发布时间 : 星期日 文章厦门思静区老年福利院项目可行性研究报告(经典可研报告)更新完毕开始阅读
第八章 项目财务经济评价
一、财务评价依据
1、评价方法的选用，各种参数和税费计算依据国家计委和建设部颁布的《建设项目评价方法与参数(第二版)》和有关财税制度执行。
2、成本核算中各种原料、辅料、包装材料等根据生产实耗量和需要量加以确定。所用原辅材料的价格按目前市场价格计算;项目产品也是按目前市场价格计算。
3、职工工资中，管理人员按年人均1.2万元计算，厨师按年1.3万元计算，厨工按年0.9万元计算,奖金、福利等均包括在内。
4、水、电、燃料费依据设计用量按现行价计算，(自行抽水的费用计入电费成本中，电费0.45元/度)。
5、设备折旧按10年计算，残值为5%；厂房等建筑物折旧按20年计算，残值5%，详见附表5。
6、修理费:包括按折旧费5%计算的修理费及设备更新。 7、利息支出: 银行贷款年利率按6.04%计算。
其它费用包括:设备设施维护、废品损失、坏帐损失、办公费、旅差费、管理费、低值易耗品摊销、咨询培训费等。
9、贴现率按10%计算。
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10、项目计算期为12年。 二、 总成本费用估算
项目计算期内年平均总成本费用为200.41万元，其中年平均固定成本为65.36万元，年平均可变成本为135.05万元。
计算期内的平均经营成本为139.57万元。 三、收入及税金
1、收入估算：本项目的收入包括2个部分：（1）服务费收入，即为入住的老人提供饮食、护理等服的收入，计算公式为：收入=入住人数×单价。住入率达100%时的年收入为 540万元。（2）公寓租金收入。将养老公寓出租生活能够自理的老人或旅游式养老的老人是本项目的一个重要的经营方式。出租率达100%时的年租金收入为44.46万元。
2、税金及附加估算：本项目为福利项目，免征城市建设税和教育附加税，只计征营业税。营业税=（收入－外购原材料、燃料、动力）×17%。达产年的税额为66.61万元。详见附表6－1。
四、 财务经济效益分析
1、项目盈利能力分析:按基准收益率10%计算，税前财务净现值为636.54万元，财务内部收益率为19.69%，投资回收期为6.7年; 税后财务净现值为207.17万元，财务内部收益率为13.20%，投资回收期为8.3年(详见附表7)。
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2、投资利润率和投资利税率(平均)
投资利润率=(154.55÷1534.35)×100%=10.07% 投资利税率=(291.31÷1534.35)×100%=18.99%
3、清偿能力分析: 借款还本付息计算见附表8，偿还借款本息的资金来源为利润、折旧费。借款偿还期为3年，符合贷款银行偿贷要求。
五、财务经济评价结论
从经济角度看，项目将给企业带来较大的收益，其财务内部收益率高于基准收益率，同时，项目自身还有一定的抗风险能力，此外,项目的国民经济效益也较好，项目是可行的。
第九章 项目投资的风险分析 1、盈亏平衡分析：
生产能力利用率BEP(η)=F÷(Y-V-T)×100%= 18%，即当入住率和出租率达到18%时，企业处于保本状态。
式中: F—正常年固定成本; Y—销售收入; V—正常年可变成本; T—正常年销售税金。
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2、敏感性分析：
可能影响项目效益的主要因素有:投资、销售价格和经营成本等。针对税后财务内部收益率指标，分析了这些因素对项目盈利性的影响。见下表:
敏感性分析表
营业收入 序号 1 2 分析指标 税后FIRR(%) 较基本方案增减(%) 基本方案 13.20% -10% +10% 经营成本 -10% +10% 投资 -10% +10% 8.91% 17.38% 14.40% 12.00% 15.20% 11.55% -4.30% 4.18% 1.20% -1.21% 1.99% -1.66%
由上表可知，营业收入对财务内部收益率指标影响最大，当营业收入减少10%时，FIRR下降了4.30%，当营业收入增加10%时，FIRR上升了4.18%。经营成本的变化对财务内部收益率指标影响最小，当经营成本减少10%时，FIRR上升了1.20%，当经营成本增加10%时，FIRR下降了1.21%。从全局看，敏感的幅度仍有一定空间，故项目具有一定的抗风险能力。
第十章 可行性研究结论
本项目为福鼎老人提供了一个环境优美、空气清新的生活环境，计划建设的老年公寓楼及相应的配套设施,在技术上是先进的，布局上是合理可行的。
本项目拟设床位600张，其中大众型床位300张，中档床位200
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