公开合理的原则，对包括外墙在内的业主共有部分进行经营和管理，所得收益也将全部归业主。
外墙使用权的收入要怎么花？东方时代广场业主委会主任施福添说，业委会已经在慎重考虑这个问题，他们打算一部分用于业主的活动经费，更好地沟通业主之间的关系；一部分在小区建立一套奖励的机制，据实际所得，按照小区平方数的份额，在适当的时候进行分红，让家家户户都受益；第三部分，就是用于补充公共维修金，减少业主的缴费负担。 不过，法律专家也指出，外墙使用权归全体业主共有，具体经营管理由业主委员会决定，但是重大事项必须提交业主大会表决，收益可以用于多种用途。
法官说法
《合同》违法认定无效
厦门中院负责本案终审的法官认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《物业管理条例》第十条第（七）项的规定，处分建筑物共有部分应当由全体业主共同决定，除非事后取得全体业主的追认，否则单个业主无权就共有部分进行处分。在这起案件中，双方当事人签订的 《商品房买卖合同》，对全体业主共有的屋面及外墙面的使用权做出处分，却不能举证证明该处分得到全体业主的同意或者追认，因此相关条款应该认定为无效，屋面、外墙面的使用权应依法归属全体业主。
专家说法
哪些权益属于全体业主？
厦门大学法学院副教授黄健雄：《物权法》明确规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。前一段时间最高人民法院公布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》进一步明确指出：建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分，以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施，应当认定为物权法所称的共有
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部分。专有部分以外的建筑物部分，包括物业服务用房、外墙面、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分。
申请移民被拒业主状告物业迟延转信获赔3千元
中国法院网讯 申请加拿大移民被拒，家住玉海园小区的工程师王先生归罪于小区物业公司，其认为物业公司没有及时转交使馆寄来的体检表使他未能按时体检，因此才遭到拒签。王先生将物业公司诉至法院，索赔60000元。本网从北京市第一中级人民法院获悉，5月6日上午，王先生所要求的60000元损失赔偿未获全部支持，法院终审判决王先生获赔3000元。
2007年12月，王先生向法院起诉称，2005年6月20日，加拿大使馆签证处将其申请移民加拿大的体检表寄至北京市玉海辉物业管理有限公司（以下简称玉海辉公司），但该公司未转交或告知王先生，直到2006年1月27日其才收到该信件，导致申请加拿大移民有效期限已过，遭到加拿大使馆拒签。据此王先生向玉海辉公司索赔60000元。
玉海辉公司则认为，公司对于转交信件一事无法定义务，也无合同义务。业主的信都是在小区收发室里，由业主自己去翻找，没有通知过。 法院认为，王先生居住于玉海园小区，其与玉海辉公司之间存在物业服务合同关系，虽然相关法规及合同约定在文字上均没有明确说明玉海辉公司负有转交信件之义务，但依据我国《合同法》第六十条，玉海辉公司仍需履行根据交易习惯和诚实信用原则所产生的通知、协助等合同附随义务。此案中，玉海辉公司已收取邮件，应当负有及时转交邮件或及时通知收件人领取邮件之义务。玉海辉公司违背此项义务，明显具有过错。但是，没有证据显示王先生未及时收到体检表与其遭拒签之间存在唯一的因果联系，亦无证据显示王先生已经采取合理方式事先提醒或告知玉海辉公司信件迟延送达可能导致重大损失，因此王先生所要求的6万元巨额损失赔偿，不能得到全部支持。法院酌情确定具体赔偿数额为三千元。
太阳能热水器为啥不让装？
昨天，梅满嘉园的业主高先生纳闷地向本报倾诉：他购买了一款环保和节能的新式太阳能热水器，却被物业阻止安装，实在想不通。
高先生的住宅是幢11层楼，自己和父母分住5楼的两套单元。不久前，高先生和父母家各自购买了一套进口太阳能热水器，该热水器和传统的家用热水器不同之处在于：吸收热能的集热器装臵，不必安装到顶楼人家的屋顶，可以垂直悬挂在自家的外墙，大小和普通空调外机差不多，角度可任意调节。这套热水器的价格不菲，单套费用就达2万多元。为了避免不必要的邻里纠纷，当高先生把自己的安装意向和楼下邻居通气后，却遭到了否定，邻居认为那些布满黑乎乎多晶硅片的集热器，影响到了他家风水，也影响到小区整体美观，进而强烈反对。
最近，小区业委会专门针对该问题进行了开会表决，13名参会人员中，有10人表示反对。当地社居委也曾参与调解，最终表示，以业委会表决结果为主，以不影响邻居利益为前提。“10比3的结果就是业委会的声音。大多数小区业主代表认为，太阳能热水器不安全，不美观，影响到小区外墙的整体美感。”业委会主任陈先生告诉记者。由于业委会的反对，物业公司坚决不允许高先生家安装太阳能热水器。
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